從今年3月份至今，國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)低靡，在各類投資者群體中激起了千層浪，畢竟，中國人可能是世界上最愛投資土地和不動產(chǎn)的群體之一。長期關(guān)注國內(nèi)房地產(chǎn)市場的人們現(xiàn)在已經(jīng)有些按耐不住恐慌，紛紛開始思量在全世界、全球化之下境內(nèi)和境外之間的資產(chǎn)配置。

舉一個數(shù)據(jù)，到2014年4月，北京市境外投資企業(yè)突破了1600家，并繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢。國內(nèi)大部分地區(qū)的投資者更傾向于對美國、澳洲、加拿大、新西蘭等地方投資，國企在走、民企在走，個商也在走，隨著中國企業(yè)走出去的熱潮，也正在加速推漲海外樓市，也因此有一種說法，主投REITs的證券投資基金，就是跟上了全球財富資本布局的大趨勢。

資本的不二之選

從海外置業(yè)角度看，投資REITs相比直接投資海外不動產(chǎn)具有不可比擬的多重優(yōu)勢。首先是解決了投資信息不對稱的劣勢，赴海外選擇勘查物業(yè)耗費時間精力，但REITs篩選物業(yè)由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)；其次，各國及地區(qū)稅收規(guī)定非常復(fù)雜，直接置業(yè)還面臨房價波動帶來的收益風(fēng)險，以及購買后的出租管理等問題，REITs具有研究優(yōu)勢和管理經(jīng)驗。此外，直接置業(yè)退出權(quán)益很難保證，相反REITs變現(xiàn)的流動性更佳。

從資產(chǎn)配置角度看，REITs個性十足，是介于債券和股票之間的產(chǎn)品，它通過租金的收益獲得相對穩(wěn)健的回報率，這個回報率30年在美國平均匯報在7%～8%，長期回報率明顯優(yōu)于股票市場，且與其他產(chǎn)品關(guān)聯(lián)度較低，是分散風(fēng)險、優(yōu)化配置的優(yōu)良工具。有研究表明，REITs與境內(nèi)證券市場相關(guān)系數(shù)低于0.1，與黃金、金屬、能源等大宗商品的相關(guān)性也均在0.4以下。在目前境內(nèi)另類投資通道較少的情況下，主投REITs的基金將較好地分散單一投資境內(nèi)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險，優(yōu)化資產(chǎn)配置以達(dá)到財富增值目的。

REITs三分之二的收益來自于派息，只要公司有持續(xù)入賬，那么它的派息率就可以非常高。所以通過REITs公司股票的收益，2/3是派息，1/3是股價，擁有穩(wěn)定的派息，使得它能夠獲得一個很好的價格，進(jìn)而保證投資回報率在7%～8%。所以它在海外成為排名第一的金融產(chǎn)品，既能讓投資者買到很好的物業(yè)資產(chǎn)，又具有較好的流動性，最重要的是在全美國，每一家投資基金20%的投資配置都是REITs。基本上，這是適合于一個機(jī)構(gòu)做穩(wěn)健投資配置很重要的產(chǎn)品。同時通過股票發(fā)行的流動性又讓老百姓參與了這些有經(jīng)營收益物業(yè)的長期升值。

地產(chǎn)證券化 輕資產(chǎn)運營

通過大數(shù)據(jù)分析看到，在世界范圍內(nèi)總得REITs市場的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了1.4萬億，其中美國占絕大多數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了8千億美金的規(guī)模。從規(guī)模的擴(kuò)張速度來看，可以看到年均的復(fù)合增長率達(dá)到15%，具有相當(dāng)高的水平。從市場的投資人認(rèn)可的角度，包括物業(yè)的持有人對這個產(chǎn)品參與的熱情得出REITs是非常有生命力的產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)人士表示：“在美國，REITs是做商業(yè)地產(chǎn)的根本環(huán)節(jié)，例如要打造一個非常好的商業(yè)品牌，而這個商業(yè)品牌在經(jīng)營的時候需要一塊場地，這個時候就可以用基金去進(jìn)行開發(fā)或收購，從而完成證券化?！?/p>

他以做連鎖商店為例，投資者所要面對的最大障礙就是房租，且隨著生意紅火房租會一而再的上漲，當(dāng)這種房租的不確定性被房東所制約時，REITs基金使得連鎖商業(yè)徹底擺脫了被人控制租金的局面。將土地、房產(chǎn)等重資產(chǎn)交給基金去做，而裝潢、人員等輕資產(chǎn)則交由管理公司去做。最有名的當(dāng)屬萬豪集團(tuán)，萬豪酒店的管理公司上市90年，萬豪酒店的REITs在房地產(chǎn)上市19年，而兩種業(yè)務(wù)所獲得的市值是相差無幾的，萬豪的房地產(chǎn)為萬豪酒店定制的物業(yè)進(jìn)行開發(fā)，萬豪的品牌管理公司來經(jīng)營管理，這種投資方式為其在海外迅猛發(fā)展提供了最大的便利。

對一些機(jī)構(gòu)投資者和更有錢的投資者而言，如果涉及到移民需求，就要格外注意安全性，這也是海外投資第一要素。例如投資一幢學(xué)生公寓樓，基本要出資一千萬美元以上的時候，投資者可以在房子沒有建成之前，把房子賣給美國的REITs。美國的REITs有著各種各樣的服務(wù)，且已經(jīng)劃分出眾多細(xì)分領(lǐng)域，只要找到專門做學(xué)生公寓的REITs，便可以輕松省力的將回報納入荷包。對于回報我們可以算一算，稅前也可以達(dá)到40～45%，相比自己投資當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)少一點，但也不算差，且安全系數(shù)高很多。附帶還可以為投資群體中一部分核心人員帶來美國綠卡。在美國還有很多很多類似這樣的機(jī)會，也因此讓美國成為現(xiàn)階段最值得資本進(jìn)入的國家。