摘 要：城鎮(zhèn)數(shù)量的增加，城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大，也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)需求的增加。通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)化內(nèi)涵和中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析，得出中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有顯著的影響的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化;發(fā)展速度;房地產(chǎn);影響

中圖分類(lèi)號(hào)：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）31-0154-02

一、城鎮(zhèn)化內(nèi)涵

城鎮(zhèn)化發(fā)展應(yīng)該包括兩方面的內(nèi)涵，即城鎮(zhèn)化發(fā)展速度與城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度主要表現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒壤粩嗵岣?、城?zhèn)數(shù)量不斷增加、城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴(kuò)大等方面;城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量主要表現(xiàn)在城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施的完善、科技文化的發(fā)展、居民生活方式的改變、城市環(huán)境質(zhì)量的提高、社會(huì)保障的建立以及城鎮(zhèn)管理的加強(qiáng)等方面。

中國(guó)城鎮(zhèn)化已進(jìn)入快速發(fā)展期，但是在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，存在著只重視城鎮(zhèn)化發(fā)展速度，忽視城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的現(xiàn)象。傳統(tǒng)的“人口城鎮(zhèn)化”論往往只簡(jiǎn)單地用人口這一單一指標(biāo)來(lái)反映中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平，這只是從一個(gè)側(cè)面反映城鎮(zhèn)化的發(fā)展，并不能反映城鎮(zhèn)化的整體發(fā)展水平。在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過(guò)程中，出現(xiàn)了住房緊張、交通擁擠、環(huán)境污染、能源消耗大、基礎(chǔ)設(shè)施落后、土地資源浪費(fèi)、失業(yè)率提高以及貧富差距加大等各類(lèi)城鎮(zhèn)化質(zhì)量問(wèn)題，這嚴(yán)重影響著城市發(fā)展?jié)摿Φ撵柟毯吞嵘?。所以在重視增加城?zhèn)人口比重的同時(shí)，還要充分重視城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的提高，即不僅要強(qiáng)調(diào)城市“量”的擴(kuò)張，更要重視城市“質(zhì)”的提升，促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展從數(shù)量擴(kuò)張向質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變，找準(zhǔn)質(zhì)與量的平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化速度與質(zhì)量協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

1.中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對(duì)房地產(chǎn)需求影響分析

1996年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率首次超過(guò)30%，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入快速發(fā)展階段。伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大量的人口由農(nóng)村進(jìn)入城鎮(zhèn)，城市人口迅速增加，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。住宅是人類(lèi)生存最基本的生活資料，是一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城鎮(zhèn)人口迅速增加，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求的不斷增大，主要體現(xiàn)在：農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，首先必須滿足的是居住需要，這就必然會(huì)帶動(dòng)新增住房需求快速增長(zhǎng);在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)和服務(wù)部門(mén)為吸納更多的新增城鎮(zhèn)人口，必須擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，建造更多的商店店鋪、辦公用房、廠房、服務(wù)行業(yè)用房以及其他各類(lèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，此外，城鎮(zhèn)數(shù)量的增加，城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大，也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)需求的增加。

2.中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響分析

房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題與居民生活息息相關(guān)，一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。中國(guó)從20世紀(jì)90年代開(kāi)始實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在20世紀(jì)90年代初期開(kāi)始逐步正式形成。1991—2009年，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格有漲有跌，但是總體處于上升的趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，是多種因素綜合作用的結(jié)果，中國(guó)快速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程是其中一個(gè)非常重要的影響因素。

3.中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對(duì)房地產(chǎn)投資影響分析

在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)投資主要分為兩部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要是指投資者在購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)后，建成可以滿足人們各種需要的房屋，然后再出租、出售的過(guò)程。房地產(chǎn)置業(yè)投資主要是指投資者購(gòu)買(mǎi)新建房屋或二手房屋的行為。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的過(guò)程中，越來(lái)越多的人口涌向城市，從而導(dǎo)致大量住房以及相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施的需求，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、還是房地產(chǎn)置業(yè)投資都會(huì)自然而然的隨之增加，只要城鎮(zhèn)化進(jìn)程不停止，房地產(chǎn)投資就會(huì)不斷增加。

三、結(jié)論

1.中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有顯著的影響

中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度與房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)投資三者之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的比例關(guān)系，城鎮(zhèn)化率每增加1個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷(xiāo)售面積將增加5.5個(gè)百分點(diǎn)，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格將增加2.99個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資完成額將增加7.46個(gè)百分點(diǎn)。從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度是房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響顯著。

2.中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的提高促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不斷提高

在中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量指標(biāo)中，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的直接影響作用最大，其次是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額。城市人均擁有道路面積、用水普及率、城市每萬(wàn)人擁有公交車(chē)輛以及城市每百戶擁有家用汽車(chē)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的直接影響作用較小，但是通過(guò)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平間接影響顯著。

在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，交通越來(lái)越便利，人民的生活水平不斷提高，生活方式逐漸現(xiàn)代化，對(duì)旅游、休閑、娛樂(lè)等的需求大大增加，從而帶動(dòng)諸如酒店、休閑會(huì)所、度假村等非住宅類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)需求不斷增加。但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響效果最為顯著還是居民城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入，人們的可支配收入不斷提高，使人們具備足夠的購(gòu)房能力，才能刺激房地產(chǎn)的有效需求，從而使得商品房銷(xiāo)量增加、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加，以驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展。

3.中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，既是一種機(jī)遇，也是一種挑戰(zhàn)

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)人口不斷增加，住房需求不斷加大，城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大空間，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，必須密切關(guān)注城鎮(zhèn)化的發(fā)展動(dòng)態(tài)，積極應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)化的挑戰(zhàn)，合理把握房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模和速度，實(shí)現(xiàn)中國(guó)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[責(zé)任編輯 " 安世友]