民國時代，有相當(dāng)一部分城市居民經(jīng)受過高房價高房租的折磨。

例如全面抗戰(zhàn)前的上海被視為和平孤島，富商大賈與下野軍閥紛紛在此置業(yè)，市面最繁華，人口最稠密，故此房價也最高，中產(chǎn)階級如魯迅和茅盾，來到這個城市還只能租房過日子。

例如日軍占領(lǐng)后的北京，由于鬼子在四郊燒殺搶掠，把周邊居民趕進(jìn)京城，又因為日本僑民定居北京，在此買房置業(yè)，一時間人多房少，房租暴增，也出現(xiàn)過前所未有的房荒。

例如1927年之后的南京，因為國民政府遷都于此，該城市一兩年間躍居為政治中心和經(jīng)濟(jì)中心，房價房租一日千里，低收入者只能在垃圾填埋場搭建簡易棚戶，貧民窟大量涌現(xiàn)。

再例如北伐勝利后的廣州、開辟新市區(qū)后的重慶、成立西南聯(lián)大后的昆明、首屆西湖博覽會召開后的杭州……房價地價莫不暴漲，買不起房的家庭越來越多。

1938年昆明市財政局對全市14210戶常住居民做抽樣調(diào)查，擁有房產(chǎn)的只有4604戶，住房自有率才到30%。

1932年12月2號出版的國民黨機(jī)關(guān)報《中央日報》第六版登載新聞，大標(biāo)題居然是“最近數(shù)年之廣州，地價房租飛漲不已，番禺居亦不易，省府令市府妥籌解決辦法”，新聞內(nèi)容中也出現(xiàn)了如下描述：“租價狂漲既滔滔未已，于是平民生計乃大受打擊，房租一項竟至占全部生活費(fèi)十分之二三有奇，長安不易居云云，大可為今日廣州贈也?！?/p>

類似的新聞和數(shù)據(jù)，今天看起來既新奇又熟悉。

現(xiàn)在我們的中央政府正在努力推行宏觀調(diào)控，打擊捂地，打擊炒房，打擊不合理的住房消費(fèi)，試圖讓房價回歸到正常軌道上來。民國政府面對高房價，當(dāng)時又采取了什么樣的應(yīng)對措施呢？

有些措施是我們正在用的，比如說，打擊捂地行為，禁止土地閑置，是民國地方政府“平均地權(quán)”、爭取“居者有其屋”的常用手段。

1923年8月20日《廣州民國日報》第二版記載，廣州市政府為增加土地供應(yīng)，同時也為了增加財政收入，把全市寺廟閑地一律收歸國有，向開發(fā)商和計劃自建房的市民公開拍賣，市政府要求，無論開發(fā)商還是普通市民，競買成功后，“須于七日內(nèi)開工建屋”，“如逾七日期限，加罰二成地價；如逾十四日期限，即強(qiáng)行遷出，由政府另行售賣?！?/p>

1947年8月3日《正報》第二版記載，鑒于抗戰(zhàn)之后杭州住房奇缺，杭州市政府將國有土地分批出讓與出租，無論購買人還是承租人，“均須于兩月內(nèi)開工建筑”，否則政府會把土地收回，并不再退還地價。

從以上兩條可以看出，民國時對捂地行為的打擊比現(xiàn)在還要嚴(yán)厲。

但是光對閑置土地進(jìn)行處罰還不夠，開發(fā)商要想捂地，完全可以在中標(biāo)的地塊上圍一道院墻，裝作已經(jīng)“開工建屋”，其實里面什么也不蓋，照樣可以“捂”上兩三年而不用擔(dān)心被收回。所以民國政府還有另一種常備武器：征收地價稅。

征收地價稅是孫中山先生提出來的建議，1912年4月，孫先生解任臨時大總統(tǒng)一職時發(fā)表演講，認(rèn)為中華民國要想在城市和鄉(xiāng)村同時解決土地兼并這個大問題，必須“照價征稅”，同時最好還能實現(xiàn)“增值歸公”。什么意思呢？就是說國家每年要按照市場價格對私人土地征稅，并把私人土地的增值部分收入國庫，這樣農(nóng)村地主的兼并興趣就會大減，城市開發(fā)商的捂地行為就會收斂——因為占地越多、繳稅越多，同時地價再漲，好處都?xì)w國家了，地產(chǎn)擁有者無利可圖。

孫中山先生的主張后來被地方政府貫徹下去了。像上海、廣州、青島、漢口、杭州等城市，先后都開征了地價稅。其中杭州是1933年6月1號開征的，每年分四次征收，稅率是地價的0.8%。具體每塊地價格多少，則由業(yè)主自己申報。為了避免業(yè)主為少繳地價稅而低報或者瞞報地價，政府同時出臺一政策：凡是業(yè)主申報的地價明顯低于市場價格的，政府有權(quán)按照申報地價強(qiáng)行購買。也就是說，假如你有一塊地明明值1000萬，你按500萬申報，那么好，政府就按500萬給你買走，讓你吃個大虧。這一招兒很絕，其實還是孫中山先生想出來的。

另一個在征收地價稅方面有代表性的城市是青島，青島每年按地價征稅倒不多，但是當(dāng)?shù)卣扛魩啄昃徒M織經(jīng)濟(jì)學(xué)家和市民代表對全市所有地塊做一輪估價，只要這次估價比上次估價高，當(dāng)中的價差就得交給政府，由政府拿來修公路、建機(jī)場、辦學(xué)校、蓋“平民住所”，也就是廉租房。所以在民國時期，青島經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)達(dá)，人口雖然稠密，炒地的人卻鮮見。這個道理很容易想明白：漲價部分都讓政府拿去了，自己一分錢得不著，還炒什么炒？

為了實現(xiàn)“居者有其屋”的理想，肯定不能光打擊捂地、炒地，還得打擊炒房。怎么打擊呢？民國時用的手段是征收房產(chǎn)稅。

當(dāng)時各地征收房產(chǎn)稅的辦法和稅率都不一樣，幾乎是一個城市就有一套政策。

像上海，因為有租界，租界里秉承英法兩國的老辦法，早在清朝道光年間就征收過房產(chǎn)稅。租界以外的地方從民國初年才開始征收，具體征稅辦法是這樣的：政府對私人房產(chǎn)進(jìn)行評估，得到一個理論上的租金水平，然后按理論租金的百分比定期征收。假設(shè)您當(dāng)時在上海有一套房，不管是否向外出租，按照市場行情理論上每月能得到1000元的收入，那么這1000元就是計稅依據(jù)，當(dāng)房產(chǎn)稅稅率是5%，您每月要上繳50元，當(dāng)房產(chǎn)稅稅率是10%時，您每月要上繳100元。

北京的房地產(chǎn)市場比較落后，全面抗戰(zhàn)之前，住房自有率很高，買房的人多，租房的人少，政府沒辦法照市場行情估計每一套房子的理論房租，所以采取簡便辦法，樓房每間每月征多少稅，瓦房每間每月征多少稅，茅草房每間每月征多少稅，很原始，不過容易操作。

福州市政府征收房產(chǎn)稅則另有一套辦法，一年十二個月，政府收你一個月的房租，一年收一次，這一個月的房租就是房產(chǎn)稅。

其他城市也是各有各辦法，但是大部分城市都模仿了上海，像漢口、重慶、成都、南京、天津，都是先定房租水平，再按房租的某個百分比征稅。只是稅率有高有低，高的能到27%，低的只占房租的3%。

征收房產(chǎn)稅就能打擊炒房嗎？當(dāng)然不是。一套合理的房產(chǎn)稅政策，必須區(qū)分出豪宅和普通住宅，閑置房和非閑置房，出租房和自用房，多套房家庭和住房困難家庭。對于豪宅，不妨多征，對于普通住宅，則應(yīng)該少征。對于一個家庭擁有多套住房，想靠炒房來營利的，不妨多征，對于一個家庭只有一套住房，四五口人擠一間小臥室的，不但不該征稅，還應(yīng)該有所救助。

民國的房產(chǎn)稅政策剛開始還算合理，像杭州市1914年開征房產(chǎn)稅時，只有一套普通住房的家庭是不予征稅的，征稅對象主要是別墅和擁有兩套房以上的家庭?？墒菆?zhí)行到后來，打擊炒房這個大方向很快被淡忘了，市政府的興趣越來越集中到怎樣增加財政收入上來，于是不管對象，所有房產(chǎn)都得繳稅，而且稅率一樣。更荒唐的是，負(fù)責(zé)征稅的財政局為了節(jié)省征稅開支，把各個街區(qū)的征稅工作承包給地痞流氓，承包者分片包干，竟然把征稅任務(wù)平均分?jǐn)偨o每個家庭，這樣一套房都沒有的房客跟擁有多套住房的炒房者要繳同樣的稅，別說打擊炒房了，還加重了無房居民的生活負(fù)擔(dān)！

現(xiàn)在評價起來，民國的地產(chǎn)稅政策很合理，房產(chǎn)稅政策卻很失敗。不過這不證明房產(chǎn)稅不好，關(guān)鍵看稅收政策怎么制定，具體征收時又是怎么執(zhí)行的。