摘要：

地鐵不僅極大地緩解了城市交通壓力，而且也影響著城市房地產(chǎn)的發(fā)展。結(jié)合南京地鐵實(shí)際情況，以南京地鐵一號線沿線樓盤作為研究對象，進(jìn)行實(shí)證分析。通過構(gòu)建特征價格模型，采集特定時間段地鐵沿線房產(chǎn)價格，探討地鐵站點(diǎn)設(shè)置對于沿線房地產(chǎn)價值的影響。并針對房地產(chǎn)商、政府提出房產(chǎn)定價策略、聯(lián)合開發(fā)等政策建議。

關(guān)鍵詞：

地鐵；房地產(chǎn)；價值

中圖分類號：

F83

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：16723198（2014）20013202

隨著城市地鐵的陸續(xù)建成，地鐵沿線房地產(chǎn)價格一度升溫。地鐵如何作用于沿線房地產(chǎn)價值不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商亟待研究的問題，更是引起了學(xué)者、政府等社會各界的研究熱情。Chang-Hee Christine Bae、Myung-Jin Jun，Hyeon Park（2003）研究探討了首爾地鐵5號線對周邊住宅價值的影響，并構(gòu)建定價模型證實(shí)了地鐵對住宅價格具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義的影響。蔡蔚、葉霞飛（2002）調(diào)查分析了1991年到2000年期間上海地鐵莘莊站周邊房價變化情況，研究結(jié)果顯示地鐵給沿線的房價帶來升值的影響。

但是，目前國內(nèi)外研究多專注于地鐵給周邊帶來的各種增值業(yè)務(wù)和地鐵與沿線房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)等，多是從地鐵發(fā)展角度進(jìn)行定性分析。從房地產(chǎn)開發(fā)商角度出發(fā)，通過定量分析地鐵建設(shè)對沿線房地產(chǎn)價值的相關(guān)文獻(xiàn)數(shù)量較少。

本文將根據(jù)南京地鐵線路設(shè)置情況，以地鐵一號線某站點(diǎn)沿線樓盤作為研究對象進(jìn)行實(shí)證分析；在定性研究的基礎(chǔ)上，通過構(gòu)建特征價格模型來定量研究地鐵對于沿線房地產(chǎn)價值的影響。

1研究方法

1.1特征價格模型簡介

特征價格理論是特征價格模型的理論基礎(chǔ)，是指消費(fèi)者是否愿意支付消費(fèi)商品的價格，取決于該商品的各種特性和效用是否能夠滿足消費(fèi)者需求，使消費(fèi)者在購買過程中得到樂趣。換言之，商品的各種屬性對于商品價格具有一定的決定性，反映了商品的效用水平。因此，特征價格模型認(rèn)為，不同的商品價格是由該商品的各種屬性特征數(shù)量和組成方式不同引起的，因而可以將各種屬性特征分解并求出相對應(yīng)的隱含價格，了解商品純粹價格的變化情況。

特征價格模型可以應(yīng)用于異質(zhì)品價格評估和預(yù)測，其中包括房屋、汽車等產(chǎn)品。

1.2具體適用模型選取

一般而言，特征價格模型可以表現(xiàn)為普通線性形式特征價格模型、半對數(shù)特征價格模型、非線性形式的特征價格模型。選擇合適的模型對于數(shù)據(jù)的分析很重要，需要根據(jù)具體的數(shù)據(jù)進(jìn)行試算后才能更為準(zhǔn)確地選擇評判。本文首先將數(shù)據(jù)代入以上三種合適的方程中，再具體運(yùn)算，查驗(yàn)實(shí)際結(jié)果與模型的匹配程度。

以普通線性形式特征價格模型為例，可將房地產(chǎn)價格表達(dá)為若干個影響房地產(chǎn)價值因素的函數(shù)，房地產(chǎn)價格與各個影響因素視為線性關(guān)系：

Pi=a+b1x1+b2x2+b3x3+I+bixi+c=a+ni=1bixi+cYi=1，2，3，4，5…lnY

其中，a是常數(shù)項(xiàng)；Pi為樓盤單價；x為自變量，即影響房地產(chǎn)價格的因素；b為自變量的系數(shù)，表示為各個影響因素的作用力（貢獻(xiàn)程度），也可以將其理解為消費(fèi)者為房地產(chǎn)價值的各個影響因素所愿意支付的價格；c是隨機(jī)誤差項(xiàng)。

再將具體因素代入半對數(shù)特征價格模型、非線性形式的特征價格模型，進(jìn)行數(shù)據(jù)試算。通過多次反復(fù)試算對比，普通線性特征價格模型回歸效果相對半對數(shù)線性特征價格模型和對數(shù)特征價格模型較好，所以本文選擇普通線性特征價格模型。

2變量選擇及數(shù)據(jù)來源

2.1變量選擇

2.1.1房地產(chǎn)價格的影響因素分析

一般認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素、政治因素、社會因素及自身因素這五種因素條件會影響到房地產(chǎn)價格的變化。

其中，經(jīng)濟(jì)因素通常包括城市居民的人均可支配收入和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。居民的收入對房地產(chǎn)起到重要的影響作用。具有較高收入的家庭會對房地產(chǎn)產(chǎn)生較大的消費(fèi)或是投資傾向，增加對房地產(chǎn)的需求，一定程度上刺激房產(chǎn)市場，對房價提高產(chǎn)生推動力。一般而言，城市的經(jīng)濟(jì)水平越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)價格水平就會越高。

政治因素主要是指國家政策，包括財政政策、土地政策等。政治因素將直接影響到房地產(chǎn)價格的制定和實(shí)施。城市土地的規(guī)劃和使用都需要遵從土地政策，土地劃分的區(qū)域影響著土地的價格，直接反映到房地產(chǎn)建設(shè)的成本上來。

社會因素包括社會環(huán)境、人文環(huán)境、人口、家庭規(guī)模等。城市人口的數(shù)量增加導(dǎo)致對住房需求的增大。家庭規(guī)模的大小直接影響著對房地產(chǎn)需求的大小，隨著家庭小規(guī)?；内厔?，對房地產(chǎn)的需求增大。社會因素對于房地產(chǎn)而言具有滲透性的影響，作用過程復(fù)雜并且時間長。

房地產(chǎn)自身因素包括建筑成本、樓層數(shù)、屋齡、裝修程度等，是房地產(chǎn)本身所具有的的各種特征屬性。建筑成本越高，則房價越高；裝修類型一般分為毛坯、普通裝修、精裝修、和豪華裝修四種，裝修程度越高，房價越高。

房地產(chǎn)的區(qū)位即房地產(chǎn)所在的空間地理位置，具體而言是指以房地產(chǎn)所在區(qū)域作為中心點(diǎn)，與周邊環(huán)境（包括自然、社會等）相互聯(lián)系和相互作用。通常情況房地產(chǎn)區(qū)位因素由交通、商業(yè)繁華程度、相關(guān)配套設(shè)施和地理位置這四個要素構(gòu)成。

2.1.2最終變量選擇

本文主要研究地鐵對房地產(chǎn)價值的影響，因此，可以將房地產(chǎn)價格作為因變量，將影響房地產(chǎn)價格的各因素作為自變量。由于政治因素和社會因素十分復(fù)雜，難以測量。少有學(xué)者將其作為影響因素。故而根據(jù)上文研究，本文選取以下因素作為自變量：區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)因素、房地產(chǎn)自身因素。

區(qū)位因素主要選擇了房地產(chǎn)與最近地鐵站的距離、房地產(chǎn)與市中心的距離和公共設(shè)施情況（1km內(nèi)是否有公園、醫(yī)院等公共設(shè)施）；經(jīng)濟(jì)因素選擇了該地區(qū)人均可支配收入；房地產(chǎn)自身因素選擇了修造的年份。

2.2數(shù)據(jù)來源

通過查閱文獻(xiàn)得知，房地產(chǎn)價格受到市中心的影響較大，與市中心的距離越小，房地產(chǎn)價格上升的幅度越大。所以，為避免市中心效應(yīng)給房地產(chǎn)價格帶來過大影響，本文選取與市中心距離較遠(yuǎn)的地鐵站為研究中心，尋找該地鐵站周邊樓盤作為研究對象。

此外，由于南京地鐵一號線周邊的新開盤樓盤信息較少，所以選取了有一定建造年份的舊樓盤作為研究對象。而住房裝修類型等其他因素會給房價帶來較大的差異，因此，盡量選取了裝修類型等其他因素較為相似的樓盤。

基于以上基礎(chǔ)，本文選取了南京地鐵一號線某站點(diǎn)周邊的15個樓盤進(jìn)行考察，樓盤相關(guān)數(shù)據(jù)信息如表1所示。

3.2結(jié)果分析

通過分析計(jì)算結(jié)果可以得出，房地產(chǎn)價格與距市中心的距離呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，但是相關(guān)性不顯著。因?yàn)檫x取了與市中心相距較遠(yuǎn)的地鐵站，所以該地鐵站周邊的房價受到市中心的影響較小。房齡、醫(yī)院或公園對房價的影響較小，在本文研究中可忽略不計(jì)。對比之下，房地產(chǎn)的價格與距地鐵站的距離呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，相關(guān)性較為顯著。在其他條件相似的情況下，兩者的相關(guān)性顯著，與地鐵站的距離越遠(yuǎn)，房地產(chǎn)的銷售價格越低，反之，與地鐵站的距離越遠(yuǎn)，房地產(chǎn)的銷售價格越高。

具體的關(guān)系表現(xiàn)為：房地產(chǎn)的價格隨著與地鐵站點(diǎn)距離的縮小而上升，與地鐵站的距離每減少50m，房地產(chǎn)銷售價格就增加57.65元；與地鐵站的距離每減少100m，房地產(chǎn)銷售價格就增加115.30元。

4結(jié)論及建議

4.1結(jié)論

本文通過建立普通線性特征價格模型，對南京地鐵一號線某站點(diǎn)周邊相關(guān)房價格相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算分析，得出

地鐵對沿線房地產(chǎn)價格的影響情況。結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價格和離地鐵站點(diǎn)的距離呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，即在其他影響因素相同的條件下，房地產(chǎn)所在地理位置離地鐵站越近，其銷售價格越高，反之，銷售價格越低。具體而言，南京市1號線某站點(diǎn)周邊房地產(chǎn)距離地鐵站每接近100米，所售價格就會每平方米提高115.30元。

4.2建議

4.2.1房地產(chǎn)開發(fā)商定價策略應(yīng)該相對合理

房地產(chǎn)開發(fā)商要有合理的定價策略。房地產(chǎn)開發(fā)商必須綜合考慮各方面影響因素，通過及時準(zhǔn)確地調(diào)整房價來更好地適應(yīng)市場需求。根據(jù)本文結(jié)果可知，房地產(chǎn)所在位置與地鐵站的距離越小，銷售價格越高。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該通過實(shí)際測算地鐵對房價的影響幅度，并對比同類房地產(chǎn)售價情況來進(jìn)行定價，制定科學(xué)的定價策略。其次，結(jié)合第2部分中房地產(chǎn)價格影響因素，房地產(chǎn)開發(fā)商在制定房價的過程中應(yīng)該結(jié)合各類因素的影響幅度和國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢。

4.2.2地鐵、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)

基于第2部分房價影響因素的研究分析可知，由于地鐵建設(shè)規(guī)劃改變了城市土地的格局，城市土地資源的規(guī)劃決定了房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域，則房地產(chǎn)的開發(fā)在一定程度上受制于地鐵建設(shè)的線路。通過第3部分研究可得，地鐵建設(shè)對房價的提高有促進(jìn)作用。綜合分析地鐵和房地產(chǎn)之間的相互作用和聯(lián)系之后，本文認(rèn)為政府、地鐵企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商將地鐵和房地產(chǎn)應(yīng)該通過聯(lián)合開發(fā)、整合營銷的手段進(jìn)行兩者互補(bǔ)，共同發(fā)展，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)繁榮。

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