【摘要】十幾年來中國的經(jīng)濟形勢越來越好，從房地產(chǎn)價格走勢來看房價也一直呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢。到底是什么原因造就了中國房地產(chǎn)的居高不下？中央為何屢屢調控卻不見成效？筆者將以經(jīng)濟學的角度看待房價問題并且從以下幾個方面分析其原因。

【關鍵詞】房價；經(jīng)濟學；分析

一、中國房產(chǎn)的需要與需求

在經(jīng)濟學中，必須區(qū)分需要與需求這兩個不同的概念。需要源于自然性要求和社會性要求，歸屬于人的本性。是有機體感到某種缺乏而力求獲得滿足的心理傾向，它是有機體自身和外部生活條件的要求在頭腦中的反映。

我國國土面積廣大，但是是一個人口眾多的發(fā)展中國家，農(nóng)村人口多，城市化水平低。因此，城市化的發(fā)展致使越來越多的農(nóng)村人走向城市，有了大量的購房需要。但是需要并不一定形成需求，因為不是所有的農(nóng)村人都能在城市里買到房產(chǎn)。所以，商品房的需要量大于需求量是我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。目前，四類購房者是房地產(chǎn)業(yè)最重要的客戶。一是城市、農(nóng)村中一部分家庭富余的人，他們良好收入的條件下不滿足現(xiàn)狀要求更新面積更大、環(huán)境更好、物業(yè)管理更全面的房子。雖然所占比例相對較小但數(shù)量上來講絕對不少。二是準備結婚的年輕人，中國結婚需要新房是不爭的事實，他們有著強烈的需求，但是由于自身原因大部分人收入有限，在親戚朋友的幫助下。為了結婚，為了新房，成為“房奴”。三是因為城市的發(fā)展建設而形成的拆遷戶，他們被拆了舊房因為生活的需要就要求必須得買新房，一部分人因此嚴重的影響了生活質量從此走上負債的道路。最后就是在一些發(fā)達的城市，大量的外資進入中國，外商為了開展業(yè)務就必須要購買高檔住宅、寫字樓。

需求必須滿足兩個條件：第一，要有欲望和主觀的需要。第二，要有貨幣購買力。隨著中國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，國民財富的迅速積累，尋找新的投資點成為全民的共同需求。在過去的十年時間里，股市又二千點一路飆漲至七千點，可是如今卻在兩千點上下浮動。黃金的投資在最近幾年才有了起色，但是2013年價格不斷走低。被黃金套牢者不計其數(shù)。那么在如今的世界經(jīng)濟范圍內，我們又有什么可以比房地產(chǎn)投資更值得信賴和寄托的。中國的房地產(chǎn)市場則一路高歌猛進，無論是一線城市，還是二三線城市，都用房價的高增長和穩(wěn)定性告訴了國民一個不爭的事實：投資固定資產(chǎn)最適合。所以在現(xiàn)有投資環(huán)境下，房地產(chǎn)的高增長必然仍舊是一種趨勢。財富的增長必然帶來消費需求的旺盛，而這最集中的表現(xiàn)就是房價的不斷穩(wěn)步上漲。

二、城市化進程加快和勞動力成本的上升

新一屆政府執(zhí)政之初就明確提出中國要全面實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，全面實現(xiàn)中國特色社會主義小康社會。城鎮(zhèn)化目標的提出，如給十年調控之后房地產(chǎn)市場打了新的強心針，需求的旺盛背后是中國房地產(chǎn)再次重振雄風。而另一方面，隨著中國勞動力紅利的全面消失，各行各業(yè)勞動成本的全面增加，而在勞動密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，這個表現(xiàn)更為突出，這些都直接導致了房價成本的擴張。而中國城鎮(zhèn)化浪潮的全面推進，更是把勞動力的供需矛盾表露無遺。需求的旺盛、成本的直線增加，雙重效果的疊加使房地產(chǎn)市場的火爆和房價的推高成為必然。而且現(xiàn)在我國農(nóng)村也正在積極推進土地確權制度的落實，原有宅基地的權屬的變革，進一步促進了農(nóng)民的進城速度，大環(huán)境的變化直接導致了居民對于居住環(huán)境改善的大量需求。國經(jīng)濟告訴發(fā)展的過程中，一個很明顯的特征就是城市之間的競爭。

三、人民幣升值及長期的低利率

我國人民幣的升值長期的低利率導致所造成的投資、投機是房價虛高的根本原因。

由于房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，大量的資本流入房地產(chǎn)業(yè)，低利率使房價出現(xiàn)了明顯的“泡沫”。貨幣政策越寬松，流動性越充足，之后貨幣供應量變大，就導致了房價的上漲速度越快。從現(xiàn)階段的投資來講，如果人們普遍預期房價還將持續(xù)上漲，那么投資房產(chǎn)是絕對合理穩(wěn)賺不賠的。在資產(chǎn)市場上經(jīng)常會出現(xiàn)越漲越買，越買越漲這種“正反饋”的經(jīng)濟學現(xiàn)象。從資本投資收益的角度來看是合理的現(xiàn)象。在資產(chǎn)收益的角度來看卻已經(jīng)處于泡沫的狀態(tài)，房價卻依然堅挺居高不下，很多居民一度持觀望態(tài)度，等待機會入手。但是當他們看到宏觀的房價調控沒有效果，感覺房價會進一步上漲時，為了不讓自己手中的存款貶值也加入到購買行列，這就進一步的推動了房價的走高持續(xù)不下。

四、土地財政政策

近年來，一些地方政府為了增加財政收入，出賣土地給地產(chǎn)商。因為房地產(chǎn)的開發(fā)不僅能拉動地方經(jīng)濟，而且可以提高GDP，同時又征收了各種稅、費。房地產(chǎn)開發(fā)商能給地方政府帶去諸多好處。這種過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)使地方政府領導產(chǎn)生了房價越高越好的心理，因為越高的房價就越能帶動經(jīng)濟，增加財政收入。經(jīng)濟適用房和廉租房必然會減少地方政府的房地產(chǎn)收益；并且保障性住房肯定會對商品房價格造成影響。這些地方政府領導擔心房價低卻不怕房價高。擔心房地產(chǎn)商賣不動房卻不擔心老百姓住不起房。

中國房價連續(xù)數(shù)年房價走高，或許房價的上漲勢頭應該停止或下降。并且中央及地方政府年年都會出臺救房政策：增蓋廉租房，下調房貸利率，降低房貸首付等等。但是房價漲幅驚人，不降反升。結果存在嚴重泡沫。所以這些與地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的政策有著直接關系。

參考文獻：

[1]我國房價高漲的背后根本原因分析.豆丁網(wǎng)

[2]是什么原因導致中國房價這樣高？新浪博客.慧眼看天下

[3]張玉錄.從經(jīng)濟學理論看房地產(chǎn)價格居高不下.233網(wǎng)校論文中心

作者簡介：

崔兆文（1970-），男，遼寧北鎮(zhèn)人，從事黨校教學工作