【摘 要】為抑制住房價格過快上漲，保持市場穩(wěn)定發(fā)展，近期政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策措施。宏觀調(diào)控中的一些金融、稅收政策，對遏制投機、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)的作用非常明顯，但不能從根本上保障房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。本文將從土地供應市場與房地產(chǎn)市場關系、現(xiàn)行土地供應機制對房地產(chǎn)市場影響、完善土地供應機制促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展三方面論述城市土地供應與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

【關鍵詞】土地供應制度 房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控

土地是房地產(chǎn)的載體和源頭，土地供應是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件，構(gòu)建和完善土地供應制度，才是確保房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的治本之策。

一、土地供應市場與房地產(chǎn)市場關系

可供開發(fā)的土地資源數(shù)量多少是房地產(chǎn)數(shù)量及價格的重要影響因素，因此，各級地方政府如何合理控制和規(guī)劃土地資源，是規(guī)范房地產(chǎn)市場、提高房地產(chǎn)市場效率的重要手段。

（一）地價與房地產(chǎn)價格的關系。由于房地產(chǎn)的價格上漲刺激了對土地的需求，同時土地的供給價格彈性小導致了地價的升高，因此地價高相對房地產(chǎn)價格高是結(jié)果而不是原因。不僅如此，地價的地區(qū)差異性源于各地房地產(chǎn)的價格不同，不同的城市需求不同導致了它們的地價不同。

（二）土地供應量與房地產(chǎn)數(shù)量關系。土地供應量是房地產(chǎn)數(shù)量產(chǎn)生的基礎，它們之間的關系主要由容積率來反映。容積率是指城市用地上允許修建的總建筑面積與地塊面積之比值。即Q=F×QL，容積率F代表了土地供應量與房地產(chǎn)數(shù)量的影響程度，容積率越大，單位土地上所建容量就越大。

（三）土地供應與房地產(chǎn)市場的關系。房地產(chǎn)價格代表了對房地產(chǎn)的需求，高于房地產(chǎn)成本價格的房地產(chǎn)價格決定了對土地的需求。土地市場的供求關系作用形成地價，決定新一輪房地產(chǎn)價格的大小。

二、現(xiàn)行土地供應機制對房地產(chǎn)市場影響

城市土地供應機制，是指特定經(jīng)濟制度下土地供應內(nèi)在關系的總和。現(xiàn)行土地供應制度對于房地產(chǎn)市場的格局產(chǎn)生很大影響。由于政府對于土地一級市場的宏觀調(diào)控，過去幾年的城市土地供應過度，城市土地的供應量將會在一段時間內(nèi)減少，這就會影響整個土地市場。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供應問題。土地管理中存在諸多問題，其直接表現(xiàn)則是土地供應的不合理，且土地供應是影響房地產(chǎn)市場價格的關鍵環(huán)節(jié)。目前土地供應問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.土地供應機制不完備

由于我國土地市場宏觀研究和調(diào)控跟不上，造成土地一級市場在一定程度上供給失控。土地管理部門也沒有進行有效調(diào)控和管理，操作過程很不規(guī)范。因此目前土地供應還沒有形成一個有效的供給機制。

2.土地供應法制不健全

雖然土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃是城市土地利用的強制性指導文件，但在具體實施過程中，兩項法律的效力還遠遠沒有達到真正意義上的法律權(quán)力，因此導致了很多土地供應不符合城市規(guī)劃，不能起到真正的規(guī)劃法律的作用。

3.土地供應結(jié)構(gòu)不合理

改革開放以來，城市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，土地的利用也呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。但在糧食安全和耕地保護的硬約束下，這顯然是有?？沙掷m(xù)發(fā)展的原則的。因此，應當調(diào)整對現(xiàn)行存量土地與增量土地利用政策，切實保護耕地。

（二）土地供應引發(fā)的房地產(chǎn)問題。由于土地供應機制不健全、法律不完備等原因使土地供應環(huán)節(jié)產(chǎn)生了問題，因此也影響了房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生了相關問題。

1.房地產(chǎn)商困地現(xiàn)象嚴重

近兩年來我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一股聲勢浩大的“圈地潮”，非理性的“圈地潮”不可避免地將銀行拖下水，開發(fā)貸款和住房貸款總量同時擴大，增加了失地農(nóng)民的數(shù)量，使農(nóng)民權(quán)益受到損失，引發(fā)了更嚴重的三農(nóng)問題。

2.地價上漲導致房價過高

目前由于房地產(chǎn)消費熱點漸已形成，開發(fā)商對房地產(chǎn)消費有著良好的預期，紛紛加大對土地的投資。國內(nèi)不少、城市對于土地供應沒有具體的年度計劃，房地產(chǎn)開發(fā)商為了拿到土地在土地拍賣供應方式中，最終的中標價多大幅度高出底價，也常常高于開發(fā)商對于該地塊的預期價格。

3.房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)

近幾年房地產(chǎn)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)特別是民用住宅有高檔化的傾向。造成的結(jié)果就是真正需要買房的中低收入的普通城市居民買不到或者買不起房，比較富裕的市民卻一戶有好幾處住房，導致城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào)。

三、完善土地供應機制促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展

維護房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是維護國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)，而合理的土地供應則是房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的基礎，因此要從各方面使城市土地供應合理合法化，從而推動房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）科學預測土地供應總量和結(jié)構(gòu)。當前，土地供應調(diào)控的著力點是要在控制總量的前提下，調(diào)整和優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。在確定土地需要數(shù)量時，一 般要針對各類用地的特點進行具體約定量、定性分析。

（二）大力推進房地產(chǎn)用地供應市場化和優(yōu)先化。土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎，加強土地供應調(diào)控是維護房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的一個重要手段。因此，要大力推進房地產(chǎn)用地供應市場化和優(yōu)先化。

（三）加強土地供后監(jiān)督。目前一些部分開發(fā)企業(yè)在取得土地后不按期進行開發(fā)，有的甚至囤積土地，導致住房供應的階段性短缺。土地部門將結(jié)合土地市場治理整頓，嚴厲打擊違法違規(guī)行為，促進現(xiàn)有的閑置地盡快轉(zhuǎn)為市場有效供應。

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