摘 要：從分析智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題入手，提出了提高我國(guó)智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的措施。

關(guān)鍵詞：智能化住宅小區(qū)；物業(yè)管理；服務(wù)質(zhì)量

中圖分類(lèi)號(hào)：F27

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2014）11-0091-02

1 智能化住宅小區(qū)的含義

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，人們的居住條件得到了很大的改善，居民住宅的標(biāo)準(zhǔn)也隨著穩(wěn)步提高。隨著信息化快速發(fā)展，人們的工作生活與信息通訊的關(guān)系日益密切，對(duì)工作和居住空間的技術(shù)要求也越來(lái)越高。于是，眾多開(kāi)發(fā)商在小康住宅的基礎(chǔ)上將現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)智能化技術(shù)引入小區(qū)建設(shè)，逐漸形成了智能化住宅的理念框架。所謂智能化住宅小區(qū)，是指利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通訊技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、IC卡技術(shù)、自動(dòng)化控制技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)多元信息服務(wù)、安保防災(zāi)、物業(yè)管理及智能化住宅小區(qū)的集成。為業(yè)主提供一個(gè)安全、舒適的居住環(huán)境和方便、智能的服務(wù)與管理的住宅小區(qū)。它利用嵌入式系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)、先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)與人們?nèi)粘Ｉ钣嘘P(guān)的各種設(shè)備設(shè)施（如照明設(shè)備、環(huán)境的控制、安全防范系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)），依靠家庭網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地結(jié)合在一起，通過(guò)公司統(tǒng)一管理，為家居生活營(yíng)造一個(gè)更加安全、舒適、節(jié)能的環(huán)境。智能住宅小區(qū)主要是由現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)技術(shù)、現(xiàn)代化通訊技術(shù)和現(xiàn)代化建筑技術(shù)構(gòu)成的。其中最為重要的部分就是住宅小區(qū)的智能化系統(tǒng)。

2 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

2.1 能源消耗大的問(wèn)題

由于智能小區(qū)利用嵌入式系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)、先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)與人們?nèi)粘Ｉ钣嘘P(guān)的各種設(shè)備設(shè)施為業(yè)主提供高檔的物業(yè)服務(wù)，因此小區(qū)內(nèi)擁有大量的電子設(shè)備和高新技術(shù)設(shè)備，而這些設(shè)備的日常運(yùn)行需要消耗大量的能源，所以物業(yè)管理中能源成本問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)成本和服務(wù)質(zhì)量影響很大。在現(xiàn)實(shí)工作中，有些智能小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)或管理人員對(duì)此沒(méi)有足夠的重視，這必將導(dǎo)致物業(yè)管理成本的增加，進(jìn)而影響物業(yè)管理工作的正常進(jìn)行。

2.2 大量設(shè)備缺乏日常維護(hù)的問(wèn)題

為了滿(mǎn)足智能小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的需要，使得智能小區(qū)的物業(yè)管理設(shè)備比一般住宅小區(qū)更多，這些管理設(shè)備的正常運(yùn)行對(duì)在保障物業(yè)管理工作正常完成是至關(guān)重要的，因此必須重視這些設(shè)備的日常維護(hù)工作，保證其能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在現(xiàn)實(shí)中這些高科技設(shè)備的維護(hù)除了傳統(tǒng)的清潔、保養(yǎng)外，設(shè)施設(shè)備本身具有高度集成化、檢測(cè)手段高級(jí)化、運(yùn)行隱蔽性等特點(diǎn)，因此一般維護(hù)工作均需要由委托專(zhuān)業(yè)單位來(lái)負(fù)責(zé)。由于目前市場(chǎng)還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)化，因此缺乏公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在這種情況下簽訂的合約，難免導(dǎo)致價(jià)格很高，而維保質(zhì)量又難以保證。上述原因往往導(dǎo)致物業(yè)公司不能按時(shí)、按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)管理設(shè)備進(jìn)行必要的維修和保養(yǎng)。所以在日常的維護(hù)保養(yǎng)管理中就出現(xiàn)了重投資而輕維護(hù)的現(xiàn)象，對(duì)于智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理成效造成了不利影響。

2.3 缺少高水平技術(shù)人員問(wèn)題

由于智能化住宅小區(qū)的核心技術(shù)是智能化系統(tǒng)，該系統(tǒng)的構(gòu)成大量地采用了大量的現(xiàn)代化的通訊技術(shù)、控制技術(shù)及計(jì)算機(jī)技術(shù)，因此對(duì)本系統(tǒng)的操作、管理人員提出了更高的專(zhuān)業(yè)化要求。通常要求工作人員既要懂得電腦的日常操作，還應(yīng)懂得英語(yǔ)，以便能夠閱讀有關(guān)設(shè)備的使用說(shuō)明等資料。而物業(yè)管理行業(yè)由于起步晚，專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)非常滯后，除極少數(shù)專(zhuān)業(yè)人員外，大部分的員工都是不看學(xué)歷直接招聘進(jìn)來(lái)的，從業(yè)素質(zhì)很低。如何找到能夠熟練操作這些智能化設(shè)備，保障其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為業(yè)主提過(guò)方便、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)是智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理中的一個(gè)突出的問(wèn)題。

2.4 物業(yè)信息缺乏安全性的問(wèn)題

由于智能化住宅小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)化管理將業(yè)主個(gè)人信息添加到公共運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)中，從而實(shí)現(xiàn)了與外界的緊密聯(lián)系。而隨著電腦技術(shù)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷更新，也出現(xiàn)了大量的電腦黑客，這就要求物業(yè)管理公司必須防范電腦黑客入侵小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)盜取業(yè)主的個(gè)人隱私。另外，在智能化條件下，由于工作人員的非法操作也會(huì)破壞物業(yè)管理系統(tǒng)中信息資源，甚至有些工作人員在利益的驅(qū)動(dòng)下，也有可能將業(yè)主的個(gè)人信息非法使用。因此如何防止智能小區(qū)業(yè)主信息資源遭到各種途徑的破壞、保護(hù)業(yè)主的個(gè)人隱私就成了一個(gè)急需解決的問(wèn)題。

3 提升智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量的措施

3.1 加強(qiáng)節(jié)能管理工作

針對(duì)智能化住宅小區(qū)能源消耗大的問(wèn)題，物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)特別重視節(jié)能問(wèn)題。首先，必須有針對(duì)性地制定適合于設(shè)備自身特點(diǎn)的維修保養(yǎng)方案，遵循“安全、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、合理”的原則，有計(jì)劃，有步驟，有目的地進(jìn)行，做好設(shè)備日常的維修保養(yǎng)，將設(shè)備故障隱患消滅在萌芽狀態(tài)，避免盲目使用，忽視日常的維護(hù)，出現(xiàn)大問(wèn)題時(shí)花費(fèi)大量資金的浪費(fèi)問(wèn)題。同時(shí)在物業(yè)設(shè)備的使用和維修中提出節(jié)能改造的可行性方案，盡可能采用節(jié)能設(shè)備、節(jié)能材料。同時(shí)制定一系列的獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)員工修舊利廢、合理更新，達(dá)到降耗節(jié)能、延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，進(jìn)而降低設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用。

3.2 加強(qiáng)系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)管理

智能化住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)備大量地運(yùn)用了高科技產(chǎn)品，在日常的維護(hù)中不能再采用傳統(tǒng)的住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)備的維護(hù)方法。在智能化住宅小區(qū)在設(shè)備的日常維護(hù)中，首先要加強(qiáng)設(shè)備管理軟件系統(tǒng)的建設(shè)，通過(guò)這個(gè)信息平臺(tái)的建設(shè)。此外，還要從以往的定性檢查深入到對(duì)系統(tǒng)每個(gè)部件物理層的定量化檢測(cè)。作為物業(yè)管理行業(yè)的龍頭企業(yè)萬(wàn)科物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)小區(qū)設(shè)備的日常維護(hù)做了大量的工作及措施。萬(wàn)科有一套自己的物業(yè)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)制度。首先萬(wàn)科會(huì)編制一個(gè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)表，其中包括日常檢查、月度檢查、季度檢查和年度檢查。日常檢查主要由操作人員通過(guò)日常經(jīng)驗(yàn)，用聽(tīng)、聞、看等方式對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡檢，利用儀器儀表對(duì)主要部位進(jìn)行檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)處理。對(duì)月檢、季檢發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和設(shè)備隱患，維修技師對(duì)設(shè)備的局部或全面修理，清洗或更換零部件，每月/季至少進(jìn)行1次。其中萬(wàn)科對(duì)配電系統(tǒng)、供給水系統(tǒng)以及照明系統(tǒng)的日常維護(hù)尤為重視。要確保供電設(shè)施保持良好的技術(shù)狀態(tài)，保證小區(qū)內(nèi)業(yè)主用電的需要。若供電系統(tǒng)發(fā)生故障，萬(wàn)科的工程人員會(huì)及時(shí)報(bào)告主管，必要時(shí)報(bào)供電局進(jìn)行搶修等聯(lián)絡(luò)工作，確保設(shè)備的性能；確保給排水設(shè)施保持良好的狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。萬(wàn)科有專(zhuān)業(yè)的維修人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，有值班人員負(fù)責(zé)給排水的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。對(duì)照明系統(tǒng)萬(wàn)科會(huì)每天對(duì)公共區(qū)域（小區(qū)道路、消防通道、停車(chē)場(chǎng)等）進(jìn)行巡邏檢查，對(duì)照明電源控制箱檢查，接觸器、按鈕、指示燈、回路空開(kāi)等是否正常，做到完好率達(dá)到99%。

3.3 提高管理人員素質(zhì)和工作水平

提高智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化技術(shù)隊(duì)伍建設(shè)非常重要。物業(yè)管理公司應(yīng)招聘專(zhuān)業(yè)人才，加強(qiáng)智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理人力資源的開(kāi)發(fā)，切實(shí)提高從業(yè)人員的素質(zhì)。

3.4 注重信息安全性保護(hù)

智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理中特別需要嚴(yán)格管理的是內(nèi)部人員和信息資源合法性。在智能化小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)化管理中應(yīng)該在母系統(tǒng)中建立對(duì)子系統(tǒng)的監(jiān)督系統(tǒng)。一旦出現(xiàn)非法操作或錯(cuò)誤操作的情況，系統(tǒng)會(huì)立即發(fā)出警報(bào)，停止或糾正。另外，還可以在網(wǎng)絡(luò)化管理中在系統(tǒng)中采用口令密碼、多重復(fù)核等技術(shù)監(jiān)控手段。在整個(gè)母系統(tǒng)內(nèi)信息共享的同時(shí)，也要防止非法入侵竊聽(tīng)窺視和非法拷貝等信息資源的被破壞或流失。

參考文獻(xiàn)

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