作者簡(jiǎn)介：

黃人天，《財(cái)經(jīng)辯論》微雜志主編，人天經(jīng)濟(jì)研究咨詢中心主任，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家，每經(jīng)智庫(kù)專家，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》、《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》、《商界評(píng)論》、《中國(guó)經(jīng)濟(jì)與信息化》、《21世紀(jì)網(wǎng)》等主流媒體財(cái)經(jīng)評(píng)論員，著有《富國(guó)陽(yáng)謀：看穿中國(guó)與西方經(jīng)濟(jì)比拼之迷局》、《貨幣突圍：拯救“紙”醉金迷的世界貨幣體系》等。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)延續(xù)了三季度以來(lái)的回暖趨勢(shì)，環(huán)比降幅進(jìn)一步收窄，其中部分一、二線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)上漲，北京、上海、廣州、深圳等四個(gè)一線城市環(huán)比則無(wú)一下降。新建商品住宅成交量較十月份有所放大，為年內(nèi)新高。

因此，房?jī)r(jià)回暖證明房地產(chǎn)泡沫依然“堅(jiān)固”，也證明現(xiàn)階段中國(guó)政策仍可決定房?jī)r(jià)。

3月6日，筆者在新浪微博預(yù)測(cè)，2014年中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)有向下波動(dòng)，但隨著下半年經(jīng)濟(jì)刺激政策的逐步加碼和產(chǎn)業(yè)扶持政策導(dǎo)致出口形勢(shì)回穩(wěn)，全年全國(guó)整體房?jī)r(jià)漲跌幅可能將趨于基本持平、略有漲跌，目前來(lái)看房?jī)r(jià)走勢(shì)正在向這種狀態(tài)靠攏。

今年年初以來(lái)，在房?jī)r(jià)下跌陰影下，出現(xiàn)了很多預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫崩盤的觀點(diǎn)。但筆者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅不會(huì)重復(fù)其他國(guó)家的斷崖式崩盤劇情，這是因?yàn)橹袊?guó)泡沫經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有惡化到那種地步，也就是價(jià)格虛高的程度，還沒(méi)達(dá)到全國(guó)購(gòu)買能力不能承受的地步。這得益于中國(guó)獨(dú)特的要素稟賦結(jié)構(gòu)，人口眾多，地區(qū)差異大，產(chǎn)業(yè)體系全面，抗沖擊能力遠(yuǎn)超日本經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在還沒(méi)到山窮水盡的時(shí)候，雖然已經(jīng)更近一步。

中國(guó)獨(dú)特的國(guó)情決定了獨(dú)特的泡沫經(jīng)濟(jì)，這是令世人困惑的中國(guó)式泡沫特別“堅(jiān)固”的原因所在，進(jìn)而中國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)自然會(huì)有其獨(dú)特的破滅邏輯。因此，筆者認(rèn)為這可能是節(jié)節(jié)抵抗式的“非典型破滅”。為什么？

一方面，中國(guó)政府為化解四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃導(dǎo)致的泡沫困境，只能主動(dòng)讓房?jī)r(jià)降一部分下來(lái)，容忍房地產(chǎn)企業(yè)死掉一批，以便迫使房地產(chǎn)企業(yè)以價(jià)換量，降價(jià)求生，消化房地產(chǎn)過(guò)剩庫(kù)存，遏制產(chǎn)能擴(kuò)張，換取國(guó)民經(jīng)濟(jì)重新均衡。因此，去年以來(lái)，央行實(shí)行差別化的貨幣政策，拒絕全面貨幣寬松，并且對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)為輸血對(duì)象的影子銀行大力限制，這是導(dǎo)致今年初以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的直接原因。而房?jī)r(jià)可在政府主動(dòng)調(diào)控下降價(jià)，也證明中國(guó)房地產(chǎn)泡沫還沒(méi)達(dá)到崩盤的程度，政府仍具有經(jīng)濟(jì)掌控能力。

而另一方面，中國(guó)政府仍采用加大高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和棚戶區(qū)改造等政府主導(dǎo)項(xiàng)目投資規(guī)模的方式救市，并放松房地產(chǎn)調(diào)控，逐步取消限購(gòu)限貸，刺激房地產(chǎn)業(yè)購(gòu)買需求。

這樣，一方面控制房地產(chǎn)業(yè)供給量，一方面增加房地產(chǎn)業(yè)需求量，以便達(dá)到去庫(kù)存化、去泡沫化的目的。在此過(guò)程中，如果房?jī)r(jià)不降，貨幣不緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就不會(huì)松動(dòng)價(jià)格，這是捂房惜售的常態(tài)。但如果房?jī)r(jià)降得太多，購(gòu)房者就會(huì)持幣觀望，期待再降，這是追漲殺跌的規(guī)律。因此，為達(dá)到去庫(kù)存化、去泡沫化目的，仍然具有經(jīng)濟(jì)掌控能力的政府就不可能讓中國(guó)房?jī)r(jià)崩盤式下跌，而只會(huì)讓其抵抗式節(jié)節(jié)下跌?？赡鼙憩F(xiàn)為跌一陣，又靠政策回穩(wěn)或回升一陣，但整體趨勢(shì)是下跌。跌幅估計(jì)不會(huì)太大，以現(xiàn)價(jià)計(jì)算的名義跌幅總體可能在10-20%左右，平均每年跌0-2%左右。當(dāng)然，這是指全國(guó)房?jī)r(jià)，而非局部地區(qū)房?jī)r(jià)，因?yàn)閲?guó)家政策關(guān)注的是宏觀經(jīng)濟(jì)全局。

由于通貨膨脹繼續(xù)存在，在較長(zhǎng)時(shí)間里，即使名義房?jī)r(jià)不變，實(shí)際房?jī)r(jià)仍是下跌，比如今年房?jī)r(jià)維持與去年相同的10000元每平米，但如果通貨膨脹率為3%，則以去年為基準(zhǔn)，實(shí)際房?jī)r(jià)為10000除以103%等于9708.7元，也就是說(shuō)今年10000元房?jī)r(jià)僅相當(dāng)于去年的9708.7元。

如果考慮通貨膨脹因素，在這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整過(guò)程中，以2013年房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)，中國(guó)名義房?jī)r(jià)小跌10-20%左右，實(shí)際跌幅可能達(dá)到20-40%，但這需要5-10年左右的漫長(zhǎng)陰跌過(guò)程。

名義房?jī)r(jià)跌幅小于實(shí)際房?jī)r(jià)跌幅的隱含好處在于，購(gòu)房者對(duì)資產(chǎn)貶值感覺(jué)不明顯，按揭貸款能被繼續(xù)償還，從而維持金融和經(jīng)濟(jì)體系運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)際上，購(gòu)房者和銀行各自承擔(dān)了資產(chǎn)貶值的部分損失，但表面上并沒(méi)多少賬面損失。購(gòu)房者賬面上沒(méi)有變成“負(fù)翁”，即房產(chǎn)市值仍大于按揭貸款。同時(shí)，銀行賬面上沒(méi)有多少壞賬，得以繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存化、去泡沫化的進(jìn)程，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的進(jìn)程。國(guó)家層面理想的政策愿景是，在房?jī)r(jià)泡沫“非典型破滅”過(guò)程中，通過(guò)深化改革，釋放真實(shí)的需求和供給，大幅壓低房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率，逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕揽糠?wù)業(yè)和中高端制造業(yè)。同時(shí)，在房地產(chǎn)業(yè)以價(jià)換量基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)地方政府土地出讓金收入保持基本穩(wěn)定狀態(tài)，避免地方債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。在此過(guò)程中，國(guó)家會(huì)以容忍經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率逐步下滑的空間換取經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)間，只要就業(yè)能夠得到保障即可，于是就有了關(guān)于明年目標(biāo)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率主動(dòng)下調(diào)的頻頻吹風(fēng)。

■資訊

匆匆那年 表現(xiàn)搶眼的新車解碼

歲末之際，《匆匆那年》在電影圈火了，在匆匆而過(guò)的2014年，一款新車也在汽車市場(chǎng)火了——東風(fēng)風(fēng)神A30自今年9月份上市以來(lái)，受到的關(guān)注度與市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫，銷量超過(guò)8000臺(tái)，而這僅僅是個(gè)開(kāi)始。

越級(jí)舒適空間，收獲好評(píng)

A30憑借長(zhǎng)達(dá)2620mm的軸距，越級(jí)舒適的大空間，收獲眾多好評(píng)。來(lái)自廣東佛山的用戶趙先生說(shuō)：“A30的內(nèi)部空間寬敞，乘坐舒適，一點(diǎn)也不擁擠，非常人性化?！闭且?yàn)锳30采用平地板設(shè)計(jì)，后排腿部空間寬達(dá)680mm，可與軸距2700mm的車型相媲美，這一設(shè)計(jì)也得到了不少用戶的認(rèn)可。

油耗低 更能享受國(guó)家節(jié)能補(bǔ)貼

東風(fēng)風(fēng)神A30作為全新DF1平臺(tái)的首款車型，詮釋了東風(fēng)風(fēng)神最新的研發(fā)與技術(shù)理念，在燃油經(jīng)濟(jì)性上表現(xiàn)尤為優(yōu)秀。25.6%的車主認(rèn)為，A30作為一款家庭用車，6.57萬(wàn)元的起步價(jià)格很厚道，而且百公里綜合工況油耗只有5.9L。其中A30智驅(qū)車型還搭載了同級(jí)獨(dú)有的STT智能節(jié)油系統(tǒng)，該系統(tǒng)一般搭載在中高檔車型上，可節(jié)省15%的油耗，節(jié)油性能更佳。

（依沫）