2014年3月19日，“2014中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”在北京舉行。這是中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心連續(xù)第六年進(jìn)行此項(xiàng)測(cè)評(píng)。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)苗樂(lè)如，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心專(zhuān)家指導(dǎo)委員會(huì)執(zhí)行主任、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳等領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)家，以及房地產(chǎn)企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)和媒體人士近500人出席了本次峰會(huì)。

會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布了《2014中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》和《2014中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)首選供應(yīng)商品牌測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，并發(fā)布了2014中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)、500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商品牌兩大主榜單，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)等系列子榜單。

排名：萬(wàn)科蟬聯(lián)榜首 恒大萬(wàn)達(dá)位列前三

經(jīng)過(guò)客觀、公正、專(zhuān)業(yè)和科學(xué)的測(cè)評(píng)研究，形成了2013中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單。萬(wàn)科集團(tuán)以超群的綜合實(shí)力連續(xù)六年位居榜首，恒大地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)躋身三強(qiáng)，綠地集團(tuán)、保利房地產(chǎn)、中國(guó)海外、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、綠城和龍湖地產(chǎn)分列四到十位。

測(cè)評(píng)報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)偕蠈訕?，但產(chǎn)業(yè)的“馬太效應(yīng)”持續(xù)，市場(chǎng)集中度再次提高。隨著房地產(chǎn)業(yè)趨于成熟和規(guī)范，資源進(jìn)一步向大企業(yè)集中，強(qiáng)者恒強(qiáng)的另一面，小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的景氣度直線下降，部分中小房企將逐漸被邊緣化，市場(chǎng)規(guī)模逐漸縮小甚至最后被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。核心城市主流產(chǎn)品供不應(yīng)求的狀態(tài)刺激資金實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)大規(guī)模介入直接推升核心城市的地價(jià)，從而導(dǎo)致行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻提高，小型房企依靠自身力量拿地?cái)U(kuò)張的可能性較小，且部分聚焦三四線城市的企業(yè)受發(fā)展城市供大于求的影響，項(xiàng)目去化困難，資金問(wèn)題嚴(yán)重，生存空間進(jìn)一步收窄，未來(lái)發(fā)展存疑。

規(guī)模：增速表現(xiàn)各異 集中程度攀升

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和各區(qū)域市場(chǎng)的分化，近年來(lái)持續(xù)的產(chǎn)業(yè)集中度提升之勢(shì)在2013年得以延續(xù)。不管是以金額和面積計(jì)算的房地產(chǎn)業(yè)集中度，還是500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)份額均持續(xù)保持高位。

測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍再迎增長(zhǎng)，企業(yè)銷(xiāo)售額紛紛創(chuàng)下新高。2013年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為13.06億平方米，同比增長(zhǎng)17.3%，銷(xiāo)售面積同比增幅快速回升，達(dá)到2010年以來(lái)的最高水平；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為8.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.3%。與此同時(shí)，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售面積總額達(dá)3.05億平方米，同比增長(zhǎng)34.1%，銷(xiāo)售金額更創(chuàng)下3.26萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)29.0%，增長(zhǎng)速度雙雙大幅領(lǐng)先于全國(guó)水平。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2013年500強(qiáng)中的100強(qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售金額均值為282.8億元，較上年大幅增長(zhǎng)49.50%。從100強(qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售金額的分段分布來(lái)看，2013年千億企業(yè)由上年的3家擴(kuò)容為7家，500億以上企業(yè)增加至11家。從10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)和100強(qiáng)的中位數(shù)對(duì)比情況來(lái)看，2013年1-10強(qiáng)、11-20強(qiáng)、21-50強(qiáng)和51-100強(qiáng)房企銷(xiāo)售金額的中位數(shù)分別為1071億元、422億元、150億元和95億元，分別較上年提升51.00%、29.45%、44.23%、18.75%，100強(qiáng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)快速增長(zhǎng)。

風(fēng)險(xiǎn)：償債壓力上升 資金到位良好

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理向來(lái)是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。2013年以來(lái)由于銷(xiāo)售良好，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長(zhǎng)速度，因此500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來(lái)的最高點(diǎn)。短期償債指標(biāo)方面，2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率均值為-5.67%，而該指標(biāo)2012年均值為14.90%。長(zhǎng)期償債指標(biāo)方面，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。

此外，隨著貨幣政策穩(wěn)中趨緊以及2013年令人印象深刻的錢(qián)荒，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的重要性更為凸顯。從近年來(lái)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中可以看出，自籌資金和其他資金占比穩(wěn)步增加，有效地對(duì)沖了銀根緊縮下開(kāi)發(fā)貸等資金來(lái)源的減少，地產(chǎn)信托、地產(chǎn)私募基金等近年發(fā)展尤其活躍。另外，內(nèi)地標(biāo)桿房企通過(guò)搭建的A+H雙重融資平臺(tái)，順利實(shí)現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評(píng)級(jí)，實(shí)現(xiàn)低成本融資，資金實(shí)力大大增強(qiáng)，有效增加了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

盈利：盈利能力回升 成本管控仍需加強(qiáng)

2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為4.64億元，同比上升7.26%，終止了2011年以來(lái)的下滑趨勢(shì)；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額同樣止降回升，為30.53億元，同比上升20.30%。凈利潤(rùn)和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額雙雙回升，一方面與2012年以來(lái)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍較好有關(guān)；另一方面，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)費(fèi)用管控，盡管三費(fèi)均有不同程度上升，但三費(fèi)比率為14.13%，快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到有效控制。雖然費(fèi)用壓力仍然存在，但企業(yè)普遍加強(qiáng)控制成本的成果初顯。

測(cè)評(píng)報(bào)告還指出，在凈利潤(rùn)回升的同時(shí)，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利效率也有小幅回升，但仍低于2011年的水平。500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)和盈利效率雙雙回升與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)整體環(huán)境有關(guān)。但由于政府對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的持續(xù)關(guān)注，且房?jī)r(jià)大幅上漲越來(lái)越難以得到需求方的支持，單純依靠房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的機(jī)會(huì)利潤(rùn)將難以持續(xù)。單純依賴(lài)房?jī)r(jià)上漲獲得利潤(rùn)的逐漸終結(jié)迫使企業(yè)未來(lái)必須要靠管理上的精耕細(xì)作，通過(guò)建造標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品線組合、提升營(yíng)銷(xiāo)精準(zhǔn)度等方式以降低建造成本和銷(xiāo)售管理費(fèi)用來(lái)提升利潤(rùn)空間。

成長(zhǎng)：標(biāo)桿企業(yè)領(lǐng)先 路徑差異漸顯

2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)指標(biāo)較2012年明顯上升，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率均值達(dá)20.03%，較2012年上升12.91個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)率均值為21.96%，增幅上升19.73個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率均值為20.10%，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率平均值為11.80%。

從標(biāo)桿企業(yè)的表現(xiàn)來(lái)看，碧桂園2013年令人印象深刻的全民營(yíng)銷(xiāo)使得企業(yè)銷(xiāo)售保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額和面積增長(zhǎng)率分別達(dá)到122.69%和108.51%。

測(cè)評(píng)報(bào)告認(rèn)為，近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持續(xù)成長(zhǎng)的不確定性逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基于其在企業(yè)規(guī)模、融資渠道、市場(chǎng)洞察力、成本管控力、戰(zhàn)略執(zhí)行力等不同層面的資源稟賦成長(zhǎng)路徑差異明顯。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力日趨明晰，采取追隨策略的中小企業(yè)也通過(guò)選擇不同的標(biāo)桿而進(jìn)入不同的成長(zhǎng)路徑。