我們知道，開(kāi)發(fā)商銷售樓盤(pán)，必須先辦售房許可證，不然就是非法賣房。換言之，開(kāi)發(fā)商賣房必須經(jīng)過(guò)政府的許可。

事實(shí)上，個(gè)人賣房也要經(jīng)過(guò)政府的許可。最新版本的《房地產(chǎn)管理法》、各省頒布的《房地產(chǎn)管理法實(shí)施條例》，以及部分縣市建設(shè)局和房管局頒布的部門(mén)規(guī)章規(guī)定，民間轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，得先向主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)相關(guān)責(zé)任人在申請(qǐng)材料上簽字蓋章之后，才能進(jìn)行交易，否則不給過(guò)戶。

其實(shí)據(jù)我所知，在古代中國(guó)的一些朝代，例如唐朝、宋朝和元朝，凡居民出售房產(chǎn)，也要先向政府提出申請(qǐng)，也要得到有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，就跟我們現(xiàn)在一樣。

我們先看唐朝。唐朝大中五年（851），首都長(zhǎng)安皇城外朱雀大街東面有一座寺廟，名叫安國(guó)寺，安國(guó)寺很大，但是僧人不多，寺僧想把一部分空閑房屋轉(zhuǎn)售出去。問(wèn)題是，這安國(guó)寺跟當(dāng)時(shí)其他多數(shù)寺院一樣，土地、房屋都是國(guó)家劃撥的，屬于公共財(cái)產(chǎn)，僧人們想賣掉一部分公房，自然得跟國(guó)有房屋管理部門(mén)打個(gè)招呼。當(dāng)時(shí)的國(guó)有房屋管理部門(mén)分為兩家，一家是莊宅使司，負(fù)責(zé)管理政府房產(chǎn)；一家是內(nèi)莊宅使司，負(fù)責(zé)管理宮廷房產(chǎn)。安國(guó)寺的前身是唐睿宗做太子時(shí)的府邸，后來(lái)唐睿宗即位，把它舍為寺院，所以這安國(guó)寺屬于宮廷房產(chǎn)，所以安國(guó)寺僧人出售空房之前，需要向?qū)m廷房產(chǎn)管理部門(mén)也就是內(nèi)莊宅使司提出申請(qǐng)。售房申請(qǐng)書(shū)遞上去，內(nèi)莊宅使司很快下了批文：

“安國(guó)寺一所，莊居?xùn)|道并菜園，西李叔和，南龍道，北至道，舍三十九間，雜樹(shù)四十九根，地一畝九分，計(jì)估價(jià)錢(qián)一百三十八貫五百文。牒：前件莊，準(zhǔn)敕出賣。”（《中國(guó)歷代契約會(huì)編考釋·唐大中五年敕內(nèi)莊宅使牒》）

什么意思呢？從“安國(guó)寺一所”到“計(jì)估價(jià)錢(qián)一百三十八貫五百文”，是安國(guó)寺僧人所提交賣房申請(qǐng)的原文，這幾句話描述了待售房產(chǎn)的位置、四至、間數(shù)、面積，以及準(zhǔn)備出售的錢(qián)數(shù)?！半骸焙竺娴奈淖?，是內(nèi)莊宅使司工作人員給的批復(fù)，意思是你們的申請(qǐng)已經(jīng)審查過(guò)了，這些房子可以出售。

以上是出售公房時(shí)提出申請(qǐng)的事例，出售私房是不是也需要提出申請(qǐng)呢？需要。唐朝法典《唐律疏議》卷13規(guī)定：“依令，田宅無(wú)文牒輒賣買(mǎi)者，財(cái)沒(méi)不追，地還本主。”所謂“文牒”，就是指政府出具的批準(zhǔn)書(shū)，按照唐朝法令，無(wú)論賣地還是賣房，都得向政府提交申請(qǐng)，等拿到批準(zhǔn)出售的文書(shū)以后，才可以達(dá)成交易，否則沒(méi)收出售所得，并將已經(jīng)出售的土地或房屋從買(mǎi)主手里強(qiáng)行奪回來(lái)，原封不動(dòng)還給賣主。

這樣解釋有點(diǎn)兒繞，咱們打個(gè)比方。假設(shè)我們家有一所老房子，要價(jià)五十萬(wàn)，賣給您了。咱們交易之前，我并沒(méi)有向我們這兒的縣政府提出申請(qǐng)，更沒(méi)有拿到本縣房管局允許我賣房的批文。然后呢，這事兒被居委會(huì)王大媽發(fā)現(xiàn)了，王大媽往縣政府辦公室打了一電話，第二天，執(zhí)法局的人馬就會(huì)殺上門(mén)來(lái)，讓我把那五十萬(wàn)售房款上繳國(guó)庫(kù)，同時(shí)還會(huì)請(qǐng)您出去。

表面上看，您白掏了五十萬(wàn)，而我卻沒(méi)有什么損失。其實(shí)沒(méi)那么簡(jiǎn)單，因?yàn)槟簧?，馬上就會(huì)明白您的損失是我這個(gè)賣方造成的——我沒(méi)有按照法律規(guī)定，在賣房之前向政府提出申請(qǐng)。好了，您會(huì)找我麻煩，讓我把那五十萬(wàn)購(gòu)房款賠給您。如果我賴著不賠呢，您就會(huì)把我告到法院。

類似法令并不只在唐朝存在，在宋朝法典《宋刑統(tǒng)》第13卷《戶婚律》之《典賣指當(dāng)論競(jìng)物業(yè)》章，也有如下條文：“其有質(zhì)舉賣者，皆得本司文牒，然后聽(tīng)之。若不相本問(wèn)，違而輒與及買(mǎi)者，物即還主，錢(qián)沒(méi)不追?！币饧闯鍪鄄粍?dòng)產(chǎn)需要先拿到當(dāng)?shù)卣鼍叩呐鷾?zhǔn)書(shū)，否則沒(méi)收房款，并把已經(jīng)售出的房子從買(mǎi)家手里奪回來(lái)。

另外在元朝政令匯編《通制條格》第16卷《田令》之《典賣田產(chǎn)事例》章也有兩條法令。

其一：“諸私相貿(mào)易田宅，即與貨賣無(wú)異，擬合給據(jù)，令房親鄰人等畫(huà)字估價(jià)，立契成交。”

其二：“僧道自相典賣，并買(mǎi)民田納稅地土，依例于有司給據(jù)關(guān)防。如違，依例追斷?！?/p>

前面一條是說(shuō)，凡老百姓賣地賣房，需要向政府提出申請(qǐng)，同時(shí)呢，政府有關(guān)部門(mén)對(duì)于這些申請(qǐng)也不能推諉不辦，只要是合法的、沒(méi)有糾紛的房產(chǎn)，都應(yīng)該批準(zhǔn)出售。后面一條則特別強(qiáng)調(diào)，即使是出家人出售房產(chǎn)，也需要先拿到有關(guān)部門(mén)出具的“關(guān)防”，即批準(zhǔn)書(shū)。

元朝至元二年（1336），福建省晉江縣居民麻合抹想賣掉老宅的花園，按照法律規(guī)定，他向當(dāng)?shù)匮瞄T(mén)提了申請(qǐng)：

“泉州路晉江務(wù)，據(jù)錄事司南隅住民麻合抹狀告：父沙律忽丁在日，原買(mǎi)得謝安等山園、屋基、山地，辟成花園，于內(nèi)栽種花木，四圍筑墻為界，及有花園外屋基地一段，俱坐落晉江縣三十七都東塘頭廟西保。遞年立例，麻合抹通納苗米二斗八升。原買(mǎi)山園屋基，東西四至，該載契書(shū)分曉。今為路遠(yuǎn)，不能管顧，又兼缺鈔經(jīng)紀(jì)，欲將上項(xiàng)花園山地出賣。未敢擅便，告乞施行?！保ā吨袊?guó)歷代契約會(huì)編考釋·至元二年晉江縣務(wù)給付麻合抹賣花園公據(jù)》）

這份申請(qǐng)描述了待售花園的來(lái)歷、位置、稅負(fù)，以及出售原因。如果再加上電話，做成表格，就跟今天某些縣市房管局要求售房人填寫(xiě)的《房地產(chǎn)交易申請(qǐng)審批表》差不多了。

晉江縣衙收到麻合抹的申請(qǐng)，做出以下批復(fù)：

“從公勘，當(dāng)?shù)茫荷享?xiàng)花園山地，委系麻合抹承父沙律忽丁原買(mǎi)梯己物業(yè)，中間別無(wú)違礙。出到各人執(zhí)結(jié)文狀，繳連保結(jié)，申乞施行。得此，除外，合行告給又字九號(hào)半印勘合公據(jù)，付本人收?qǐng)?zhí)?！保ǔ鎏幫希?/p>

意思是申請(qǐng)已收到，經(jīng)過(guò)政府工作人員的實(shí)地調(diào)查，認(rèn)定該申請(qǐng)書(shū)中描述的情況基本屬實(shí)，特此發(fā)給批文（批文以千字文編號(hào)，編為又字第九號(hào)），允許出售。

行文至此，有朋友就會(huì)問(wèn)了：為什么古今政府都要求大家在賣房之前先交申請(qǐng)呢？

個(gè)中原因倒并不復(fù)雜，我總結(jié)了這么三條：

一、為了避免公共資產(chǎn)流失。

您知道，古今房屋都有公房和私房之分，即使是私房，下面的土地也可能是政府無(wú)償劃撥的。如果是私房私地，怎么賣掉都無(wú)所謂；如果是公房或者在公地上建造的私房（例如經(jīng)濟(jì)適用房），那就不能被某個(gè)人或者某個(gè)單位不聲不響地賣掉。賣房人在交易達(dá)成之前提出申請(qǐng)，有助于政府“過(guò)濾”掉一些私自出售公房公地的非法行為。

二、為了避免交易雙方將來(lái)鬧糾紛。比方說(shuō)，我賣房給您之前，有可能已經(jīng)把房子抵押給了銀行；或者因?yàn)槲仪废戮迋?，這套房子已經(jīng)被法院查封；或者這套房子的所有人并不只是我一個(gè)，還有其他共有人，我賣房之前并未征求共有人的同意；或者我提交給您的房產(chǎn)證、土地證是假的；或者我們雙方簽訂的合同很不規(guī)范，在法律上屬于無(wú)效合同；或者我把房子賣給您之前，已經(jīng)把它賣給了另一個(gè)買(mǎi)家。俗話說(shuō)的好，買(mǎi)家永無(wú)賣家精，說(shuō)的就是市場(chǎng)上的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，由于信息不對(duì)稱的存在，您只要不借助其他力量，就不可能對(duì)以上種種情形完全調(diào)查清楚。這時(shí)候政府出面幫您來(lái)了，它讓我寫(xiě)申請(qǐng)、拿權(quán)證，在我們交易達(dá)成之前，先把所有必要的手續(xù)過(guò)一遍，一旦政府發(fā)現(xiàn)我這套房子有問(wèn)題，就會(huì)駁回我的出售請(qǐng)求，這樣您自然就可以不上當(dāng)了。

三、為了把握房地產(chǎn)交易的數(shù)量，減少契稅流失。

不管古代還是現(xiàn)代，都有買(mǎi)房不過(guò)戶的現(xiàn)象，不過(guò)戶，就不用繳契稅，不繳契稅，政府的稅源就會(huì)流失。政府強(qiáng)求（尤其是像唐、宋、元三代那樣用沒(méi)收全部購(gòu)房款的嚴(yán)厲懲罰措施來(lái)強(qiáng)求）買(mǎi)賣雙方填寫(xiě)申請(qǐng)，等于提前給這宗交易備了案，倘若收到申請(qǐng)并做出批復(fù)之后很長(zhǎng)時(shí)間都不見(jiàn)買(mǎi)家來(lái)過(guò)戶，那就證明買(mǎi)家在逃繳契稅，這時(shí)候政府派人去過(guò)問(wèn)就是了。