《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，第十四條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”，這就賦予了房屋登記機(jī)構(gòu)將房屋權(quán)利記載于房屋登記簿所發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)效力。房屋登記簿所記載的權(quán)利人同實(shí)際權(quán)利人相一致，既有利于保護(hù)善意第三人的利益，又有利于維護(hù)物權(quán)變動(dòng)的正常秩序。但靜態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利只是相對(duì)的和暫時(shí)的，而動(dòng)態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則是絕對(duì)的和永恒的，即使房屋登記機(jī)構(gòu)窮盡了各類(lèi)審查手段，仍然不能杜絕房屋登記簿所記載的權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的問(wèn)題，形成這樣的問(wèn)題，其根本原因是由于民事生活的豐富和民事法律關(guān)系的變動(dòng)不居。例如，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”，這正屬于《物權(quán)法》第九條規(guī)定“法律另有規(guī)定的除外”情形之一，該種情形極易造成房屋登記簿所記載的權(quán)利人同實(shí)際權(quán)利人不一致，并導(dǎo)致物權(quán)效力的沖突。如何避免上述問(wèn)題，筆者近來(lái)遇到一則案例具有一定的代表性，試分析如下。

一、基本案情

1998年，在濟(jì)南某高校工作的鄭某（男方）、高某（女方）系夫妻關(guān)系，通過(guò)房改購(gòu)買(mǎi)了濟(jì)南市房屋一套，房改審批手續(xù)已于當(dāng)年辦理完畢，房管部門(mén)可查詢出該條房改登記記錄，但房屋所有權(quán)登記至今未辦理。

2001年，鄭某向人民法院起訴同高某離婚，人民法院進(jìn)行調(diào)解并制作了《民事調(diào)解書(shū)》，雙方離婚，共同財(cái)產(chǎn)某處房屋（即兩人的房改房）歸被告高某所有，原告鄭某放棄分割共同財(cái)產(chǎn)。

2009年，高某同崔某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將上述房屋出售給崔某。在崔某按合同約定支付購(gòu)房款后，高某因后悔售價(jià)較低，而未將房屋交付崔某，崔某多次協(xié)商未果，遂于2011年將高某起訴至人民法院，請(qǐng)求解除房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，返還購(gòu)房款，并按約定支付違約金。對(duì)于該案，人民法院進(jìn)行調(diào)解并制作了《民事調(diào)解書(shū)》，確認(rèn)高某、崔某繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，爭(zhēng)議房屋由崔某占有、使用、收益，待涉案房屋具備辦理房產(chǎn)證條件時(shí)，高某有協(xié)助崔某辦理相關(guān)房產(chǎn)證手續(xù)的義務(wù)。后崔某依據(jù)《民事調(diào)解書(shū)》，依法占有了該房屋。

2012年6月，崔某為防止出現(xiàn)將來(lái)該處房屋具備辦理房屋所有權(quán)登記條件時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)在不知悉上述法律文書(shū)已對(duì)房屋權(quán)利認(rèn)定的情況下，而登記為他人所有，向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)該處房屋進(jìn)行權(quán)利限制，確保該處房屋具備辦理所有權(quán)登記條件后，房屋所有權(quán)只能按權(quán)利發(fā)生的先后順序，先登記為鄭某、高某共同共有，再由高某依據(jù)離婚時(shí)的《民事調(diào)解書(shū)》，申請(qǐng)離婚析產(chǎn)，將房屋所有權(quán)登記為自己個(gè)人所有，最后再根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的《民事調(diào)解書(shū)》，協(xié)助崔某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。從而最終保護(hù)崔某對(duì)該房屋的合法權(quán)利，實(shí)現(xiàn)法律文書(shū)對(duì)物權(quán)的確認(rèn)與將來(lái)行政登記確認(rèn)的物權(quán)相一致。

二、有關(guān)分析

《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”?！渡綎|省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》（魯高法〔2011〕297號(hào)）對(duì)于物權(quán)糾紛案件中關(guān)于人民法院生效法律文書(shū)與不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系的規(guī)定“依據(jù)《物權(quán)法》第28條的規(guī)定，人民法院作出的生效法律文書(shū)可以直接引起物權(quán)變動(dòng)，無(wú)需進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記而變動(dòng)物權(quán)。換言之，人民法院作出的法律文書(shū)生效之時(shí)，即應(yīng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，生效法律文書(shū)確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人可以持該法律文書(shū)辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更登記手續(xù)，登記機(jī)關(guān)是否辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記手續(xù)，均不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)”。根據(jù)上述規(guī)定，高某的房屋所有權(quán)雖未記載于房屋登記簿并取得房產(chǎn)證，但已于2001年經(jīng)人民法院生效法律文書(shū)確認(rèn)，房屋歸高某所有，所以該房屋的所有權(quán)已于2001年固定下來(lái)。崔某同高某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是有生效法律文書(shū)所確認(rèn)的物權(quán)依據(jù)的。所以，雙方在就房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的履行進(jìn)行訴訟時(shí)，人民法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效，崔某和高某繼續(xù)履行該協(xié)議。

《物權(quán)法》第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”?！段餀?quán)法》第三十九條“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，高某依據(jù)法律文書(shū)取得房屋所有權(quán)，在處分該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按房屋所有權(quán)發(fā)生的先后順序及規(guī)定的登記程序，先申請(qǐng)將房屋登記為與鄭某夫妻共同共有，與房屋的房改購(gòu)房產(chǎn)權(quán)來(lái)源相一致，然后再以離婚析產(chǎn)為由，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到本人名下。因此，人民法院確定高某在房屋具備辦理房產(chǎn)證條件時(shí)，有協(xié)助崔某辦理房產(chǎn)證手續(xù)的義務(wù)。之后，由于高某、崔某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議爭(zhēng)議，崔某起訴高某，人民法院在理清房屋權(quán)利義務(wù)關(guān)系后，依法確認(rèn)房屋由崔某占有、使用、收益。根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條對(duì)所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能的界定，崔某除了處分權(quán)，已經(jīng)具備了占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。至此，崔某對(duì)房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)亦經(jīng)生效法律文書(shū)確認(rèn)，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到合理保護(hù)。

三、結(jié)論及建議

正是基于以上的法律規(guī)定、法律文書(shū)和事實(shí)，崔某申請(qǐng)房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)上述房屋進(jìn)行權(quán)利限制，以保護(hù)其對(duì)該房屋的合法權(quán)利，防止房屋登記機(jī)構(gòu)在不知悉司法權(quán)已對(duì)房屋權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)的情況下，為他人辦理有關(guān)登記，從而造成法律文書(shū)已確認(rèn)的物權(quán)與行政登記確認(rèn)的物權(quán)相沖突。

雖然，崔某的申請(qǐng)無(wú)法適用異議登記等房屋登記形式，但由于法律文書(shū)確認(rèn)的物權(quán)從時(shí)間上是最早的，確認(rèn)的效力也高于行政登記效力，如果房屋登記機(jī)構(gòu)不受理崔某申請(qǐng)并進(jìn)行合理保護(hù)，則之后對(duì)于該房屋的所有權(quán)登記同法律文書(shū)確認(rèn)的物權(quán)不一致，將面臨被人民法院撤銷(xiāo)的行政登記風(fēng)險(xiǎn)。因此，面對(duì)房屋登記如何同法律文書(shū)確認(rèn)的物權(quán)相一致的問(wèn)題，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從盡量確保房屋登記簿所記載的權(quán)利人同實(shí)際權(quán)利人相一致的角度出發(fā)，在遇到法律文書(shū)確認(rèn)的房屋權(quán)利人或利害關(guān)系人的權(quán)利保護(hù)申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)法律文書(shū)真實(shí)、有效的前提下，根據(jù)房屋登記業(yè)務(wù)流程的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)一定工作程序，以一定的介質(zhì)和方式，對(duì)其權(quán)利進(jìn)行合理保護(hù)。□

（作者單位：濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心）

責(zé)編：周蕾