黃海濱房地產(chǎn)基金將強(qiáng)者恒強(qiáng)，朝專業(yè)化道路發(fā)展

眾所周知，由于政府的調(diào)控，今年的房地產(chǎn)市場已徹底告別“黃金時期”，各城市紛紛解除“限購令”、一線城市房價從堅(jiān)挺到松動等跡象，預(yù)示著房地產(chǎn)市場不斷下滑的趨勢，已經(jīng)殃及了以投資房地產(chǎn)行業(yè)為生的地產(chǎn)基金。

星浩資本執(zhí)行總裁黃海濱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的下行，加之房地產(chǎn)基金由于初始階段的積累不足，行業(yè)監(jiān)管和規(guī)則都在建立之中，地產(chǎn)基金結(jié)構(gòu)分化會越來越大。

最直接的影響，部分規(guī)模小、品牌附加值低的小型地產(chǎn)基金募集能力被大幅削弱，整個地產(chǎn)基金的規(guī)模出現(xiàn)了萎縮。這也加劇了兩極分化的形勢。“目前國內(nèi)一年能發(fā)五億以上規(guī)模的房地產(chǎn)基金已是鳳毛麟角?！?/p>

不僅如此，黃海濱表示，目前的市場現(xiàn)狀讓房地產(chǎn)基金在發(fā)產(chǎn)品時有著較大的壓力。“地產(chǎn)基金的股權(quán)產(chǎn)品比較少。”雖然債權(quán)產(chǎn)品相對更受歡迎，但由于市場狀況投資人信心受到影響，債權(quán)產(chǎn)品也不容易發(fā)。

與萎靡的房地產(chǎn)市場相應(yīng)的，是投資者的投資行為受到直接的影響。不同于買房的自住行為，在投資房地產(chǎn)基金時，由于受房地產(chǎn)市場低迷的影響，投資人信心的不足，大部分投資者對房地產(chǎn)基金態(tài)度遲疑，不敢貿(mào)然進(jìn)入這塊新的領(lǐng)域。而對于那些在房地產(chǎn)投資中嘗到甜頭的投資者，“還不是很成熟，對于地產(chǎn)基金的投資傾向于短周期、高回報、強(qiáng)擔(dān)保等苛刻的要求，基金無法滿足他們的要求時，也不愿意進(jìn)入房地產(chǎn)基金市場”。

黃海濱強(qiáng)調(diào)，由于房地產(chǎn)基金是一種房地產(chǎn)+金融的組合形式，“金融產(chǎn)品會根據(jù)市場的發(fā)展調(diào)整出相應(yīng)的形態(tài)。就猶如在宏觀經(jīng)濟(jì)下行周期中，REITs的標(biāo)準(zhǔn)往往優(yōu)于其他產(chǎn)品，因?yàn)榉€(wěn)健的回報依然吸引著投資人的進(jìn)入。”他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的不景氣對于地產(chǎn)基金的影響只是體現(xiàn)在規(guī)模和產(chǎn)品形態(tài)上。

“在房地產(chǎn)市場較差的情況下，地產(chǎn)基金市場需要的是債權(quán)產(chǎn)品，畢竟市場能給予地產(chǎn)基金的項(xiàng)目回報比較低，債權(quán)產(chǎn)品更適合地產(chǎn)發(fā)展的‘氣候’，而房地產(chǎn)一路向好時，地產(chǎn)基金的股權(quán)產(chǎn)品會比獲得青睞，因?yàn)橥顿Y者看重的是未來?！?/p>

基于今年股權(quán)債權(quán)產(chǎn)品的“沒落”，黃海濱表示，對于設(shè)立了3000萬～5000萬的高門檻的星浩資本而言，投資者會看得更長遠(yuǎn)，只將其當(dāng)成是對地產(chǎn)基金的投資當(dāng)成資產(chǎn)配置的一部分，并不像小數(shù)額的地產(chǎn)基金投資者風(fēng)險承受能力較弱。但黃海濱也坦言，下半年17億的募集預(yù)期讓星浩資本需要花費(fèi)“更大的力氣”去說服更多的民營機(jī)構(gòu)投資者。

由于房地產(chǎn)基金與房產(chǎn)市場有著天然的血脈關(guān)系，在考量房地產(chǎn)基金下半年的出路時，就繞不開對房產(chǎn)市場的分析。

黃海濱認(rèn)為目前房地產(chǎn)處于發(fā)展的第二個階段。“第一階段的房地產(chǎn)處于野蠻發(fā)展過程，不管房地產(chǎn)商專業(yè)與否，做得是好是壞，只要涉足這個行業(yè)都能夠賺到錢。”

相比之下，第二階段的房地產(chǎn)市場的發(fā)展局勢發(fā)生了轉(zhuǎn)變?！坝捎诜康禺a(chǎn)市場的需求量在降低，使得市場需要真正有能力和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行精細(xì)化的管理運(yùn)作才能更好地存活。這個階段中房地產(chǎn)行業(yè)的牌局發(fā)生了變化，行業(yè)正處于調(diào)整和洗牌的階段?！?/p>

最明顯的變化是，不同于第一階段所有人都在進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)（不僅是主營房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，大部分非主營房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)也都在做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)），調(diào)整后第二階段的市場比以前更加理性和穩(wěn)健，那些非主營房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)紛紛撤出房地產(chǎn)行業(yè)（可能將資金交給地產(chǎn)基金去運(yùn)營），讓行業(yè)的集中度越來越高，這將有利于那些實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)，強(qiáng)者恒強(qiáng)、行業(yè)集中度高是這個時期的明顯特點(diǎn)。

在中國剛發(fā)展不久的地產(chǎn)基金也逐漸進(jìn)入的規(guī)范發(fā)展的過程?！坝捎谒耐顿Y方向是房地產(chǎn)，地產(chǎn)基金的核心是信任和口碑，投資者在投錢給地產(chǎn)基金時希望的是找最大的、團(tuán)隊(duì)實(shí)力最強(qiáng)的基金，這意味著地產(chǎn)基金作戰(zhàn)能力越強(qiáng)，被輸血的就越多。”

黃海濱說，接下來的地產(chǎn)基金可能會對一些互聯(lián)網(wǎng)思維、跨界思維理解的更加透徹，使得在設(shè)計(jì)地產(chǎn)基金產(chǎn)品時，更容易去跨界組合產(chǎn)品，并由此形成一些新的發(fā)展思路和新的模式，這樣的地產(chǎn)基金能夠更好地生存和發(fā)展。在美國，房地產(chǎn)基金所提供的資金支持占美國地產(chǎn)開發(fā)的70%-80%，但在中國，這個數(shù)字可能只有1%。作為新生事物，地產(chǎn)基金發(fā)展空間無疑是巨大的。

陳詠東：兌付期到來，房地產(chǎn)基金發(fā)展取決于住宅市場是否“放量”

在基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國）有限公司董事總經(jīng)理陳詠東博士看來，中國房地產(chǎn)基金在今年下半年不容樂觀，首先體現(xiàn)在中國房地產(chǎn)基金在操作上的“中國特色”。目前中國市場對于房地產(chǎn)基金的概念有著巨大誤解。“國際上真正的房地產(chǎn)基金有著5～10年的封閉年期，并且沒有保證回報和優(yōu)先回報之說，在此基礎(chǔ)之上，還擁有包括法務(wù)、財(cái)務(wù)、投資人、投委會在內(nèi)的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對基金的用途有所監(jiān)控?！?/p>

在操作形式上，國際上的地產(chǎn)基金不像中國的地產(chǎn)基金可以投資各種項(xiàng)目，它們的目的非常明確——或以工業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資等項(xiàng)目，將按照招募書中所設(shè)置的方向具有鮮明的針對性，代表著地產(chǎn)基金的營運(yùn)在其中。不僅如此，基于對專業(yè)團(tuán)隊(duì)的信任，投資人對地產(chǎn)基金的運(yùn)作和投資不會發(fā)表意見，而是把本金寄托給房地產(chǎn)基金進(jìn)行全程管理控制和運(yùn)用。

相比之下，中國的地產(chǎn)基金是按照私募有限合伙人的計(jì)劃去運(yùn)行，其做法是為單個定向型的商業(yè)項(xiàng)目融資，“開發(fā)商利用了有限合伙人的金融工具借款，并做成了基金，其本質(zhì)是對商業(yè)項(xiàng)目順利完成的擔(dān)保，所以風(fēng)險非常高?！标愒仏|表示，目前涌現(xiàn)出為數(shù)眾多的空城和鬼城，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力去支持，而是通過所謂的基金進(jìn)行支持，“他們正面臨著兌付的風(fēng)險”。而這樣的風(fēng)險隨著下半年的到來將愈發(fā)明顯，這樣的狀況將一直持續(xù)到2015年初。

陳詠東強(qiáng)調(diào)說：“下半年房地產(chǎn)基金是否會朝著良性方向發(fā)展，要取決于住宅市場是否成功‘放量’?！?/p>

“現(xiàn)在看到下半年市場允許住宅市場放量出來，一方面試著把價格調(diào)整到能承付的程度，讓開發(fā)商可以套付，另一方面購買力市場逐漸允許放開，為的是盡量不要讓開發(fā)商壓住購買力市場。陳詠東表示，在未來的三個月到半年的時間內(nèi)，一般性的住宅市場如果有著可觀的交易量，將解放一部分商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)押以及現(xiàn)金流的困境，無論是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或是綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)基金便能從中尋找與開發(fā)商的二次融資機(jī)會。

反之，一旦住宅市場無法放量，商業(yè)地產(chǎn)就被積壓，將很可能帶來銀行的資金壓力和開發(fā)商的倒閉潮?！叭绻_發(fā)商被住宅市場淘空了，基金與開發(fā)商的合作將產(chǎn)生巨大的風(fēng)險?！标愒仏|表示，目前投資者對投資房地產(chǎn)基金的要求很高，甚至達(dá)到40%～50%的投資回報，這樣的高要求使得開發(fā)商所有的利潤都擠占給了房地產(chǎn)基金。而開發(fā)商由于急需要“救命錢”，即使虧本也不惜通過地產(chǎn)基金融資，但由于“無利可圖”而喪失原動力，以至于他們只要拿到錢，就有跑路的想法，項(xiàng)目成為爛尾樓便是自然的事。

值得注意的是，“中國房地產(chǎn)基金周期比較短，一般第一階段兌付期是三年。也就是說從2010年開始到現(xiàn)在已經(jīng)是退出、分配利潤，還本金的時候?！被谙掳肽甑姆康禺a(chǎn)基金存在的風(fēng)險，對于當(dāng)下大部分房地產(chǎn)商最緊要的任務(wù)便成了“完成現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并對其進(jìn)行良好的監(jiān)控，在適當(dāng)回籠部分資金后實(shí)現(xiàn)對投資人的承諾” 。陳詠東表示，投資人需要完成房地產(chǎn)基金的第一個階段兌付期，這讓不少房地產(chǎn)基金頗為“頭疼”。

“由于市場尚未出現(xiàn)房地產(chǎn)基金成功的案例，只有完成了第一個基金周期的本金和利潤的兌付，才能建立投資人的信心，否則房地產(chǎn)基金將無法持續(xù)發(fā)展。”

在這樣的情況下，“我們不能期望地產(chǎn)基金在下半年

有著重大的變化，但市場法規(guī)賦予了地產(chǎn)基金行業(yè)以獨(dú)到的天賦，那就是富有中國特色的快速學(xué)習(xí)，使地產(chǎn)基金有可能在行業(yè)中嘗試得很快，其成長也非常迅速，在不久之后將朝著專業(yè)化、細(xì)分化的方向發(fā)展。目前出現(xiàn)的養(yǎng)老為基地的基金、旅游產(chǎn)業(yè)的基金就是例證?！?/p>

不同于已經(jīng)發(fā)展了20年的房地產(chǎn)行業(yè)，剛起步四年之久的房地產(chǎn)基金市場無法像房地產(chǎn)市場那樣“相對規(guī)范”。但它作為一個行業(yè)，需要累積不同的經(jīng)驗(yàn)去穩(wěn)健發(fā)展。對于中國房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)基金既不是“救命稻草”，也不是“鏡中花、水中月”。但在未來三到五年的時間內(nèi)，人民幣房地產(chǎn)基金仍然會是中國商業(yè)地產(chǎn)的主要投資者。