2014年初秋的涼意比以往更早一些，正如這般秋涼一樣，全國(guó)房市同樣開(kāi)始冷得讓人打起了寒顫。整個(gè)上半年，各界民眾都在翹首期待“兩會(huì)”上中央所提出的“分類(lèi)調(diào)控”能夠帶來(lái)成效，但記者從中原地產(chǎn)了解到，在很多實(shí)際操作層面并沒(méi)有過(guò)多的改變，房?jī)r(jià)依然在下滑，“微刺激”“雙向調(diào)控”已經(jīng)很難治標(biāo)治本，中央“一年四萬(wàn)億”刺激計(jì)劃更是不太可能出現(xiàn)，地方政府對(duì)此也基本“掄盡了三板斧”，中國(guó)樓市將何去何從？

調(diào)控跟不上市場(chǎng)的步子

無(wú)錫4月降低購(gòu)房落戶(hù)的門(mén)檻，南寧允許其周邊城市按照南寧戶(hù)籍居民購(gòu)房，?？谟?月推出“購(gòu)房落戶(hù)”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行調(diào)整政策后，沈陽(yáng)傳來(lái)全面取消限購(gòu)的消息，但僅一天之后便恢復(fù)執(zhí)行原有限購(gòu)政策。呼和浩特于6月26日發(fā)文宣布全面取消限購(gòu)，成為全國(guó)第一個(gè)正式取消限購(gòu)的二線城市。通過(guò)數(shù)據(jù)分析，我們看到南寧、濟(jì)南等省會(huì)城市，天津這類(lèi)直轄市的部分地區(qū)，房?jī)r(jià)確實(shí)在剛開(kāi)始產(chǎn)生了一些驚人的跳躍，一個(gè)星期環(huán)比能夠增長(zhǎng)一倍甚至更多，但僅僅持續(xù)了兩周左右就又重新回落到原來(lái)的水平。仔細(xì)分析，這次調(diào)控和前兩次調(diào)控并未有太多的創(chuàng)新之舉，手段也無(wú)外乎買(mǎi)房減契稅、送補(bǔ)貼等過(guò)時(shí)的手段。

中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍表示：“房?jī)r(jià)不會(huì)回升有一定的必然性，2008年房?jī)r(jià)回升的背后有4萬(wàn)億的支撐；2011年的限購(gòu)令本身并沒(méi)有太大作用，技術(shù)性作用很小，無(wú)非就是嚇阻作用，讓投資者產(chǎn)生心理波動(dòng)；而今年的諸多現(xiàn)象完全取決于市場(chǎng)規(guī)律，并不是調(diào)控就能輕易改變的?，F(xiàn)階段各級(jí)政府所做的推動(dòng)市場(chǎng)交易的努力基本與2008年相似，從市場(chǎng)效果上看，雖然在過(guò)去幾個(gè)月內(nèi)具有短期效應(yīng)，但缺乏持續(xù)力量。之所以出現(xiàn)上述現(xiàn)象，一方面是大量房產(chǎn)交易行為從線下轉(zhuǎn)入了線上，隱性的投資群體不再需要走不合規(guī)的通道來(lái)投資房產(chǎn)了；另一方面是因?yàn)槿∠拶?gòu)令在正式出臺(tái)前已經(jīng)影響了一批購(gòu)房者，且一部分憋足了勁的外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)力從限購(gòu)令中被釋放出來(lái)，增量中很可能包括這方面的蓄客。而不僅僅是因?yàn)檎咂鹆俗銐虻男?yīng)?！?/p>

銀行變精明了

國(guó)內(nèi)一部分城市從5月份開(kāi)始打起了公積金和銀行貸款的主意。有些銀行在7月份調(diào)整了房貸利率，且在隨后的輿論炒作中被無(wú)限放大成房產(chǎn)交易的黃金時(shí)代來(lái)了。但孰不知，銀行方面對(duì)房產(chǎn)交易行為所產(chǎn)生的金融業(yè)務(wù)收得更緊了，例如農(nóng)行的95折折扣所針對(duì)的主要是些大客戶(hù)，甚至有銀行提供85折折扣服務(wù)于某些日均流動(dòng)資產(chǎn)達(dá)到500萬(wàn)元以上的銀行客戶(hù)，并不具有很好的普及性。宋會(huì)雍告訴記者：“以上海為例，在一手房交易中，能夠貸到280萬(wàn)的購(gòu)房者占總貸款數(shù)的比重不足20%，大多數(shù)人不一定能夠貸到200萬(wàn)；但是貸款需求在200萬(wàn)以上的大多不是首次購(gòu)買(mǎi)，而在購(gòu)買(mǎi)第二套房中，500萬(wàn)總價(jià)的房子能夠貸到200萬(wàn)的都少之又少?！?/p>

據(jù)調(diào)查，央行窗口指導(dǎo)至今，銀行的房貸收緊局面未明顯改善，各城市首套房貸利率回歸至基準(zhǔn)利率甚至上浮1.05～1.15倍仍然是普遍現(xiàn)象，從中原地產(chǎn)的大宗交易記錄上看，在實(shí)際交易中最多是按照首套房貸利率回歸至基準(zhǔn)利率1倍來(lái)執(zhí)行的，并未有過(guò)按此前政策規(guī)劃中所號(hào)稱(chēng)的上浮0.5倍去實(shí)際執(zhí)行，銀行對(duì)于“央五條”所做出的回應(yīng)，僅僅是在審批時(shí)間上從原來(lái)的1個(gè)星期縮短為2～3天，至于人們期望已久的放款速度并未發(fā)生任何松動(dòng)。

銀行之所以提高貸款門(mén)檻，可以說(shuō)是歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致的。在早期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，銀行過(guò)度放松流動(dòng)性所造成的風(fēng)險(xiǎn)讓不少銀行吃了大虧，這一現(xiàn)象在溫州房產(chǎn)崩盤(pán)開(kāi)始就已經(jīng)讓所有銀行獲得了警醒，但由于現(xiàn)行規(guī)則當(dāng)中缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，銀行能夠做的唯有抬高手上的比例。銀行的調(diào)整不僅僅針對(duì)購(gòu)房者，在開(kāi)發(fā)商中也能看到很多類(lèi)似的情況。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)三四線城市已經(jīng)鮮有銀行敢于向房企發(fā)放貸款，甚至曾經(jīng)頗為搶手的土地都已經(jīng)成為了銀行手中的包袱。

救市不是良藥

早在2013年下半年，李嘉誠(chéng)便開(kāi)始收縮在內(nèi)地的各類(lèi)房產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)剛剛感覺(jué)風(fēng)向有些不對(duì)的投資界精英們并未做出任何舉動(dòng)，而當(dāng)今年3月到現(xiàn)在房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一路走低，大部分房產(chǎn)商及投資者們依然固執(zhí)地堅(jiān)守著“不會(huì)降”的信條。這種“賭氣式”的信條是脆弱的，事實(shí)證明連上海市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)都已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)始下跌了，恒大、萬(wàn)科、綠地等大型房企的降價(jià)更是帶動(dòng)了一大批房企降價(jià)的連鎖反應(yīng)。

市場(chǎng)曾一度寄希望于政府像2008年那樣甩出4萬(wàn)億救市，但縱觀中國(guó)樓市與2008年早不可同日而語(yǔ)，且上半年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行雖總體平穩(wěn)卻不乏較大的下行壓力，這種情況下即使真有4萬(wàn)億投入市場(chǎng)也未必能夠在這潭死水中激起半點(diǎn)漣漪。宋會(huì)雍認(rèn)為：“政府雖然一直在小規(guī)模地向房市注入資金救市，可此一時(shí)彼一時(shí)，如今的地方債務(wù)虧空比照2008年何止翻了數(shù)倍，估計(jì)少說(shuō)也要40萬(wàn)億才能看到效果吧，這對(duì)于任何國(guó)家財(cái)政都是不可思議的。且不說(shuō)政府能否拿出40萬(wàn)億救市，就算拿出來(lái)是否能夠真的救市成功？就算真的能夠救市，是不是意味著一旦缺錢(qián)就印鈔票的做法很正確呢？”

供大于求導(dǎo)致空城頻現(xiàn)

現(xiàn)今，如何完成地產(chǎn)軟著陸已經(jīng)到了刻不容緩的時(shí)刻。記者將中原地產(chǎn)與國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)做了驗(yàn)證，數(shù)據(jù)表明，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在2008年達(dá)到了最初的供求平衡，此后的一段時(shí)間所新增的房屋面積主要用于解決歷史欠賬、住宅改善及新增城鎮(zhèn)人口購(gòu)房需求。但是在數(shù)據(jù)中我們發(fā)現(xiàn)，截止到2013年底，現(xiàn)存新增房屋面積為26億平方米，在未來(lái)幾年內(nèi)即將被釋放出來(lái)的在建面積為71億平方米。宋會(huì)雍為我們算了這樣一筆賬，每年平均入城人口規(guī)模為1929萬(wàn)人，城市戶(hù)籍人口增量為463萬(wàn)人，流動(dòng)人口增量=1929-463=1467萬(wàn)人，假設(shè)流動(dòng)人口中有20%購(gòu)房卻未遷戶(hù)籍，則每年新增購(gòu)房者750萬(wàn)人；每年現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口房屋改善面積需求按人均1平方米計(jì)算，則總需求面積為4億平方米；那么由此得出的國(guó)內(nèi)每年住房面積需求為7～8億平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于每年近30個(gè)億的房屋面積增量。

宋會(huì)雍表示：“近兩年，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化迅猛發(fā)展，需求量和新增供應(yīng)量之間的剪刀差就出現(xiàn)了，實(shí)際的絕對(duì)供應(yīng)速度比實(shí)際的絕對(duì)需求速度大很多?，F(xiàn)階段既存的房屋面積已經(jīng)足夠使用的前提下，仍舊不斷有新的土地被開(kāi)發(fā)成住宅，可想而知，房屋嚴(yán)重供大于求必然會(huì)導(dǎo)致許多空城、死城的出現(xiàn)?！?/p>

國(guó)家發(fā)改委的一位處長(zhǎng)表示：“雖然這樣的格局已經(jīng)形成，但未來(lái)的發(fā)展還是很樂(lè)觀的，我們一方面可以讓地方政府出面去回購(gòu)一些住宅，另一方面還要在未來(lái)幾年內(nèi)加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，讓2億農(nóng)民入城，這些問(wèn)題都會(huì)迎刃而解，所以談房產(chǎn)崩盤(pán)還為時(shí)尚早?！倍粏?wèn)及農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)、安置等具體方式方法時(shí)，卻得不到任何有價(jià)值的回復(fù)。

拿捏好投資節(jié)點(diǎn)

我們從房企的財(cái)報(bào)上可以看到，企業(yè)大把的資金全部壓在項(xiàng)目或土地上，資產(chǎn)使用了很高的銀行杠桿，而在土地不再是香餑餑的當(dāng)下，一旦市場(chǎng)上有所波動(dòng)，所帶來(lái)的連鎖反應(yīng)就是排山倒海的。例如一家很不錯(cuò)的地產(chǎn)企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率只有60%，可一旦遭遇地價(jià)下跌，即使是下跌30%，那么企業(yè)就岌岌可危了，更別提那些資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到80～90%的地產(chǎn)企業(yè)。房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)成為無(wú)可爭(zhēng)議的事實(shí)，而跌到什么程度，還要通過(guò)時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。

“近些年的調(diào)整節(jié)奏都是在相對(duì)比較中性的政策背景下進(jìn)行的，假設(shè)在政策既定的前提下，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，2008年調(diào)整了7個(gè)月，房?jī)r(jià)降幅為12個(gè)百分點(diǎn)；2011年調(diào)整了5個(gè)月，降幅為7個(gè)百分點(diǎn)；今年的調(diào)整一定會(huì)超過(guò)2008年的七個(gè)月，且一兩年內(nèi)未必能夠剎住車(chē)，截止到今年年底降幅估計(jì)會(huì)突破10%，到明年3月份會(huì)再跌5%以上。” 宋會(huì)雍認(rèn)為，“很多房企早就意識(shí)到了這一點(diǎn)，開(kāi)始默默地拋售手中的庫(kù)存，上海的二手房也已經(jīng)悄悄地降了5%。國(guó)內(nèi)的投資者即使學(xué)不到李嘉誠(chéng)那樣，能夠完美地控制好節(jié)點(diǎn)，但也是時(shí)候出手手中的房源了，轉(zhuǎn)投一些其他標(biāo)的不錯(cuò)的東西，即使拿個(gè)5～7%的回報(bào)，也總好過(guò)到頭來(lái)跌個(gè)5～7%，更要小心別一不留神做了房產(chǎn)投資的炮灰。”