近日，上海本土房企開始“跨界”華麗轉(zhuǎn)身，吸引了整個房地產(chǎn)市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的眼球。

比如，7月21日，綠地集團與申通地鐵、上海建工等滬上企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由綠地牽頭組成綠地地鐵投資發(fā)展公司在全國多地開展地鐵投資開發(fā)業(yè)務(wù)；同一天，光明集團旗下農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）股份有限公司與光明集團上海長江總公司正式簽署《光明養(yǎng)生莊園項目合作開發(fā)框架協(xié)議》，雙方將攜手開發(fā)建設(shè)光明崇明養(yǎng)生莊園項目，這標志著農(nóng)房集團正式進入養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)……

上海本土房企“跨界”轉(zhuǎn)型，似乎是在跟隨全國房企轉(zhuǎn)型的步調(diào)，涉足時尚，迎合了時代的發(fā)展趨勢。其實不然，上海本土房企開始“跨界”轉(zhuǎn)型背后有著復(fù)雜的歷史原因。

發(fā)展空間受限，謀變方能進取

每一輪市場周期的變化都會給上海房地產(chǎn)市場帶來新一輪的市場變革。2014年，在銀行信貸緊縮的市場背景下，上海房地產(chǎn)市場進入了新一輪的市場低谷期，面臨新一輪的市場變革。而這樣的變革主要表現(xiàn)為：在上海樓市充分競爭的市場環(huán)境中，全國性品牌大企業(yè)通過過去幾年在上海房地產(chǎn)市場的跑馬圈地和標準化運營，市場份額不斷擴大，而借力上海本地資源優(yōu)勢興起的本土房企發(fā)展空間受到擠壓。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年上海商品房成交金額TOP30房企當中，全國性的品牌房企占據(jù)了三分之二的江山，而本土房企只占到三分之一，只有10席，分別為綠地、旭輝、大華、復(fù)地、中星、中華企業(yè)、上海中環(huán)集團、城投控股、上實城開和寶華。很明顯，上海本土房企在上海本地房地產(chǎn)市場已經(jīng)不再占據(jù)市場主導(dǎo)地位。

而隨著上海房地產(chǎn)市場集中度明顯上升，上海本土企業(yè)面臨著生存危機。在樓市調(diào)控與市場競爭等多重壓力之下，眾多上海本土房企開始正視市場的變化。不管是主動應(yīng)對還是被動回應(yīng)，都已經(jīng)開始進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

“房企+X產(chǎn)業(yè)”模式成首選

在過去幾年調(diào)整與轉(zhuǎn)型過程中，上海本土房企主動進行全國化布局，有的積極拓寬市場區(qū)域，取得了不錯的業(yè)績，比如綠地、旭輝、復(fù)地、農(nóng)房等，他們經(jīng)歷市場洗禮，“走出去，再回歸”，自身素質(zhì)有了極大的提升，開始了艱苦的調(diào)整、轉(zhuǎn)型之路；而有些房企則在堅守上海市場的背景下，被激烈的競爭擠出市場。

此外，住宅行業(yè)開發(fā)利潤率逐漸走低，房企原有的以單純住宅業(yè)務(wù)為主的開發(fā)模式已經(jīng)過時，這對于部分上海本土房企來講，在剛剛完成全國化布局之時，又不得不馬不停蹄戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，考慮業(yè)務(wù)多元化或依托房地產(chǎn)主業(yè)進行“跨界”轉(zhuǎn)型。而“房企+X產(chǎn)業(yè)”模式悄然成為上海本土房企的轉(zhuǎn)型策略。

所謂“房企+X產(chǎn)業(yè)”，是房企以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營，最終將項目構(gòu)建成為產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化的平臺。

綠地進軍地鐵投資產(chǎn)業(yè)，切準了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的改革脈搏。綠地在率先積極響應(yīng)政策號召的同時，也抓住了一個龐大產(chǎn)業(yè)的新機遇。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年我國在建軌道線路的城市達到40個，在建里程3892公里，總投資規(guī)模超過1.6萬億元。

對于綠地而言，可以在未來綠地地鐵業(yè)務(wù)的運作中，結(jié)合沿線土地出讓作為部分回購條件，由綠地先期介入?yún)⑴c地鐵沿線區(qū)域的綜合功能開發(fā)，發(fā)揮綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)勢，打造具備集商業(yè)、辦公、酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務(wù)設(shè)施。

綠地集團董事長、總裁張玉良表示：“進軍地鐵投資產(chǎn)業(yè)，是綠地發(fā)揮資源集成優(yōu)勢、向‘平臺型’企業(yè)進化發(fā)展的實踐成果，這不僅意味著綠地商業(yè)模式的再度升級，也是綠地立足主業(yè)優(yōu)勢、延伸拓展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積極嘗試?！?/p>

此外，對于光明集團旗下農(nóng)房集團而言，由于光明食品作為中國最大最具實力的食品產(chǎn)業(yè)集團，在上海留下了30多塊待開發(fā)土地、土地面積達千畝。此時，光明集團通過旗下兩家公司合作，聚焦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，結(jié)合存量資源，將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)資源相結(jié)合，把光明集團內(nèi)部協(xié)同發(fā)展的空間充分發(fā)揮出來。由此，農(nóng)房的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受益，也實現(xiàn)了跨界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

跨界投資還需規(guī)避風(fēng)險

而僅僅就綠地與農(nóng)房而言，其業(yè)務(wù)華麗轉(zhuǎn)身不僅僅涉及這么多。

就綠地集團而言，除了跨界進入地鐵行業(yè)，還涉及旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等諸多方面。除此之外，綠地集團還積極布局海外市場，2014年綠地海外業(yè)務(wù)將實施拓展與提升并進，將再進入包括加拿大、法國、新加坡等3～5個國家。預(yù)計2014年綠地集團將實現(xiàn)海外銷售收入130億元人民幣，新增投資50～80億美元，為2015年海外收入超300億元人民幣奠定基礎(chǔ)。

就農(nóng)房集團而言，據(jù)筆者了解，農(nóng)房集團借殼海博股份上市之后，其在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，也將華麗投身物流、養(yǎng)老、商業(yè)地產(chǎn)等方面，實現(xiàn)“房企+X產(chǎn)業(yè)”的操作模式。

當然，上海本土其他房企也不甘落后，比如復(fù)地傳承母公司復(fù)星集團“大金融、大地產(chǎn)、大健康、大文旅、大物貿(mào)”的發(fā)展方向，布局城市深耕全國，尋求產(chǎn)城一體為核心的“蜂巢城市”項目，推進更多“蜂巢”項目落地，最終實現(xiàn)當?shù)厣鐣l(fā)展和企業(yè)發(fā)展的雙贏；大華集團、景瑞集團等領(lǐng)軍房企已經(jīng)率先向商業(yè)地產(chǎn)加大投入外，上海本土越來越多的房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域……

至此，上海本土房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型如火如荼進行，試圖通過“房企+X產(chǎn)業(yè)”的操作模式使城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口的協(xié)調(diào)發(fā)展，在新型城鎮(zhèn)化的過程實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展價值。但是，上海本土房企轉(zhuǎn)型過程中也應(yīng)該注意把控市場風(fēng)險，不能一味跟風(fēng)。

對于轉(zhuǎn)型過程中的房企來說，比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與“X產(chǎn)業(yè)”板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險，最終通過“房企+X產(chǎn)業(yè)”的操作模式實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

對于一個具體地產(chǎn)投資者來說，其整個企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實現(xiàn)投資住宅的資金與投資“X產(chǎn)業(yè)”板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補，這將成為投資者降低市場風(fēng)險和實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。