摘 要：隨著城市建設(shè)步伐的加快和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的加劇，沈陽(yáng)作為東北的中心城市，商業(yè)地產(chǎn)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢(shì)頭。但由于其發(fā)展過(guò)快，其中出現(xiàn)了供大于求，重發(fā)展輕經(jīng)營(yíng)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重等問(wèn)題。采取適合沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相應(yīng)策略，加強(qiáng)項(xiàng)目的全過(guò)程經(jīng)營(yíng)管理，注重項(xiàng)目之間的相互協(xié)調(diào)，準(zhǔn)確定位，差異化發(fā)展，充分發(fā)揮現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，避免盲目建設(shè)，能夠促進(jìn)沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展，從而推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)整體水平的提升。

關(guān)鍵詞：沈陽(yáng)市；商業(yè)地產(chǎn)；建議

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）15-0202-02

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了五十多年的發(fā)展歷程，從其一出現(xiàn)，便以它的高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)、操作復(fù)雜等特點(diǎn)，成為了房地產(chǎn)行業(yè)中的新貴。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和一個(gè)城市的建設(shè)水平及房地產(chǎn)開發(fā)水平有著密切關(guān)系。近年來(lái)，隨著沈陽(yáng)市城市建設(shè)步伐的加快和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的加劇，商業(yè)地產(chǎn)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。自中央振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實(shí)施開始，國(guó)內(nèi)外的商業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛搶灘沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)。以“金廊工程”為代表的商業(yè)項(xiàng)目正推動(dòng)著沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的不斷前進(jìn)，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展，呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢(shì)頭。

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)，是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)重要組成形式。

二、沈陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題

隨著沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，商業(yè)項(xiàng)目總量的不斷增加，其發(fā)展中出現(xiàn)了一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.商業(yè)地產(chǎn)增幅過(guò)快，供大于求

隨著房產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，商業(yè)地產(chǎn)因其受政策影響較小，受到很多開發(fā)商的追捧。沈陽(yáng)作為東北地區(qū)的中心城市，讓越來(lái)越多的開發(fā)商將眼光瞄向沈陽(yáng)，沈陽(yáng)的商業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍般在短短的時(shí)間內(nèi)迅速生根發(fā)芽，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的增幅目前處于全國(guó)的前列。沈陽(yáng)常住人口不足千萬(wàn)，購(gòu)物中心的面積卻已達(dá)到800萬(wàn)平米，商業(yè)地產(chǎn)總量驚人，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的消費(fèi)能力，這與沈陽(yáng)二線城市的地位有一定的偏差。雖然每個(gè)項(xiàng)目單體看似都沒(méi)有問(wèn)題，但由于過(guò)快的建設(shè)速度，大量的高端物業(yè)的在短時(shí)間內(nèi)集中出現(xiàn)，無(wú)疑超出了沈陽(yáng)市民的實(shí)際消費(fèi)能力和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。有數(shù)據(jù)表明，一個(gè)金廊沿線的項(xiàng)目面積就比上海三大商業(yè)街加起來(lái)的總面積還要多。在沈陽(yáng)市，多個(gè)建成的購(gòu)物中心生意慘淡，部分閑置。沈陽(yáng)龍之夢(mèng)亞太城、青年大街茂業(yè)百貨等項(xiàng)目開業(yè)幾年來(lái)一直經(jīng)營(yíng)慘淡，客流稀少，商戶經(jīng)常更換，隨處可見不知何時(shí)開業(yè)的“敬請(qǐng)期待”巨幅廣告。盡管如此，新的項(xiàng)目卻還在大規(guī)模的建設(shè)和規(guī)劃中。

2.盲目投資，輕視后期經(jīng)營(yíng)管理

商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)快發(fā)展，在項(xiàng)目規(guī)劃期沒(méi)有更多考慮后期的資金及經(jīng)營(yíng)方面問(wèn)題，導(dǎo)致部分項(xiàng)目出現(xiàn)了這樣那樣的問(wèn)題。一些項(xiàng)目建設(shè)階段就出現(xiàn)資金不足，項(xiàng)目停工，中途尋求整體出售的情況；一些已投入使用的項(xiàng)目，由于經(jīng)營(yíng)管理不善，項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，如太原街的伊勢(shì)丹、新瑪特百貨等先后停業(yè)；部分商業(yè)地產(chǎn)則采用分塊出售的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致整體管理水平低下，租戶頻繁流動(dòng)；更有一些商鋪長(zhǎng)期空置，據(jù)統(tǒng)計(jì)沈陽(yáng)購(gòu)物中心空置率達(dá)17%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)二線城市的平均空置率。一些缺乏項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商開發(fā)超過(guò)自身管理能力的項(xiàng)目，導(dǎo)致許多經(jīng)營(yíng)管理方面的問(wèn)題頻頻出現(xiàn)。

3.同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，項(xiàng)目定位有待思考

隨著沈陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，大規(guī)模高端項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，從早期的卓展購(gòu)物中心，到現(xiàn)在的大悅城、星摩爾、恒隆廣場(chǎng)、萬(wàn)象城等，項(xiàng)目規(guī)模不斷擴(kuò)大，檔次不斷提高，尤其“金廊”沿線商業(yè)項(xiàng)目密集，大部分是中高檔的購(gòu)物中心，這些高端項(xiàng)目業(yè)態(tài)相近，缺乏特色，存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。相似的項(xiàng)目密集，商家競(jìng)爭(zhēng)激烈，原本商鋪難求變成了品牌商難求，客戶難求，這給商家的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了巨大的考驗(yàn)。此外，沈陽(yáng)新建商業(yè)項(xiàng)目定位在高端的較多，和沈陽(yáng)的整體消費(fèi)水平有一定差距，超過(guò)城市的定位。這在一定程度上導(dǎo)致了逛街多、購(gòu)物少，休閑多、娛樂(lè)少的現(xiàn)狀，高端項(xiàng)目盡管有一定客流，但看的人多，實(shí)際消費(fèi)群體較少，一些高檔商業(yè)成為了沈陽(yáng)的軟肋。另外一些中高端項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)困難的情況下開始銷售低端商品，使其定位出現(xiàn)混亂。還有個(gè)別商業(yè)項(xiàng)目初期經(jīng)營(yíng)管理不善，項(xiàng)目定位不清晰，如北一路服裝城，本應(yīng)是規(guī)?；?jīng)營(yíng)和發(fā)展的批發(fā)性服裝商城，但缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，各類商品魚龍混雜，商品的質(zhì)量也缺乏相應(yīng)的保證。

4.集中商圈的交通問(wèn)題有待解決

沈陽(yáng)早期商業(yè)項(xiàng)目主要集中在幾大商圈：太原街、中街、北行等，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，幾個(gè)地段均出現(xiàn)了不同程度的交通擁堵和停車難的問(wèn)題。盡管一些新建的購(gòu)物中心已建設(shè)了地下停車場(chǎng)，但由于商業(yè)項(xiàng)目的總量較大，原有商業(yè)項(xiàng)目仍有停車?yán)щy的問(wèn)題，商業(yè)項(xiàng)目密集地段交通狀況堪憂。集中商圈的交通環(huán)境在一定程度上影響著居民的購(gòu)物。

三、解決沈陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在問(wèn)題的對(duì)策

商業(yè)地產(chǎn)從開始的開發(fā)商到投資者，到經(jīng)營(yíng)者，再到商戶，最終到達(dá)顧客，如此多的鏈條加大了其運(yùn)作的復(fù)雜性。沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)總量毋庸置疑，城市化進(jìn)程相對(duì)較快，開放步伐較大，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景較好。但大批量商業(yè)項(xiàng)目集中出現(xiàn)所帶來(lái)的問(wèn)題影響其健康發(fā)展，找出適合其發(fā)展的相應(yīng)策略，才能確保其可持續(xù)發(fā)展。

1.注重項(xiàng)目全過(guò)程的經(jīng)營(yíng)管理

在龐大的沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，如此大的建設(shè)總量、如此多的高端項(xiàng)目，必須要有專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的瞬息萬(wàn)變，需要專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能夠迅速應(yīng)對(duì)，才能運(yùn)籌帷幄全面掌控。如缺少規(guī)劃和管理理念，缺乏專業(yè)隊(duì)伍，項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)將舉步維艱。在建設(shè)項(xiàng)目的初期就要充分考慮后期的運(yùn)營(yíng)，進(jìn)行嚴(yán)格的測(cè)算和抗風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，不能盲目投資。面對(duì)沈陽(yáng)這樣一個(gè)高端項(xiàng)目云集，消費(fèi)水平中檔的城市，必須考慮適合其經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的有針對(duì)性的策略，不能照搬照抄其他城市的成功經(jīng)驗(yàn)，需要具有一定的創(chuàng)新思想。

2.注重區(qū)域發(fā)展，項(xiàng)目之間相互協(xié)調(diào)

沈陽(yáng)商業(yè)項(xiàng)目集中，同一商圈內(nèi)擁有多個(gè)相似的大型購(gòu)物中心，商家競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴(yán)重。在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的商業(yè)市場(chǎng)，進(jìn)行整體的商業(yè)布局規(guī)劃，項(xiàng)目之間實(shí)現(xiàn)最優(yōu)整合，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，才能促進(jìn)其良性發(fā)展。以金廊工程為例，其是沿道路兩邊分布的商業(yè)項(xiàng)目，從布局上看，不是聚集型商圈，各個(gè)商家都很難攬住大批量的客戶群體，如果均單一的無(wú)序趨從發(fā)展，不互相協(xié)調(diào)，又相似度極高，很難吸引大量客戶，其發(fā)展的危險(xiǎn)系數(shù)極高。如果金廊整個(gè)商業(yè)綜合體群的每個(gè)項(xiàng)目都具有區(qū)域集體意識(shí)，各自項(xiàng)目之間考慮差異化、互補(bǔ)性，相互聯(lián)動(dòng)，合理地分配資源，具有不同的類別化經(jīng)營(yíng)特色，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，能夠提高產(chǎn)品的附加值，可充分發(fā)揮項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。

3.準(zhǔn)確定位，各類項(xiàng)目比例合理化

一個(gè)具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)項(xiàng)目首要任務(wù)是對(duì)投資產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的分析評(píng)估，準(zhǔn)確定位，才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。在什么區(qū)域做什么項(xiàng)目，要有充分的調(diào)研，如果定位失誤，項(xiàng)目必然失敗。定位包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)選擇、項(xiàng)目體量規(guī)劃、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)、目標(biāo)消費(fèi)人群等。真正成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅要把商鋪?lái)樌N出去，還需運(yùn)營(yíng)得當(dāng)。通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)查、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，引導(dǎo)多重業(yè)態(tài)的商家入駐，實(shí)現(xiàn)資源上的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和利益鏈上的多贏，從而讓商業(yè)物業(yè)有持續(xù)升值動(dòng)力。目前，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，單從商業(yè)面積看已經(jīng)飽和，但從商業(yè)類別看，一些專業(yè)市場(chǎng)并未飽和，甚至部分行業(yè)存在空缺，市場(chǎng)潛力有待挖掘。各類商業(yè)項(xiàng)目要均衡發(fā)展，避免出現(xiàn)某類項(xiàng)目過(guò)剩，而其他項(xiàng)目緊缺的狀況。此外，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)不能一味追求高端，其發(fā)展必須與人們的消費(fèi)能力相適應(yīng)，滿足人們的不同需求，這樣才能吸引更多的客戶，超過(guò)實(shí)際購(gòu)買力的商業(yè)項(xiàng)目很難持續(xù)發(fā)展。準(zhǔn)確定位，差異化發(fā)展，因地制宜、因時(shí)制宜，商業(yè)定位與客群定位有機(jī)融合，這樣的項(xiàng)目才具有競(jìng)爭(zhēng)力。

4.充分發(fā)展現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目，適度發(fā)展社區(qū)型商業(yè)

集中商圈的發(fā)展雖便利了人們的生活，也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但過(guò)度集中的商業(yè)地產(chǎn)卻在一定程度上帶來(lái)了負(fù)面影響，尤其是集中商圈的交通問(wèn)題堪憂。考慮現(xiàn)有商圈的可持續(xù)發(fā)展，避免再過(guò)量的建設(shè)大規(guī)模的類似項(xiàng)目，才能確保其周邊良好的交通環(huán)境，才能確保現(xiàn)有項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。目前重要的不是新建商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、數(shù)量和檔次，而是如何更好地經(jīng)營(yíng)現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目。除集中商圈的商業(yè)地產(chǎn)外，可考慮適度發(fā)展社區(qū)型商業(yè)。社區(qū)型商業(yè)與居民日常生活密不可分，能為居民生活提供便利，具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于快速發(fā)展的沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)，解決其發(fā)展中存在的問(wèn)題，才能使其健康發(fā)展。反之，如不采取有效的措施，這種飛速的發(fā)展，勢(shì)必導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的集中化、同質(zhì)化和過(guò)剩，最終結(jié)果缺乏消費(fèi)人群和品牌資源的商業(yè)大盒子將是一堆空盒子。針對(duì)沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)采取適合的發(fā)展策略，多方入手，齊抓共管，讓沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)出新的生機(jī)和活力，讓城市的整體形象得到進(jìn)一步的提升。

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[責(zé)任編輯 吳 迪]