時(shí)值歲末年初，又到了“鑒往知來(lái)”的回顧過(guò)去與展望未來(lái)之關(guān)鍵時(shí)刻。

打壓與漲價(jià)同步進(jìn)行

以我長(zhǎng)期于房地產(chǎn)調(diào)研、策劃領(lǐng)域“摸滾打爬”的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，今（2013）年發(fā)生的許多事，在房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程與歷史上，就算不“大書(shū)特書(shū)”也很難被遺忘！畢竟，領(lǐng)導(dǎo)班子的換屆在今年發(fā)生，而政治與政策從來(lái)就深深、強(qiáng)烈的牽動(dòng)樓市。

既有2月20日的新國(guó)五條及號(hào)稱(chēng)“史上最嚴(yán)厲”之新國(guó)五條中央細(xì)則出臺(tái)，所帶來(lái)“瘋狂交易月”與假離婚潮，也有四月開(kāi)始頻出的地王現(xiàn)象，更有12座鬼城“橫空出世”；8月自貿(mào)區(qū)種種利多、疑云，乃至一線城市紛紛自動(dòng)出臺(tái)地產(chǎn)新政，以因應(yīng)三中全會(huì)之召開(kāi)及<決定>公布：進(jìn)而以”市？起資源配置的決定性作用”之宣示所帶來(lái)的短暫興奮后，中央政治局年底召開(kāi)2014年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重提房地產(chǎn)調(diào)控的困惑……凡此種種，造就了2013年房地產(chǎn)走勢(shì)云譎波詭、變化萬(wàn)端！

地產(chǎn)新政逆襲市場(chǎng)

無(wú)論如何，探索2013年樓市還得從2012年說(shuō)起。由于當(dāng)（2012）年市場(chǎng)自下半年開(kāi)始，逐步進(jìn)入紅火狀態(tài)，24家大型上市房企合計(jì)銷(xiāo)售9548.15億元，同比+27.3%使得大多數(shù)開(kāi)發(fā)商均強(qiáng)烈看好2013！尤其指標(biāo)性房企預(yù)測(cè)全年業(yè)績(jī)時(shí)，莫不“大步流星”的快速提升增幅。如：富力地產(chǎn)1月15日宣布2013年目標(biāo)380-450億元，較2012年的320億元上調(diào)18.75-40%；恒大地產(chǎn)2012年銷(xiāo)售923.2億元，2013年目標(biāo)1000億元，較2012年預(yù)測(cè)的800億元上調(diào)25%；綠地集團(tuán)1月16日公布2013年銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)30%以上。

最“夸張”的非“融創(chuàng)中國(guó)”莫屬，2012年銷(xiāo)售300億元，2013年調(diào)升至450億元，上調(diào)50%。

總之，各指標(biāo)型房企對(duì)2013年的業(yè)績(jī)期待，均大大超越其2012年之增長(zhǎng)幅度。

有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)粗估，即使24家大型房企維持2012年之業(yè)績(jī)?cè)龇?013年的銷(xiāo)售額將達(dá)到天量之1.2萬(wàn)億元！

就在開(kāi)發(fā)商磨刀霍霍，圖謀在春節(jié)之后大展拳腳之際，“順砜順?biāo)钡臉鞘小皵偵洗笫铝恕保?月20日“新國(guó)五條”逆襲市場(chǎng)！由于是“舊瓶裝舊酒”毫無(wú)新意，因此雖有波動(dòng)但并未撼動(dòng)大局，直到“兩會(huì)”召開(kāi)的前兩天（3月1日），國(guó)務(wù)院竟一反常態(tài)頒布“中央細(xì)則”——非自用住房課征20%個(gè)人所得稅，從此攪亂樓市一池春水，所有城市三月二手房買(mǎi)賣(mài)莫不打破歷史成交紀(jì)錄——

北京，二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)43780套，環(huán)比上漲332.5%，同上+294%。廣州，已實(shí)行網(wǎng)簽區(qū)域的二手房住宅網(wǎng)簽量超過(guò)7000套，較2月的1514套，成長(zhǎng)4.4倍。上海，二手房成交70511套，環(huán)比增長(zhǎng)3.55倍，同比+3.28倍！

新國(guó)五條“色厲內(nèi)荏”

當(dāng)時(shí)出現(xiàn)不少令人印象深刻、光怪陸離的言行，包括：上海市楊浦區(qū)房產(chǎn)交易中心門(mén)前，清晨便見(jiàn)一對(duì)坐輪椅、吊鹽水的老夫妻排隊(duì)等候辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)；住建部緊急發(fā)文要求“交易稅不得轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，否則嚴(yán)懲不貸”；著名學(xué)者謝百三嚴(yán)厲批評(píng)該政策“禍國(guó)殃民”并直言：95%的家庭為了避稅都會(huì)離婚，只有精神病人才不假離婚！……莫不令人大感不可思議。

雖然中央要求3月底之前地方政府必須出臺(tái)配合方案，看似“吃了秤砣鐵了心”，但我始終相信新國(guó)五條“純屬虛驚”、中央細(xì)則“或?qū)⑹羌埨匣ⅰ?，并作出“四不?huì)”的大膽判斷一四月后房產(chǎn)成交不會(huì)出現(xiàn)斷崖式滑坡、買(mǎi)氣恢復(fù)不會(huì)晚于第三季、今年內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)安于現(xiàn)狀、政策儲(chǔ)備已完成，官方不會(huì)坐視房?jī)r(jià)強(qiáng)出頭。個(gè)中原因便不多說(shuō)。

五月開(kāi)始重走“價(jià)量齊揚(yáng)”老路

果然，多數(shù)國(guó)五條地方細(xì)則有如“復(fù)制黏貼”，南京甚至出了154個(gè)字的極簡(jiǎn)版！事實(shí)上，除了北京之外，所有城市依然按舊規(guī)辦事，加之四月開(kāi)始一路頻出的地王現(xiàn)象，使市場(chǎng)在遲疑中快速恢復(fù)信心，再現(xiàn)價(jià)量齊揚(yáng)的走勢(shì)。北京為了能有效壓制買(mǎi)氣，甚至作出“副市長(zhǎng)審批預(yù)售證”的決定，其結(jié)果是北京房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一名！

政策刀刀見(jiàn)骨，通脹如影隨形，現(xiàn)況下該買(mǎi)房還是賣(mài)房？決策千萬(wàn)難！