在上海西北角的安亭物流園，一路上兩邊荒涼的道路，令其好似一座二線城市。

一座總建筑面積超過7萬平方米的定制型倉庫，由日本企業(yè)伊藤忠物流向上海宇培（集團(tuán)）有限公司（下稱“宇培”）定制，這是日本伊藤忠商事株式會社在中國設(shè)立的現(xiàn)代化程度最高、設(shè)施最齊全的物流運(yùn)營中心。當(dāng)然，在上海西北角的這片倉庫世界里，它亦是建筑面積最大的項(xiàng) 目。即使在不遠(yuǎn)處，由全球最大倉儲地產(chǎn)商普洛斯開發(fā)的倉庫項(xiàng)目，面積也無法與之媲美。

倉庫訂制看似不是一門有想象力的生意模式，然而在棱角四方的倉庫外表之下，卻藏著日進(jìn)斗金的生意。

定制型倉庫是倉庫經(jīng)營模式的一種，另一種被稱為倉庫開發(fā)。一座倉庫的面積通常達(dá)10萬平方米，建造周期在一年至一年半。宇培倉庫開建后即招商，倉庫建完后的簽約率通常能達(dá)到95%。

兩種倉庫生意模式看似都毫無風(fēng)險，其土地所有權(quán)歸倉庫開發(fā)商所有。宇培發(fā)跡于倉庫生意，目前業(yè)務(wù)遍布全國17座城市，擁有20座倉庫，總面積超過140萬平方米，這些倉庫的總資產(chǎn)價值超過60億元。

倉儲物流屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入大，后期回報周期長。倉庫生意的年投資回報率在10%左右，然而倉庫建造屬于一次性投入，通過PE投資、海外融資、銀行貸款多種方式融資，國內(nèi)融資成本利率約為7%，位于新加坡的融資成本發(fā)行約5%，這保證了穩(wěn)定的長線利潤。

既擁有10%的倉庫租賃利潤率，又自持土地增值，這是倉庫生意巨大的隱秘財富。

近年由于電商產(chǎn)業(yè)的快速崛起，倉庫生意的電商客戶已占據(jù)客戶總數(shù)的20%。一座新倉庫落地竣工，兩撥人等著送錢上門，一種是當(dāng)?shù)劂y行要給其融資，利率7%和租金收益回報10%都充滿了吸引力。另一種是PE投資人，一些PE與它建立聯(lián)盟關(guān)系，選擇一些回報更佳的項(xiàng)目饕餮。宇培董事長李士發(fā)深諳一枚硬幣賺兩面錢的秘訣，注重土地升值及資金回報。李說，“倉儲物流行業(yè)的潛力非常大，未來將會長期處于上坡期”。

今年4月，宇培集團(tuán)完成了第四輪融資。這輪金額高達(dá)2.5億美元的投資方是私募股權(quán)機(jī)構(gòu)RRJ Capital以及新加坡淡馬錫旗下的獅誠控股。主投者RRJCapital掌管著兩只資金規(guī)模達(dá)到59億美元的基金，其創(chuàng)始人擁有多年的投行經(jīng)驗(yàn)。

事實(shí)上，這已經(jīng)不是宇培第一次從國際資本獲得高額融資。去年8月份，全球最大的PE巨頭之一美國私募股權(quán)公司凱雷集團(tuán)（Carlyle Group）聯(lián)合湯森集團(tuán)（Townsend Group）向宇培注資2億美元。凱雷近期更向宇培透露其準(zhǔn)備追加2億美元投資的愿望。

令人意想不到的是，掌管140萬平方米資產(chǎn)的倉庫之王，團(tuán)隊人數(shù)只有500人，人均掌管資產(chǎn)1200萬。宇培集團(tuán)副總裁孫利民坦言，“我們實(shí)際上是一家資產(chǎn)管理公司?！庇捎谄滟Y金密集型的特點(diǎn)，最近四年快速拓展的宇培正被國際資本持續(xù)追捧。

硬幣的另一面，宇通最近生意伙伴包含了各行業(yè)的全球頂級企業(yè)，例如挑剔的日本企業(yè)伊藤忠，電商新寵京東，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡聡鏖T子等。孫控制成本極其嚴(yán)苛，標(biāo)準(zhǔn)國際化單層倉庫建設(shè)成本每平方米1800元，雙層庫成本每平方米2400元到2500元，宇培比行業(yè)的平均水平要低150元左右。

吞地蓋倉庫，快速周轉(zhuǎn)，這種類似快速擴(kuò)張期的國美和蘇寧模式，以倉庫開發(fā)的形式另類復(fù)辟。從2003年拿下第一個客戶頂新集團(tuán)到2008年金融危機(jī)，再到2014年新加坡淡馬錫集團(tuán)注資。李士發(fā)在這個過程中，差點(diǎn)兩次“葬送”掉自己創(chuàng)建的這家“吸金倉庫”。

危局

2008年金融危機(jī)的資金匱乏籠罩所有行業(yè)。當(dāng)時，美國普洛斯甚至將其在中國全部資產(chǎn)以及日本資產(chǎn)的20%作價13億美元出售給新加坡政府投資公司（GIC）。但此時的宇培得益于美國EI集團(tuán)（Equity international）向宇培投資的4500萬美元。

EI對宇培的盡職調(diào)查于2008年7月結(jié)束之后，金融危機(jī)在10月爆發(fā)。當(dāng)時一些公司原本敲定的融資項(xiàng)目，紛紛出現(xiàn)違約情況。沒人有資金去支持?jǐn)U張，唯有宇培坐擁資金向規(guī)模進(jìn)軍。

“EI很守信用，投入資金堅持不撤資，正好幫助宇培度過了金融危機(jī)?！崩钍堪l(fā)回憶時，“當(dāng)同行增速全部放緩的時候我們拿了好幾塊地，那是我們發(fā)展最快的時期?！?EI入股對宇培來說不僅是一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。為了促成這次融資，宇培在2008年進(jìn)行股份制改制，完成公司透明化步驟。自此開始，李士發(fā)一直堅持要求宇培的管理和國際化標(biāo)準(zhǔn)接軌，為此后進(jìn)一步融資做好了準(zhǔn)備。

到了2009年初，EI還是撐不住了，被迫出售宇培資產(chǎn)。此時，宇培已經(jīng)與競爭對手—倉儲物流企業(yè)普洛斯結(jié)成合資企業(yè)。

2011年，受全球金融危機(jī)的影響持有宇培49%股權(quán)的EI將其旗下誠泰企業(yè)（香港）公司出售給普洛斯。由此，普洛斯獲取了原本EI所持有的宇培股份。當(dāng)時的普洛斯中國區(qū)總裁梅志明曾多次通過康師傅的董事長魏應(yīng)州找到李士發(fā)。李回憶，“那時候我非常猶豫，賣還是不賣？”普洛斯表示會給宇培帶來更大的發(fā)展，最終促成了合作。

結(jié)果誰也無法預(yù)料，這次合作成為李士發(fā)第二次差點(diǎn)葬送宇培的經(jīng)歷?！爱?dāng)時的決定已成為我最懊悔的一件事情?！崩顚Α董h(huán)球企業(yè)家》說。

在與普洛斯合作之前，宇培已完成了全國的戰(zhàn)略規(guī)劃和網(wǎng)絡(luò)布局，當(dāng)時的規(guī)劃也得到了普洛斯的認(rèn)可?？墒钱?dāng)宇培想大量拿地的時候，意外情況出現(xiàn)了，普洛斯投資委員會以他們已經(jīng)投資為由，要求宇培放棄原有的規(guī)劃?！案章逅购献鞯囊荒陼r間，沒有給宇培帶來任何支持和好處，反而讓我們損失了很多機(jī)會?！崩钍堪l(fā)回憶。最終，他在2013年1月果斷結(jié)束了與普洛斯得合作，付出的條件是給予對方15%的回報率，收回其持有的全部股份。

“如果那個時候我在，我肯定會阻止李總做這個決定?！狈止芗瘓F(tuán)融資的宇培副總裁孫利民說，“那是一個糟糕的決定，兩家的合作在根本利益上是矛盾的”。

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)出身的李士發(fā)開始建立自己的團(tuán)隊。三年前，孫利民加入了宇培，在此之前他積累了多年的PE公司從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。在孫看來，倉儲物流業(yè)此時正是“小荷才露尖尖角”，剛開始被市場和投資界認(rèn)識。對于資金和客戶的高要求使得這個行業(yè)天然具有高門檻，只有實(shí)力雄厚、擁有物流網(wǎng)絡(luò)且被市場廣泛認(rèn)可的企業(yè)才有進(jìn)一步發(fā)展的可能性。

隨著中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，為消費(fèi)布局的物流產(chǎn)業(yè)大量利好。需求產(chǎn)生的同時，供給速度跟不上需求的增長使得行業(yè)發(fā)展充滿潛力。中國標(biāo)準(zhǔn)化倉儲的總面積只有1500萬平米，而在美國，僅一個洛杉磯市就擁有超過5000萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)化倉儲，其中的前景可見一斑。

在孫加入公司后，他一手促成了宇培與凱雷集團(tuán)和湯森集團(tuán)的合作。2013年8月，宇培和凱雷宣布共同成立一個規(guī)模為4億美元的基金，其中宇培出資2億美元，用于未來兩年在中國收購并建設(shè)17個庫房。

資本對于市場的把握分外敏感，在引進(jìn)凱雷的投資之后，宇培的融資變得更加順利，多家資本公司主動聯(lián)系宇培尋求合作。通過瑞銀牽線，宇培和RRJ在今年3月第一次接觸時幾乎一拍即合。對于宇培來說，擁有這樣一家雄厚資金實(shí)力且有繼續(xù)投資意愿的資本公司做背書，企業(yè)的擴(kuò)張步伐得以加速推進(jìn)。

仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)周志峰對《環(huán)球企業(yè)家》表示，與目前的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)不同，中國的物流地產(chǎn)發(fā)展空間仍然巨大，但資本要進(jìn)行相關(guān)投資的進(jìn)入機(jī)會并不多。另一方面，在目前零售地產(chǎn)放緩的背景下，資本必須尋求新的投資渠道。在這兩方面的影響下，物流地產(chǎn)得到資本親睞將是必然。

創(chuàng)業(yè)

由于大量的吞地周轉(zhuǎn)，李與地方政府接觸頗多。除了對資本開放的態(tài)度，在處理與政府關(guān)系方面，李士發(fā)亦有自己的原則?！白鳛榘资制鸺业钠髽I(yè)家，你要認(rèn)清自己是誰，企業(yè)做得再大，一定不能高調(diào)做事?！崩钫J(rèn)為，“政府關(guān)系好比是負(fù)債資產(chǎn)，只能在需要的時候作為杠桿，如果相反，被當(dāng)成良性資產(chǎn)去經(jīng)營，就會出現(xiàn)問題”。

李士發(fā)最初是一名安徽蕪湖泥瓦工學(xué)徒，他白手起家從學(xué)徒做到工程隊隊長，直到1991年轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海。李初到上海卻能很快承包下安徽三建、上海建工等大型建工集團(tuán)旗下的多個項(xiàng)目，完成了他最初的資本積 累。

真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2003年。當(dāng)時李士發(fā)已經(jīng)從單純做建筑生意，發(fā)展到成立了自己的建材廠。為了生產(chǎn)和存放產(chǎn)品，他讓自己的工程隊建了上千平方米的倉庫，一部分自用另一部分出租，也正是這些倉庫打開了李士發(fā)進(jìn)入倉庫物流行業(yè)的大門。

當(dāng)時頂新旗下的康師傅正在上海尋找合適的倉庫，通過熟人的介紹找到李士發(fā)，但在看過面積為3000平方米的倉庫之后，頂新表示，這個倉庫太小了，他們明確提出希望李能開發(fā)一個4萬平方米的倉庫，這也是宇培接的第一個項(xiàng)目?！拔耶?dāng)時想，那么大的客戶那就做吧！”李并不諱言，從建材到倉儲物流的轉(zhuǎn)型，他的事業(yè)發(fā)展有著些許偶然的因素。

事實(shí)證明，李進(jìn)入倉儲物流行業(yè)在一個絕佳的時期。一方面，在宇培建設(shè)第一單頂新集團(tuán)的定建項(xiàng)目時，普洛斯還未正式進(jìn)入中國，市場幾乎空白，巨大的供應(yīng)缺口尚待補(bǔ)足。另一方面，當(dāng)時的政策鼓勵物流業(yè)的發(fā)展，這提供了拿地的便利性。

2007年，第二個客戶博世西門子找上門來，他們希望宇培能在安徽滁州定建其在大中華區(qū)規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度最高，總面積達(dá)到7.5萬平方米的物流分撥中心?；谧畛醯倪@兩個定制項(xiàng)目，宇培建立起一套自己的倉庫施工標(biāo)準(zhǔn)?！拔覀儼讶毡竞偷聡鴥蛇吔o出的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合了一下，現(xiàn)在我們做的已經(jīng)是國際上最好的倉儲設(shè)備。” 李士發(fā)告訴《環(huán)球企業(yè)家》。

宇培控制成本的秘訣在于一站式采購，從總部采購、升降平臺到鋼構(gòu)土建均由宇培指派的采購中心進(jìn)行全程采購。此外，李士發(fā)的老本行建筑工程也讓其在倉庫的建筑施工方面更有效把握工程進(jìn)度，“十幾家同行沒有一家能按時交房，但宇培從來都是按照合同準(zhǔn)時交房?！崩钫f。

在招商方面，宇培開發(fā)的倉庫項(xiàng)目在建設(shè)工程階段基本可以達(dá)到95%的簽約率，剩余的部分也會在倉庫建成后的一年內(nèi)消化。宇培首席運(yùn)營官潘乃越告訴《環(huán)球企業(yè)家》，“宇培的大客戶比例高，幾乎沒有租用面積2萬平方米以下的小客戶。”可口可樂、美特斯邦威、美的集團(tuán)等行業(yè)巨頭都出現(xiàn)在了宇培的客戶單中，僅伊藤忠和頂新兩家租用的倉庫就達(dá)到了35萬平方米左右。

另外，倉庫的物業(yè)服務(wù)亦全部由宇培集團(tuán)提供。這樣做的好處在于，客戶的問題得以直接反映到宇培，使解決問題的效率更高，從而加強(qiáng)客戶體驗(yàn)。潘乃越舉例，對于京東商城、聚美優(yōu)品這樣的電商客戶來說，由于員工數(shù)量多，宇培會提供宿舍、食堂等配套增值服務(wù)。而在一些地址偏僻的園區(qū)，宇培便積極推動當(dāng)?shù)卣牍粚＞€。

轉(zhuǎn)型

宇培在未來三五年內(nèi)會推行規(guī)?；瘮U(kuò)張戰(zhàn)略，在全國29個城市，完成總面積超過450萬平方米的物流倉儲基地及電子商務(wù)中央倉儲分撥中心。

雖然宇培的發(fā)展正在穩(wěn)步推進(jìn)，但倉儲物流的發(fā)展也正遭遇瓶頸。最明顯的是在一線城市拿地越來越難。以上海為例，拿到新地塊幾乎沒有可能，倉儲物流企業(yè)的擴(kuò)張均依靠收購進(jìn)行，而收購所消耗的成本遠(yuǎn)高于自建。此外，從今年7月1日起，上海審批的工業(yè)用地使用年限將從原本的50年減至20年。

大膽的想法逐漸形成在李士發(fā)的腦中。打通全產(chǎn)業(yè)鏈，區(qū)別于其他倉儲物流開發(fā)商，實(shí)現(xiàn)差異化的發(fā)展。換言之，李希望實(shí)現(xiàn)從倉儲設(shè)施開發(fā)，到電子商務(wù)平臺再到物流配送全產(chǎn)業(yè)鏈的覆蓋。

中國的物流行業(yè)正處于快速發(fā)展時期，但是這個行業(yè)還遠(yuǎn)未成熟。李士發(fā)表示，如果能把物流行業(yè)規(guī)范整合起來，將是一樁大生意。這類似于馬云所提出的“菜鳥物流”概念。李認(rèn)為，即使馬云握有阿里巴巴這張王牌，菜鳥物流的優(yōu)勢也并不突出，其真正落地需要漫長的時間。從去年5月宣布到現(xiàn)在，菜鳥物流僅在天津做了一個物流園區(qū)。

在李士發(fā)的設(shè)想里，宇培如果把物流配送和“最后一公里”打通，對于宇培的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。實(shí)際上，在打通全產(chǎn)業(yè)鏈上，自有倉儲資產(chǎn)賦予了宇培與其他電商平臺拉開距離的優(yōu)勢。

目前多數(shù)快遞公司的物流模式比較松散，自己開發(fā)物流園區(qū)的不多。如果宇培利用倉儲的客戶資源把終端用戶集成化，將大大壓縮物流行業(yè)最后一公里的成本?！拔覀儸F(xiàn)在很多客戶入駐物流園區(qū)，都需要再找第三方物流進(jìn)行對接服務(wù)，宇培可以幫他們一條龍服務(wù)?！崩钍堪l(fā)表示，這一方面提升了倉儲服務(wù)的附加值，另一方面，相對終端用戶來說，物流價格也會下降，形成雙贏局面。

宇培正在跟上海中國郵政EMS談合作，共同注冊一個名為“宇培速通”的快遞公司，EMS將一批業(yè)務(wù)分撥給宇培運(yùn)營。目前，新的公司已經(jīng)完成注冊，宇培的每一個園區(qū)將會看到他們自己的速通服務(wù)。