寸土寸金的香港，寫(xiě)字樓的租金一向以昂貴著稱。

國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)公司戴德梁行3月初發(fā)表的全球?qū)懽謽亲赓U開(kāi)支報(bào)告稱，香港繼續(xù)成為亞太區(qū)最貴寫(xiě)字樓市場(chǎng)，全球排名第二，僅次于倫敦。

戴德梁行的全球?qū)懽謽亲赓U開(kāi)支報(bào)告，統(tǒng)計(jì)了全球138個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)去年的租賃開(kāi)支情況。香港每個(gè)工作間每年開(kāi)支為2.16萬(wàn)美元，僅次于倫敦的2.63萬(wàn)美元。預(yù)料未來(lái)兩年，亞太區(qū)寫(xiě)字樓租賃開(kāi)支平均每年將增加3%，升幅高于歐美及非洲等地區(qū)。其中，東京升幅最高，達(dá)到每年8%。

不過(guò)，高企的寫(xiě)字樓租金也令不少店鋪紛紛關(guān)門(mén)，有評(píng)論稱，高租金讓香港有人情味的地方變得越來(lái)越少。

租金僅次于倫敦

全球知名地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司世邦魏理仕（CBRE）全球研究和策略顧問(wèn)部發(fā)布的2013年下半年度《全球優(yōu)質(zhì)辦公樓租用成本調(diào)查報(bào)告》稱，倫敦西區(qū)擊敗香港中環(huán)成為全球最昂貴辦公樓市場(chǎng)。盡管香港中環(huán)跌至第二位，但它依然是除倫敦西區(qū)以外，全球唯一租用成本超過(guò)每年每平方英尺200美元的辦公樓市場(chǎng)。大租戶謹(jǐn)慎決策以及該區(qū)高于港內(nèi)大多數(shù)其他地區(qū)的空置率，迫使中環(huán)業(yè)主在租賃談判時(shí)采取更靈活策略。以本地貨幣為基準(zhǔn)，該區(qū)域辦公樓租用成本，因上述原因下降了4.7個(gè)百分點(diǎn)。

雖然香港的租賃開(kāi)支仍然高企，但已經(jīng)自2011年第三季的高峰逐漸回落。去年由于機(jī)構(gòu)整合架構(gòu)及調(diào)整業(yè)務(wù)，遷離租金較高的核心商業(yè)區(qū)，令整體寫(xiě)字樓租金進(jìn)一步調(diào)整。由于金融行業(yè)節(jié)省成本，放緩擴(kuò)張速度，香港中環(huán)地區(qū)的寫(xiě)字樓租金去年同比下跌4.9%，較2011年高峰期降20.6%。

雖然中環(huán)地區(qū)租金有所下降，但由于需求仍大，所以跌幅有限。戴德梁行香港區(qū)董事總經(jīng)理陶汝鴻表示，中環(huán)地區(qū)部分寫(xiě)字樓的租金下降3%～5%，已經(jīng)吸引不少中資及外資機(jī)構(gòu)趁機(jī)擴(kuò)張業(yè)務(wù)。尤其是中資金融機(jī)構(gòu)紛紛來(lái)港發(fā)展，因此，今年首季中環(huán)地區(qū)的寫(xiě)字樓需求旺盛，其中超過(guò)一半的新租寫(xiě)字樓歸于中資公司囊下。預(yù)計(jì)未來(lái)中環(huán)地區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量增加，租金仍會(huì)受壓，但跌幅不大，全年或下跌5%。

至于零售店鋪?zhàn)饨鸬淖邉?shì)，戴德梁行香港商業(yè)部主管林應(yīng)威表示，內(nèi)地訪港游客的消費(fèi)模式，已由過(guò)往集中于高級(jí)消費(fèi)品，轉(zhuǎn)移至大眾化消費(fèi)，影響零售行業(yè)在香港商業(yè)區(qū)的布局。但品牌市場(chǎng)及珠寶店仍是香港一線零售店鋪的主要租戶，跨國(guó)時(shí)尚品牌對(duì)一線鋪位的需求仍然強(qiáng)勁，令一線零售店鋪?zhàn)饨鹁S持在較高水平。預(yù)期今年香港一線零售店鋪的租金仍有10%至15%的升幅。

發(fā)展多元市場(chǎng)

總部位于芝加哥的房地產(chǎn)及資本管理公司仲量聯(lián)行2月中旬發(fā)布《2020年香港寫(xiě)字樓》報(bào)告，隨著政府推出政策促進(jìn)土地供應(yīng)，新交通基礎(chǔ)設(shè)施亦將逐步落成，且中資企業(yè)數(shù)量不斷增加，這些均有助推動(dòng)寫(xiě)字樓租賃需求的增長(zhǎng)，預(yù)期香港將逐步發(fā)展為多元寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

報(bào)告預(yù)期，中資企業(yè)的市場(chǎng)份額將持續(xù)擴(kuò)大，并帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。盡管中資企業(yè)的數(shù)量于過(guò)去10年獲得三倍增幅，但目前在香港注冊(cè)的非本地公司中，來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的企業(yè)不足八分之一。仲量聯(lián)行表示，金融業(yè)仍是推動(dòng)就業(yè)和寫(xiě)字樓需求的主要增長(zhǎng)動(dòng)力。中國(guó)內(nèi)地銀行對(duì)員工的需求呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，預(yù)期有十多家銀行將于香港設(shè)立海外辦事處。

報(bào)告還重點(diǎn)介紹了至2020年前有望成為核心寫(xiě)字樓區(qū)域的四個(gè)地區(qū)：港島東——該區(qū)將最有可能首先吸引到租戶在中區(qū)以外設(shè)立前線辦事處。港島東發(fā)展多元化，區(qū)內(nèi)設(shè)有寫(xiě)字樓、零售商店、酒店和服務(wù)式住宅，吸引不少企業(yè)進(jìn)駐。中環(huán)灣仔繞道和東區(qū)走廊連接路將于2018年竣工，屆時(shí)將進(jìn)一步改善該區(qū)的交通。九龍東——由于九龍東對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施需求較大，該區(qū)的潛力至2020年或未能充分發(fā)揮。然而，由于發(fā)展迅速，九龍東將可吸納大型企業(yè)營(yíng)運(yùn)人員的中間部門(mén)，及供非金融業(yè)公司作前線辦事處。九龍東市場(chǎng)目前并無(wú)一家發(fā)展商主導(dǎo)的情況，相信可在物業(yè)擁有權(quán)多元化的結(jié)構(gòu)下持續(xù)發(fā)展。灣仔/銅鑼灣——沙中線會(huì)展站竣工，加上可供發(fā)展的土地批出，將市場(chǎng)焦點(diǎn)重新集中到灣仔/銅鑼灣區(qū)。該區(qū)預(yù)計(jì)將成為以服務(wù)中環(huán)和港島東客戶為主的專業(yè)服務(wù)供應(yīng)商之首選。西九龍——連接內(nèi)地與該區(qū)核心帶之間的高鐵將進(jìn)一步刺激寫(xiě)字樓需求，然而根據(jù)最新的發(fā)展計(jì)劃，西九龍將主要發(fā)展為零售和休閑中心，預(yù)計(jì)將不會(huì)成為大型核心寫(xiě)字樓區(qū)域。

報(bào)告指出，云端技術(shù)的興起及無(wú)線供電技術(shù)的應(yīng)用，將改變辦公空間的運(yùn)用及新樓宇的設(shè)計(jì)，促使業(yè)主重新評(píng)估樓宇的生命周期。除了租金的優(yōu)勢(shì)外，若該地點(diǎn)還能提供配有大型樓面面積的現(xiàn)代化高規(guī)格建筑，將能吸引租戶舍棄人口稠密的辦公區(qū)域。

另外，物業(yè)租賃已呈現(xiàn)出全新的“夾心”格局：大型企業(yè)和中資企業(yè)均希望持有寫(xiě)字樓，而小企業(yè)傾向購(gòu)買(mǎi)分層樓宇的多個(gè)樓層或單層辦公室。租賃市場(chǎng)則定位于兩者之間。

中資企業(yè)一直偏好業(yè)主自用的模式，但大型企業(yè)及外資銀行現(xiàn)時(shí)亦考慮購(gòu)買(mǎi)辦公空間。預(yù)計(jì)2017年公布的新租賃會(huì)計(jì)規(guī)章，將對(duì)樓宇租賃或購(gòu)買(mǎi)決策標(biāo)準(zhǔn)作出重大改變。在此前提下，那些物業(yè)擁有權(quán)多元化及土地供應(yīng)相對(duì)充足的區(qū)域（例如九龍東），將更能吸引有意物業(yè)自用的大型業(yè)主的興趣。

住宅改商業(yè)

在香港住宅樓市下滑的大背景下，香港的一些房企開(kāi)始把住宅用地改為商業(yè)。香港一家小中型房地產(chǎn)公司錦平有限公司已將旗下地塊由住宅轉(zhuǎn)成商業(yè)地產(chǎn)。

改做商業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)原因則是，香港中小企業(yè)選擇將辦公地址東移。據(jù)今年3月渣打中小企指數(shù)第八次調(diào)查顯示，接受調(diào)查的800多家企業(yè)中過(guò)半認(rèn)為，接下來(lái)租金會(huì)持續(xù)提高。

錦平旗下綜合商業(yè)大廈錦平中心估計(jì)今年上半年竣工，項(xiàng)目位于北角炮臺(tái)山區(qū)。而這塊地原本用于住宅建設(shè)，現(xiàn)在則轉(zhuǎn)成商業(yè)與辦公用地。錦平高級(jí)副總裁彭承輝表示，做商業(yè)、辦公室或更有發(fā)展?jié)摿?，且拿去收租比出售更好。無(wú)論辦公樓和零售地產(chǎn)，其租金都比較穩(wěn)定。

鑒于近年港島東區(qū)商廈及零售空間租賃供應(yīng)緊張，有發(fā)展商加快步伐以緩解該區(qū)商業(yè)需求。香港仲量聯(lián)行商業(yè)部區(qū)域董事嚴(yán)威程指出，錦平中心將能吸引有意于港島區(qū)尋求獨(dú)立整層、設(shè)計(jì)靈活的辦公空間的租戶，包括從事專業(yè)服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意科技及貿(mào)易行業(yè)的公司。

高租金與人情味

香港天水圍辦學(xué)21年的“德怡”私立幼稚園，日前因租金問(wèn)題不獲續(xù)租校舍，宣布將在8月租期滿后停辦。

高地價(jià)、高樓價(jià)、高租金，這三高問(wèn)題一直是香港社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。香港商鋪因?yàn)榭覆蛔「咦饨鸲徇w或停業(yè)的新聞已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。以往“德怡”幼稚園通過(guò)直接與業(yè)主方商談獲得續(xù)租，但今年業(yè)主方采取價(jià)高者得的方式引入競(jìng)爭(zhēng)，“德怡”將月租從26.5萬(wàn)元港幣提高至46.5萬(wàn)元港幣，增幅逾75%，還是敵不過(guò)另一家幼稚園。

商業(yè)有商業(yè)的運(yùn)作規(guī)則，但人心常有柔軟的一面，一個(gè)幼稚園停辦會(huì)讓香港聯(lián)想到人情味問(wèn)題與近年來(lái)社會(huì)的大背景有關(guān)，在不少香港人看來(lái)，商業(yè)的興旺引發(fā)的高租金現(xiàn)象，讓香港有人情味的地方變得越來(lái)越少。

香港“領(lǐng)匯”公司擁有大量公共屋村商鋪的產(chǎn)權(quán)，前年“領(lǐng)匯”發(fā)起“我們的尋味時(shí)光”活動(dòng)，號(hào)稱要帶香港人品味旗下物業(yè)的傳統(tǒng)老店，追尋幾代人熟悉的味道，不料遭遇網(wǎng)友一面倒的批評(píng)。網(wǎng)友指?jìng)鹘y(tǒng)老店當(dāng)然要尋，因?yàn)轭I(lǐng)匯連年加租已把老店一間間“擊沉”，取而代之的是貴價(jià)連鎖店大行其道。

因挨不了貴租，家庭經(jīng)營(yíng)商鋪搬到了更偏遠(yuǎn)的地方，取而代之的是連鎖型商鋪，而一般的連鎖店可能也撐不下去，讓位于更加高大上的品牌，這是近年來(lái)香港不斷發(fā)生的事。對(duì)一個(gè)普通港人而言，他可能沒(méi)有從商業(yè)興旺中得到多少利益，卻會(huì)感覺(jué)在失去什么。