當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程管理的水平普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量不合格、交房拖期、投資成本大、空置率高等問(wèn)題，這很大程度上制約了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理迫在眉睫。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的內(nèi)容

1、工程的總體規(guī)劃。人類(lèi)在做任何一件事情之前需要一個(gè)規(guī)劃，同樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也需要一個(gè)有效規(guī)劃，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前都有一個(gè)總體設(shè)計(jì)與規(guī)劃。工程開(kāi)發(fā)的總設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)建設(shè)工作重要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。工程設(shè)計(jì)的報(bào)批和編制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要前期工作。

2、相關(guān)方面的協(xié)調(diào)合作。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及面廣，加上房地產(chǎn)的建設(shè)工程自身的特點(diǎn)，如主管部門(mén)多、配合單位多、施工周期長(zhǎng)、工程項(xiàng)目多、建設(shè)范圍大，所以很容易產(chǎn)生矛盾沖突。為達(dá)到工程建設(shè)的順利進(jìn)行需要及時(shí)地溝通，做好以下幾個(gè)方面的工作：實(shí)行工程開(kāi)發(fā)總承包制度；最大限度的發(fā)揮監(jiān)理公司的作用；定期召開(kāi)有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)會(huì)；積極配合開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)單位及時(shí)處理好開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的各種矛盾。

3、工程質(zhì)量監(jiān)督檢查。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中有過(guò)硬的質(zhì)量是取勝的重要砝碼，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，最大化必須過(guò)好建筑物的質(zhì)量關(guān)。工程質(zhì)量好壞是設(shè)計(jì)質(zhì)量、勘察質(zhì)量、原材料質(zhì)量、使用維護(hù)質(zhì)量及施工質(zhì)量的直接反映，所以在工程開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中要注意各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控，對(duì)整體開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行全面、深入的質(zhì)量監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，解決問(wèn)題。

4、工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。工程項(xiàng)目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達(dá)到工程設(shè)計(jì)的要求和合同規(guī)定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備驗(yàn)收的條件后，根據(jù)施工單位的竣工驗(yàn)收的請(qǐng)求，有關(guān)的驗(yàn)收小組要依照國(guó)家制定的各類(lèi)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收和鑒定，只要達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備使用條件才能進(jìn)行竣工結(jié)算。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理

1、項(xiàng)目決策

（1）做好市場(chǎng)的調(diào)查和研究

一個(gè)成功的建筑工程建設(shè)發(fā)展，是要依靠準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息的支撐的，在項(xiàng)目的決策階段，建筑的企業(yè)需要對(duì)市場(chǎng)上各種材料的實(shí)時(shí)價(jià)格有一個(gè)清楚準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)和了解，對(duì)于市場(chǎng)當(dāng)中供求關(guān)系之間的變化需要了解仔細(xì)，還要掌握我國(guó)頒布的最新的政策文件，了解未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展方向，根據(jù)這個(gè)因素，將資源實(shí)現(xiàn)最佳的優(yōu)化配置，選擇合適的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，將工作效益實(shí)現(xiàn)最大化，風(fēng)險(xiǎn)危害控制最小化。

（2）決策的效率需要提升

在項(xiàng)目決策的工作階段，往往沒(méi)有多高的工作效率，這樣子會(huì)失去很多的工作機(jī)會(huì)，甚至還會(huì)帶來(lái)龐大的經(jīng)濟(jì)損失。使得決策變得任務(wù)下達(dá)的很慢、工作效率不高，造成這些情況的原因有很多，其中有一個(gè)原因可能就是對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有仔細(xì)的研究，也可能是開(kāi)發(fā)商中的有些領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有果斷的決策力，踟躕猶豫從而失去了最好的入市機(jī)會(huì)；也可能是因?yàn)樵谀骋粋€(gè)工作階段市場(chǎng)情況明顯的不穩(wěn)定，而且浮動(dòng)的趨勢(shì)很大，決策不及時(shí)會(huì)浪費(fèi)錯(cuò)失很多的機(jī)會(huì)。但是草率的下決定又會(huì)讓項(xiàng)目決策倉(cāng)促不客觀，覆蓋面很小，造成沒(méi)有可行性。為了能夠?qū)Q策的效率提升到最高的水平，就需要在前期的工作當(dāng)中重視可行性方案的研究工作，加大資金技術(shù)的投入。只有支持機(jī)構(gòu)保證穩(wěn)定完善，才可能收集到更多準(zhǔn)確有效的信息，并且將這些信息整理，為決策工作提供有力的資源，只有這樣做了，才可以把決策的整個(gè)程序完善到位，提高決策的水平和實(shí)際的工作效率，讓項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品的定位準(zhǔn)確、客觀、有效。

（3）將決策機(jī)構(gòu)充分的完善

一些不客觀、不準(zhǔn)確、不全面的決策是草率決策下造成的，這樣的項(xiàng)目決策對(duì)于未來(lái)的項(xiàng)目管理和項(xiàng)目的實(shí)施工作會(huì)帶來(lái)巨大的難題。在以后的實(shí)際工作當(dāng)中，各種問(wèn)題就會(huì)慢慢的全部顯現(xiàn)出來(lái)?？茖W(xué)有效的決策是建立在完整充實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查研究的基礎(chǔ)之上的，全面詳細(xì)的資料采集和各種方案的反復(fù)研究比對(duì)是一個(gè)非常必要的過(guò)程，這些都是建立在專(zhuān)業(yè)化的分析和辯證的基礎(chǔ)上的。

2、項(xiàng)目實(shí)施階段

（1）施工圖設(shè)計(jì)細(xì)致、規(guī)范。設(shè)計(jì)師的工作本不該受開(kāi)發(fā)商的干預(yù)和限制。但實(shí)際工作中開(kāi)發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)“袖手旁觀”的幾乎沒(méi)有。許多開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員反而“袖手旁觀”，由設(shè)計(jì)者變成了建議者，他們只是開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，這就導(dǎo)致施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過(guò)程中變更多、項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)。造成工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制等項(xiàng)目管理目標(biāo)無(wú)法如期實(shí)現(xiàn)。施工圖設(shè)計(jì)要在技術(shù)上下功夫，采取得力措施，提高設(shè)計(jì)人員的積極性、責(zé)任心，提高設(shè)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、技術(shù)水平，培養(yǎng)設(shè)計(jì)人員耐心、細(xì)致的工作作風(fēng)，并能積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為房地產(chǎn)業(yè)描繪出更加完美的藍(lán)圖。

（2）有效整合設(shè)計(jì)資源。項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。這不但制約了項(xiàng)目的建設(shè)，也造成了資源的浪費(fèi)，提高了成本?？梢?jiàn)，設(shè)計(jì)單位有必要將相應(yīng)資質(zhì)、有類(lèi)似業(yè)績(jī)、與項(xiàng)目匹配的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)資源進(jìn)行整合，并編制可研報(bào)告，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證之后，方可實(shí)施。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理。為確保工程工期、質(zhì)量和投資目標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主動(dòng)參與現(xiàn)場(chǎng)施工管理。對(duì)承包單位的資質(zhì)、資料進(jìn)行審查、圖紙會(huì)審、技術(shù)交底資料審核。做好工程驗(yàn)收，尤其是分項(xiàng)工程、隱蔽工程、分部工程的驗(yàn)收工作。對(duì)于施工過(guò)程中的“四新”產(chǎn)品的應(yīng)用，要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格論證后方可使用。

（4）房地產(chǎn)工程管理的核心理念。房地產(chǎn)工程管理的核心理念是產(chǎn)品質(zhì)量、投資決策、工程進(jìn)度。它不同于施工企業(yè)的工藝質(zhì)量、工藝進(jìn)度、成本控制的工程管理思路。房地產(chǎn)管理應(yīng)本著以建筑產(chǎn)品為中心，真正把好工程質(zhì)量關(guān)、協(xié)調(diào)資源配置。尤其要選好用料，將人性化設(shè)計(jì)和精湛的工藝相結(jié)合，把握好工程進(jìn)度。

3、工程施工承包合同實(shí)施階段

（1）協(xié)調(diào)工程總分包管理。工程分包包括工程項(xiàng)目切塊分包、工程項(xiàng)目分部分包、工程項(xiàng)目施工勞務(wù)分包，不管是哪種分包方式，都由發(fā)包方負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理。分包單位與總承包單位，以及分包單位之間的配合和交接問(wèn)題成為項(xiàng)目管理的難點(diǎn)。由于雙方都從自己的立場(chǎng)出發(fā)，在配合和交接問(wèn)題上“斤斤計(jì)較”、“糾纏不清”，出現(xiàn)問(wèn)題又相互推諉，使工程管理困難重重。為解決這一難題，要嚴(yán)格工程分包管理程序，簽署分包合同，明確責(zé)任。制定并落實(shí)監(jiān)督總承包管理單位的 責(zé)任和義務(wù)。

（2）施工承包合同要嚴(yán)密、詳實(shí)。對(duì)于甲方分包各工程合同內(nèi)容要系統(tǒng)化，細(xì)化各自之間配合條件，全面系統(tǒng)地進(jìn)行建設(shè)合同管理。盡量讓總承包單位完成組織施工，需要分包的由開(kāi)發(fā)商主持分包工程招標(biāo)工作和確認(rèn)分包單位，分包單位與總承包單位簽訂工程分包合同。這樣有利于協(xié)調(diào)管理，規(guī)避質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。

（3）風(fēng)險(xiǎn)防范常抓不懈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有突發(fā)性和偶然性，開(kāi)發(fā)商難以預(yù)料。有的風(fēng)險(xiǎn)有其自身發(fā)生必然性，是可以認(rèn)識(shí)的。作為承包商，應(yīng)正視風(fēng)險(xiǎn)，把握其規(guī)律，制定防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，避開(kāi)或減輕風(fēng)險(xiǎn)造成的損失?？梢?jiàn)，項(xiàng)目管理的各級(jí)管理人員必須提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，強(qiáng)化項(xiàng)目管理，是降低管理風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。企業(yè)要發(fā)展壯大，有必要加快市場(chǎng)信息化進(jìn)程，將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度，或?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和控制。

開(kāi)發(fā)商只有根據(jù)穩(wěn)定成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作辦法進(jìn)行相應(yīng)的操作，并且在各個(gè)的施工操作階段加強(qiáng)項(xiàng)目的管理，把事先的預(yù)防控制工作做好，就可以在實(shí)際的工作當(dāng)中將難度降到最低，并且提高工作的效率和項(xiàng)目工程的建設(shè)質(zhì)量。