摘 要：城鎮(zhèn)數(shù)量的增加，城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大，也會促進(jìn)房地產(chǎn)需求的增加。通過對城鎮(zhèn)化內(nèi)涵和中國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析，得出中國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有顯著的影響的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化;發(fā)展速度;房地產(chǎn);影響

中圖分類號：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）31-0154-02

一、城鎮(zhèn)化內(nèi)涵

城鎮(zhèn)化發(fā)展應(yīng)該包括兩方面的內(nèi)涵，即城鎮(zhèn)化發(fā)展速度與城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度主要表現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒壤粩嗵岣摺⒊擎?zhèn)數(shù)量不斷增加、城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴(kuò)大等方面;城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量主要表現(xiàn)在城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總量的增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施的完善、科技文化的發(fā)展、居民生活方式的改變、城市環(huán)境質(zhì)量的提高、社會保障的建立以及城鎮(zhèn)管理的加強(qiáng)等方面。

中國城鎮(zhèn)化已進(jìn)入快速發(fā)展期，但是在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，存在著只重視城鎮(zhèn)化發(fā)展速度，忽視城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的現(xiàn)象。傳統(tǒng)的“人口城鎮(zhèn)化”論往往只簡單地用人口這一單一指標(biāo)來反映中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平，這只是從一個側(cè)面反映城鎮(zhèn)化的發(fā)展，并不能反映城鎮(zhèn)化的整體發(fā)展水平。在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了住房緊張、交通擁擠、環(huán)境污染、能源消耗大、基礎(chǔ)設(shè)施落后、土地資源浪費(fèi)、失業(yè)率提高以及貧富差距加大等各類城鎮(zhèn)化質(zhì)量問題，這嚴(yán)重影響著城市發(fā)展?jié)摿Φ撵柟毯吞嵘Ｋ栽谥匾曉黾映擎?zhèn)人口比重的同時，還要充分重視城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的提高，即不僅要強(qiáng)調(diào)城市“量”的擴(kuò)張，更要重視城市“質(zhì)”的提升，促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展從數(shù)量擴(kuò)張向質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變，找準(zhǔn)質(zhì)與量的平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化速度與質(zhì)量協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、中國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

1.中國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對房地產(chǎn)需求影響分析

1996年，中國城鎮(zhèn)化率首次超過30%，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)入快速發(fā)展階段。伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大量的人口由農(nóng)村進(jìn)入城鎮(zhèn)，城市人口迅速增加，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。住宅是人類生存最基本的生活資料，是一切社會經(jīng)濟(jì)活動的物質(zhì)基礎(chǔ)，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城鎮(zhèn)人口迅速增加，必然會帶動房地產(chǎn)需求的不斷增大，主要體現(xiàn)在：農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，首先必須滿足的是居住需要，這就必然會帶動新增住房需求快速增長;在城鎮(zhèn)化過程中，物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為吸納更多的新增城鎮(zhèn)人口，必須擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，建造更多的商店店鋪、辦公用房、廠房、服務(wù)行業(yè)用房以及其他各類生產(chǎn)經(jīng)營性用房，從而拉動房地產(chǎn)市場需求，此外，城鎮(zhèn)數(shù)量的增加，城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大，也會促進(jìn)房地產(chǎn)需求的增加。

2.中國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對房地產(chǎn)價(jià)格影響分析

房地產(chǎn)價(jià)格問題與居民生活息息相關(guān)，一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。中國從20世紀(jì)90年代開始實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場也在20世紀(jì)90年代初期開始逐步正式形成。1991—2009年，中國房地產(chǎn)價(jià)格有漲有跌，但是總體處于上升的趨勢，中國房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，是多種因素綜合作用的結(jié)果，中國快速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程是其中一個非常重要的影響因素。

3.中國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對房地產(chǎn)投資影響分析

在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)投資主要分為兩部分：房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資主要是指投資者在購買土地使用權(quán)后，建成可以滿足人們各種需要的房屋，然后再出租、出售的過程。房地產(chǎn)置業(yè)投資主要是指投資者購買新建房屋或二手房屋的行為。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的過程中，越來越多的人口涌向城市，從而導(dǎo)致大量住房以及相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施的需求，無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資、還是房地產(chǎn)置業(yè)投資都會自然而然的隨之增加，只要城鎮(zhèn)化進(jìn)程不停止，房地產(chǎn)投資就會不斷增加。

三、結(jié)論

1.中國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有顯著的影響

中國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度與房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)投資三者之間存在長期穩(wěn)定的比例關(guān)系，城鎮(zhèn)化率每增加1個百分點(diǎn)，商品房銷售面積將增加5.5個百分點(diǎn)，商品房平均銷售價(jià)格將增加2.99個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資完成額將增加7.46個百分點(diǎn)。從長期來看，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度是房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響顯著。

2.中國城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的提高促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不斷提高

在中國城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量指標(biāo)中，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的直接影響作用最大，其次是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額。城市人均擁有道路面積、用水普及率、城市每萬人擁有公交車輛以及城市每百戶擁有家用汽車對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的直接影響作用較小，但是通過城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平間接影響顯著。

在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，交通越來越便利，人民的生活水平不斷提高，生活方式逐漸現(xiàn)代化，對旅游、休閑、娛樂等的需求大大增加，從而帶動諸如酒店、休閑會所、度假村等非住宅類房地產(chǎn)業(yè)需求不斷增加。但對房地產(chǎn)業(yè)影響效果最為顯著還是居民城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入，人們的可支配收入不斷提高，使人們具備足夠的購房能力，才能刺激房地產(chǎn)的有效需求，從而使得商品房銷量增加、房地產(chǎn)開發(fā)投資增加，以驅(qū)動房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展。

3.中國城鎮(zhèn)化發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)而言，既是一種機(jī)遇，也是一種挑戰(zhàn)

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)人口不斷增加，住房需求不斷加大，城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大空間，同時也對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，必須密切關(guān)注城鎮(zhèn)化的發(fā)展動態(tài)，積極應(yīng)對城鎮(zhèn)化的挑戰(zhàn)，合理把握房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模和速度，實(shí)現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] "孔凡文，許世衛(wèi).中國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度與質(zhì)量問題研究[M].沈陽：東北大學(xué)出版社，2006.

[2] "封偉強(qiáng).城鎮(zhèn)化建設(shè)對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響研究[D].長春：吉林大學(xué)，2005.

[責(zé)任編輯 " 安世友]