當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期是毋庸置疑的，今年市場(chǎng)的調(diào)整與以往幾次不同，更多是市場(chǎng)自身內(nèi)因所致。2013年的市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快、部分城市房?jī)r(jià)上升過(guò)于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)買力難以為繼。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走出緊缺的格局，除個(gè)別一線城市外，我們看到多數(shù)城市目前市場(chǎng)供應(yīng)較為充足，部分城市甚至已經(jīng)暴露出供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)的這些內(nèi)在變化是本輪調(diào)整的核心原因所在。

上半年上海全市共推出了531萬(wàn)平方米的新房源，同期成交量卻只有398萬(wàn)平方米，供遠(yuǎn)大于求的局面給開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷造成巨大壓力，也讓購(gòu)房者的觀望情緒加重。成交量高達(dá)37.62%的下滑幅度，給地方政府財(cái)政和土地收入都帶來(lái)了巨大的壓力，更嚴(yán)重的是房地產(chǎn)業(yè)的下滑給地方GDP帶來(lái)致命打擊。地方政府已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)最大的利益攸關(guān)者。

供需博弈，剛需撐場(chǎng)

當(dāng)中央、地方不停出臺(tái)各種政策刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、入市買房之時(shí)，各地出現(xiàn)良好價(jià)格調(diào)整的樓盤也都獲得了熱銷，這似乎讓市場(chǎng)看到了底部。然而，降價(jià)新聞多，實(shí)際降價(jià)樓盤少；資金壓力還不是太大的開(kāi)發(fā)商們降價(jià)的動(dòng)力并不是太足，等待博弈市場(chǎng)回升的愿望反而更強(qiáng)。

持幣觀望期待房?jī)r(jià)能夠更便宜的購(gòu)房者，實(shí)際上對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期也并不太高；反而對(duì)影響購(gòu)房者買房的限購(gòu)、限貸和貸款利潤(rùn)上調(diào)等政策的放松有更多的期待。在全球經(jīng)濟(jì)基本面并不太差，但是美國(guó)QE退出后，中國(guó)等大量吸收美元較大的經(jīng)濟(jì)體資產(chǎn)泡沫去除不可避免。因此，房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)構(gòu)成的限購(gòu)、限貸及貸款利率下調(diào)不可避免。

然而，受影響最大的政府已經(jīng)快速行動(dòng)，通過(guò)各種政策調(diào)整來(lái)降低購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本。資金壓力不太大的開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)和等待降價(jià)撿便宜的購(gòu)房者之間的博弈，將是未來(lái)三個(gè)月市場(chǎng)的主流表現(xiàn)。

從上半年熱銷樓盤來(lái)看，成交面積前5名的均是剛需樓盤，成交金額前5名的均是改善型樓盤。其中，綠地海域笙暉同時(shí)出現(xiàn)在兩個(gè)榜單的前5名，是因?yàn)槠?.2萬(wàn)的均價(jià)的公寓是剛需、3.5萬(wàn)均價(jià)的別墅是改善，而且兩種產(chǎn)品戶型均緊湊實(shí)用，品質(zhì)也較高，所以銷量都比較好。該案也是市郊人口密度較低區(qū)域高溢價(jià)、高周轉(zhuǎn)樓盤的典范。綠城的錦繡蘭庭和上海御園占據(jù)了全市樓盤銷售額的冠亞軍位置，表明對(duì)市區(qū)高品質(zhì)樓盤的改善需求潛力非常巨大，只是能夠打動(dòng)改善型買家的樓盤比較缺乏。

高端住宅逆市飄紅

不論開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在宏觀層面上如何博弈，細(xì)分市場(chǎng)里，高品質(zhì)又能符合目標(biāo)客戶需求的戶型仍然需求旺盛，供應(yīng)相對(duì)偏少，價(jià)格也必然會(huì)比較堅(jiān)挺。專做豪宅的開(kāi)發(fā)商融綠以69.2億元的成交金額超越綠地、萬(wàn)科，成為上海一手商品住宅銷售額第一名。上半年成交均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的樓盤超過(guò)10個(gè)，與2011年的歷史最高點(diǎn)持平。另外，3月份還出現(xiàn)總價(jià)3000萬(wàn)以上的頂級(jí)豪宅古北壹號(hào)上市就成交24套之多的歷史盛況。

融創(chuàng)綠城的合并，成就了其上半年銷冠的位置，保利則因?yàn)榈禺a(chǎn)、置業(yè)兩家報(bào)表的分開(kāi)而失去了第一的位置。如果保利地產(chǎn)和置業(yè)上海樓盤的業(yè)績(jī)并表的話，其上半年的銷售額達(dá)到70.7億元，比融綠還要高出1.5億。保利近年來(lái)在市中心也擁有了保利西岸名軒、翡麗云邸、ONE56等市中心豪宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的熱銷奠定了其較高的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)。而且，保利近年來(lái)在市中心持續(xù)拿地，其業(yè)績(jī)?nèi)杂袥_高的空間。另外，萬(wàn)科也將有陸家嘴和張江兩個(gè)高端大體量項(xiàng)目上市，其下半年及之后的業(yè)績(jī)沖高能力也比較強(qiáng)。

同策咨詢研究部研究員彭麗娜認(rèn)為，上海高端住宅呈現(xiàn)逆市飄紅的現(xiàn)象，究其原因主要在于：從供應(yīng)市場(chǎng)來(lái)看，一是市場(chǎng)下行期，高端樓盤相比普通住宅而言，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上讓步幅度較大，個(gè)別樓盤降價(jià)幅度達(dá)20%，一定程度上刺激了成交；二是從政策層面上看，今年春節(jié)后，限價(jià)令開(kāi)始松動(dòng)，高端樓盤陸續(xù)獲得審批，去年被延緩的高端項(xiàng)目集中入市，如徐匯區(qū)的保利西岸和中信君廷名邸項(xiàng)目，均是在今年2月份獲得預(yù)售許可證，這也使得去年被抑制的需求得到釋放。

土地成交量持續(xù)低迷

2014年上半年土地市場(chǎng)逐漸低迷，成交量明顯萎縮。上半年監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積29598萬(wàn)平方米，同比下降26%，其中住宅用地成交建筑面積22805萬(wàn)平方米，同比下降22%。從市場(chǎng)變化來(lái)看，上半年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的走勢(shì)。年初土地市場(chǎng)延續(xù)之前火熱的成交態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)激烈地王頻出。但是隨著整體市場(chǎng)進(jìn)入謹(jǐn)慎觀望態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)也逐漸降溫，企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎。3月份市場(chǎng)開(kāi)始降溫，土地市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比回落33.5%，同比大幅下降37%。

從各能級(jí)城市成交規(guī)模表現(xiàn)來(lái)看，二三四線城市成交量都在逐步萎縮。在房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市的影響下，三四線城市的土地市場(chǎng)去年已經(jīng)走冷，今年上半年則延續(xù)之前冷淡走勢(shì)，經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積同比大幅下降47%。而隨著市場(chǎng)走勢(shì)的持續(xù)惡化，市場(chǎng)低迷逐漸蔓延到部分二線城市，導(dǎo)致二線城市之間也出現(xiàn)不同分化，預(yù)計(jì)未來(lái)更多二線城市甚至一線城市的成交量會(huì)進(jìn)一步收縮。

雙向調(diào)控將成常態(tài)

下半年，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還會(huì)繼續(xù)，目前還處在不斷下行探底的初始階段，如無(wú)外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式的下行，而是一種陰跌震蕩式地回調(diào)。

在沒(méi)有外力干預(yù)的情況下，一、二線城市調(diào)整期預(yù)計(jì)在今年年底、明年一季度結(jié)束。如果貨幣放松，則更短。一、二線城市對(duì)外來(lái)需求的吸附力較強(qiáng)，需求依然大量存在，城市市場(chǎng)基本面的發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有根本性變化。只是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高、購(gòu)買能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)整期基本在6～12個(gè)月，最長(zhǎng)不超過(guò)15個(gè)月。

就目前46個(gè)限購(gòu)城市來(lái)說(shuō)，今年內(nèi)全面取消限購(gòu)的可能性不大，但是市場(chǎng)壓力大的城市做出相應(yīng)調(diào)整可能會(huì)實(shí)施，預(yù)計(jì)取消和放松限購(gòu)的城市將越來(lái)越多。例如在三線城市全面取消、二線城市可放松不能取消、一線城市調(diào)整部分不合理?xiàng)l件。還有就是縮小限購(gòu)范圍，部分城市的非中心城區(qū)取消限購(gòu)；再有就是條件放寬，執(zhí)行寬松，二套上調(diào)至三套，外地戶籍與本地戶籍一視同仁，各地根據(jù)實(shí)際情況自行把握?qǐng)?zhí)行力度的寬松程度等。

對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，中央政府也認(rèn)為本身是正常的，也就不存在救市問(wèn)題。市場(chǎng)有冷熱、供求有高低也都是市場(chǎng)化調(diào)節(jié)機(jī)制的應(yīng)有之義，寄希望于未來(lái)有大力刺激政策促成市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)也是很不現(xiàn)實(shí)的。

房企轉(zhuǎn)型成趨勢(shì)

2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境從調(diào)控化向市場(chǎng)化發(fā)生了轉(zhuǎn)變，也從暴利的黃金十年向平穩(wěn)發(fā)展的白銀十年過(guò)渡。在這樣的行業(yè)趨勢(shì)下，房企走向了專業(yè)化和多元化。

3月10日，易居中國(guó)與騰訊簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共同開(kāi)發(fā)基于房地產(chǎn)移動(dòng)電商的相關(guān)軟件和工具。騰訊授權(quán)樂(lè)居在微信平臺(tái)上批量開(kāi)通房產(chǎn)項(xiàng)目公開(kāi)賬號(hào)。樂(lè)居同意將微信支付解決方案成為樂(lè)居用戶在微信平臺(tái)進(jìn)行房地產(chǎn)線上線下（O2O）電子商務(wù)的默認(rèn)支付方式。雙方還將探索更多的合作機(jī)會(huì)，包括但不限于微信、QQ即時(shí)通信服務(wù)、騰訊微博、QQ空間以及騰訊旗下的其它網(wǎng)上產(chǎn)品。大數(shù)據(jù)電商與移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的結(jié)合，讓易居中國(guó)更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

6月6日，綠地商業(yè)集團(tuán)、綠地集團(tuán)京津房地產(chǎn)事業(yè)部聯(lián)合發(fā)布了“智慧商業(yè)魔方——商辦社區(qū)專屬商業(yè)服務(wù)平臺(tái)”，并宣布綠地從銷售轉(zhuǎn)型為運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商，為進(jìn)駐商家提供商業(yè)發(fā)展平臺(tái)，為旗下的商業(yè)辦公樓項(xiàng)目提供包括社區(qū)餐廳、車輛服務(wù)、商務(wù)中心、休閑空間等服務(wù)，目的是“使物業(yè)未來(lái)的商業(yè)價(jià)值高于同區(qū)域項(xiàng)目”。

萬(wàn)達(dá)則宣布與京東合作，聯(lián)合啟動(dòng)一系列合作項(xiàng)目，共同為消費(fèi)者提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和體驗(yàn)。京東和萬(wàn)達(dá)此次合作并非圍繞單一項(xiàng)目的淺嘗輒止，兩家公司將在營(yíng)銷層面展開(kāi)合作，其中包含聯(lián)合營(yíng)銷、會(huì)員打通、積分打通、數(shù)據(jù)共享四個(gè)方面，以實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷資源的打通與共享，促進(jìn)行業(yè)間的良性互動(dòng)，也將整個(gè)020市場(chǎng)的蛋糕做大。

另外，恒大與阿里巴巴則以足球?yàn)槊剑_(kāi)啟社區(qū)電商的合作，招商地產(chǎn)“到家網(wǎng)”正式上線，花樣年集團(tuán)控股有限公司旗下物業(yè)運(yùn)營(yíng)公司——“彩生活”在香港正式開(kāi)始公開(kāi)招股發(fā)售，而萬(wàn)科首推事業(yè)合伙人，綠地升級(jí)職工合伙人制度……這些知名房企紛紛開(kāi)啟轉(zhuǎn)型計(jì)劃，房企從大數(shù)據(jù)平臺(tái)、會(huì)員營(yíng)銷、電子商務(wù)等方面展開(kāi)互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型探索，其電商營(yíng)銷、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)三大領(lǐng)域應(yīng)用和合作明顯加快，“用互聯(lián)網(wǎng)思維經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”是目前房企最為熱衷的話題。此外，上半年房企在組織架構(gòu)、小股操盤、輕資產(chǎn)代建和海外拓展方面也有不小的動(dòng)作。