中國房地產(chǎn)市場的不景氣開始打擊眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，開發(fā)商以降價(jià)回應(yīng)，于是乎各地又出現(xiàn)了打砸售樓處的鬧劇。

在杭州，憤怒的業(yè)主聚集起來抗議，他們拿著的橫幅標(biāo)語寫著：“還我血汗錢！”態(tài)勢劍拔弩張，但售樓處里的人們卻很淡定，因?yàn)檫@樣的情況也曾發(fā)生在2011年。業(yè)主們最終還是罷休了，他們或許漸漸認(rèn)識(shí)到，容易賺錢的日子已經(jīng)過去了。

“投資者正在回歸理性?！笔蹣侵行墓ぷ魅藛T稱，“如果他們開始組織一個(gè)家庭，需要一個(gè)住所，他們?nèi)匀粫?huì)購買。這是剛性需求。但是，投資者不再為了賺大錢而置業(yè)了?！?/p>

中國的房地產(chǎn)繁榮似乎正慢慢陷于停頓。全國許多地方的價(jià)格已經(jīng)下降，銷售趨于枯竭，隨著開發(fā)商開始收縮，建設(shè)規(guī)模大幅跳水。有開發(fā)商坦言：“上半年的銷售情況大家心知肚明，如今的甲方也不好做?！?/p>

購房者態(tài)度的轉(zhuǎn)變，告別投機(jī)，轉(zhuǎn)向根本的住宿需求——正導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行方式發(fā)生轉(zhuǎn)變。

“以往，父母告訴他們的孩子：別浪費(fèi)錢……存起來，買一套房子。買了一套房子后，你還要繼續(xù)存錢，買第二套房子?！比鹦欧康禺a(chǎn)分析師杜勁松表示，“現(xiàn)在父母觀念也轉(zhuǎn)變了，認(rèn)為再買房子不值得?！?/p>

投資大佬們也不看好中國房地產(chǎn)的發(fā)展前景。李嘉誠正在撤離中國，截止目前，已經(jīng)出售了多處內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)。而王健林最近對(duì)于美國和其他海外市場的關(guān)注，或許與中國房地產(chǎn)市場放緩勢頭擴(kuò)大有關(guān)。

中國上一場房地產(chǎn)市場低迷發(fā)生在2011年，它促使中央政府采取協(xié)調(diào)一致的應(yīng)對(duì)行動(dòng)，包括減息。

但這一次，北京方面態(tài)度堅(jiān)決，地方政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商只好拿出自己的應(yīng)對(duì)措施。這些努力目前在全面展開，包括降價(jià)、放寬資本獲取渠道以及終止限購政策。

難道曾經(jīng)被奉為“投資神器”的房地產(chǎn)真的就要退出中國洶涌資本的舞臺(tái)？

樓市調(diào)控松綁成風(fēng)

最近，在呼和浩特和濟(jì)南率先解除限購后，上半年遮遮掩掩的限購松綁如“多米諾骨牌”一樣，短短一個(gè)多月時(shí)間，已有數(shù)十個(gè)城市取消或者大幅度松綁限購。

這些城市既有直接取消、中止限購的城市，如呼和浩特、濟(jì)南、溫州、?？?、昆明、長沙等城市，也有像武漢、廈門、蘇州、杭州等雖沒有直接取消，但已經(jīng)大幅度松綁的城市。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉預(yù)計(jì)，到三季度也就是下月末，將很可能只剩四個(gè)一線城市仍堅(jiān)持限購。即便是一線城市，如廣州和深圳，也將會(huì)在四季度出現(xiàn)一定范圍的調(diào)整。

7月份，廣州的樓市數(shù)據(jù)創(chuàng)下一年新低，一手房網(wǎng)簽量只有33.8萬平方米，是除春節(jié)的2月之外最低的一個(gè)月，環(huán)比下跌37%，跌幅遠(yuǎn)高于北京、上海、深圳等一線城市。廣州取消限購的呼聲四起，尤其是遠(yuǎn)城區(qū)的南沙、蘿崗區(qū)域。

前不久，深圳市專門開會(huì)討論了當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢。有媒體報(bào)道稱，深圳準(zhǔn)備對(duì)樓市做局部小幅調(diào)整，不符合市場規(guī)則的限價(jià)政策也將全面退出。深圳市已做好了放松房地產(chǎn)調(diào)控的政策儲(chǔ)備，包括實(shí)施契稅減免、降低二套房貸款首付比例等方面。

不過，上述消息尚未得到官方確認(rèn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)稱，高庫存的壓力下，一線城市房企的降價(jià)促銷力度也會(huì)加大。如果庫存壓力繼續(xù)增大，不排除在限購政策上進(jìn)行微調(diào)的可能。

他分析稱，“去庫存”將是今年下半年救市的關(guān)鍵詞。當(dāng)前全國一二線城市的成交量，在本輪房地產(chǎn)降溫周期中，已基本見底，預(yù)計(jì)在9、10月將有所反彈。但庫存和去化周期還將繼續(xù)攀升一段時(shí)間。

放開限購對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)市場到底有多大作用呢？

同策房產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，就目前各地情況看，盡管個(gè)別城市松綁后曾出現(xiàn)過成交量的短期反彈，但是之前已經(jīng)簽約的成交，只是由于限購原因沒有備案登記。松綁不會(huì)帶來實(shí)質(zhì)性的反彈，同樣也不會(huì)造成房價(jià)的大幅度上漲。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從全國范圍看，限購政策已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策，信貸是否會(huì)放松，將成為判斷未來一年樓市走勢的唯一最關(guān)鍵因素。也正因如此，目前地方政府的救市行動(dòng)已經(jīng)不僅僅滿足于松綁限購，開始涉及信貸支持領(lǐng)域，救市措施正越來越深入。

不過有報(bào)道稱，8月8日，福建出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策，要求銀行增加房地產(chǎn)貸款。目前，已有廣西、浙江、四川、福建等省份與杭州、紹興、包頭等市出臺(tái)了相關(guān)政策，喊話銀行放松房地產(chǎn)貸款政策。但監(jiān)管部門和各地政府的喊話效果并不理想，銀行對(duì)于地方政府的政策松綁反應(yīng)冷淡。

四川對(duì)銀行發(fā)放房貸進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼、紹興的二套房首付比例不低于40%。在銀行內(nèi)部來看，這些政策有些奇怪，甚至更是可笑。

中信銀行相關(guān)人士也表示，限貸是否放松是央行和銀監(jiān)會(huì)的事情，通常地方不能干預(yù)。

房地產(chǎn)冰山在前？

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局8月13日公布的數(shù)據(jù)，1～7月固定資產(chǎn)投資同比增長17%，其中固定資產(chǎn)投資同比增速創(chuàng)2002年以來最低。具體到房地產(chǎn)上，1～7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長13.7%，房屋新開工面積同比下降12.8%；商品房銷售面積同比下降7.6%，銷售額下降8.2%；其中1～7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為2009年8月以來最低。

很明顯，房地產(chǎn)投資拖累著固定資產(chǎn)投資，固定資產(chǎn)投資拖累著整體投資，整體投資拖累著整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增速。再看貨幣數(shù)據(jù)，根據(jù)央行8月13日發(fā)布的報(bào)告，7月份社會(huì)融資規(guī)模為2731億元，這已經(jīng)是自2008年10月以來最低的月度總額，而7月貸款意外地大幅放緩，也被認(rèn)為是“房地產(chǎn)市場的疲軟壓低了對(duì)新貸款的需求”。

另外，由于成交低迷，新增供應(yīng)量大于成交量，全國樓市庫存總量仍在增加，去化周期延長。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環(huán)比增長1.4%，同比增22.8%，創(chuàng)近5年來新高。

值得注意的是，向來被視為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的樓市也出現(xiàn)松動(dòng)。6月份，除北京的新建住宅市場依然堅(jiān)挺外，北京的二手房市場、“上廣深”三個(gè)城市的新建住宅以及二手住宅指數(shù)全面下調(diào)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一告訴記者，從2010年起房地產(chǎn)本輪調(diào)控的小周期看，過去兩年的房地產(chǎn)市場是整體上行基礎(chǔ)上的城市差異明顯，而今年是市場差異基礎(chǔ)上的總體下行。朱中一認(rèn)為，現(xiàn)在我國樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行和一些城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，這是不爭的事實(shí)，但也不像一些人說的到了要崩盤的程度。他估計(jì)，這次調(diào)整還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。

中原集團(tuán)主席黎明楷預(yù)計(jì)，今年下半年房價(jià)整體上會(huì)繼續(xù)下行，但到下半年成交量將有所回升。未來兩到三年內(nèi)，樓市價(jià)格和成交量波動(dòng)幅度仍將保持今年下半年的水平，整體處于“筑底”階段。

房地產(chǎn)行業(yè)依然是下半年經(jīng)濟(jì)面臨的最大不確定性，事實(shí)上，“不確定”可能將是房地產(chǎn)投資未來一段時(shí)間的“常態(tài)”。在這個(gè)過程中，“波動(dòng)、縮量、負(fù)增長、微利、見頂”等仍是關(guān)鍵詞，而開發(fā)商的創(chuàng)新、穩(wěn)健和理性也將成為存活下去的要點(diǎn)。

能夠觀察到的是，目前對(duì)房地產(chǎn)走勢不看好的結(jié)論，僅僅針對(duì)于傳統(tǒng)住宅市場或住宅項(xiàng)目的投資，因此要一概而論房地產(chǎn)所有業(yè)態(tài)，確實(shí)稍顯偏頗。

下一趨勢：海外？大金融？

盡管國內(nèi)房地產(chǎn)投資意愿持續(xù)下降，但房地產(chǎn)業(yè)上半年對(duì)外投資卻增長53.3%，保持了較高速增長。

也就在不久前，“土豪”萬達(dá)已中標(biāo)洛杉磯貝弗利山（Beverly Hills）地區(qū)威爾希爾大道9900號(hào)（9900 Wilshire Boulevard）地塊的地產(chǎn)項(xiàng)目。集團(tuán)計(jì)劃投資12億美元，修建一個(gè)綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，包括面向娛樂界的豪華公寓和寫字樓。

萬達(dá)方面希望這一項(xiàng)目能“借助好萊塢雄厚的電影工業(yè)”幫助旗下的青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。東方影都于去年啟動(dòng)，投資規(guī)模逾80億美元。2012年，萬達(dá)斥資26億美元收購了美國最大的電影院線AMC。

萬達(dá)此次競標(biāo)成功的地塊位于好萊塢黃金地段。該地塊俯瞰貝弗利山高爾夫球場，與半島酒店（Peninsula Hotel）一街之隔，到羅迪歐大道（Rodeo Drive）購物街步行只需10分鐘。

實(shí)際上，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外，意在謀求更多的投資收益。以美國為代表的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體普遍經(jīng)歷了較為徹底的去杠桿化過程，房地產(chǎn)行業(yè)的高估值泡沫得以擠壓。歐美經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與樓市回暖，良好的投資收益空間和完善的法律制度，近年來吸引了越來越多國人的投資目光，房企頻頻加碼海外投資也在情理之中。

除了海外樓市回暖，就房企而言，一是國內(nèi)房地產(chǎn)市場已不是此前十年全世界最高速增長的大市場，此時(shí)需要加快“走出去”，推進(jìn)資產(chǎn)多元化，加之國內(nèi)市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)積聚，也需要規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)；二是中國已經(jīng)涌現(xiàn)出一批年?duì)I業(yè)收入千億元級(jí)別的巨型房地產(chǎn)公司，其市場多元化以分散風(fēng)險(xiǎn)的需求也在增加；三是國內(nèi)居民和企業(yè)海外投資、海外置業(yè)需求急速膨脹。

業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言，投資房產(chǎn)的收益主要來自租金回報(bào)和房產(chǎn)增值兩部分。從租金的凈回報(bào)率來看，較低的融資成本決定了歐美發(fā)達(dá)城市的收益一般都會(huì)大于國內(nèi)一線城市；從房產(chǎn)增值的角度看，中國房產(chǎn)投資要優(yōu)于國外，但眼下是中國房地產(chǎn)市場的“下半場”，增值優(yōu)勢也正在消失。

“未來房地產(chǎn)海外投資還會(huì)增長?！鄙虅?wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院研究員梅新育曾在接受媒體采訪時(shí)表示，特別是我國在海外的一些大型投資建設(shè)計(jì)劃將為國內(nèi)開發(fā)商創(chuàng)造巨大發(fā)展空間，包括中小開發(fā)商在內(nèi)。以東南亞國家為例，我國的一批中小開發(fā)商已在柬埔寨創(chuàng)業(yè)成功；泰國新通過的兩條聯(lián)通中國鐵路計(jì)劃，有望在泰國當(dāng)?shù)貏?chuàng)造一系列“造城”機(jī)會(huì)。建議業(yè)界及時(shí)關(guān)注利好政策，把握類似投資機(jī)會(huì)。

針對(duì)國內(nèi)房企紛紛“出?！蓖顿Y，也有業(yè)內(nèi)專家提醒，在追求可觀的投資回報(bào)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)亦不能忽視。中國房企在海外投資時(shí)，政策風(fēng)險(xiǎn)是影響項(xiàng)目能否得以順利進(jìn)行的重要因素。因此，海外項(xiàng)目不能照搬國內(nèi)的操作模型，需要結(jié)合當(dāng)?shù)赝顿Y政策和環(huán)境，作出適時(shí)調(diào)整，并做好前期調(diào)研。

除了“出海”，開發(fā)商目前正在尋求一些新的業(yè)態(tài)進(jìn)行投資，養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，都在他們的試水范圍內(nèi)，到底做的怎樣，突出的只能說是鳳毛麟角。除了投資新業(yè)態(tài)，部分房企正在加碼金融業(yè)務(wù)，如綠地會(huì)在貴州建四大金融服務(wù)公司：外資小額貸款公司、金交所、金融租賃公司、商業(yè)銀行。

綠地集團(tuán)的這一做法，被業(yè)內(nèi)人士看做是又一次抓住了“政企合作”的生意經(jīng)。在張宏偉看來，向來懂政府的綠地集團(tuán)，與貴州省政府的全面金融合作可以看做是綠地集團(tuán)金融擴(kuò)張的重要一步，也是綠地進(jìn)軍貴州省的重要一步了，“綠地可以利用政府資源和政府審批權(quán)限加快當(dāng)?shù)睾献黜?xiàng)目的推動(dòng)進(jìn)程”。

在房企普遍缺資金的情況下，越多越多的企業(yè)開始涉足金融行業(yè)，其中更多房企選擇入股參股中小銀行。張宏偉認(rèn)為，參股銀行可以讓房企更易獲得貸款通道：“房企可以利用信貸客戶的名單制管理方式，將企業(yè)放在授信時(shí)的優(yōu)先名單，從而更容易獲得入股銀行貸款?！?/p>

相對(duì)于綠地的大金融布局，更多房企只傾向于參股和入股銀行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年2月，共有29家房企入股和參股銀行。其中統(tǒng)計(jì)中的29家房企，只有越秀參股比例超過50%，為75%。其余房企中約有90%在5%以下，有的甚至只占到0.07%股份。

隨著資本放開進(jìn)入銀行業(yè)，加上近年房企資金鏈緊張，選擇入股和參股銀行的趨勢還在增大，而且多以城商行、農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行等中小銀行為主?！爸匀牍摄y行，房企的算盤有兩個(gè)：一是分紅銀行收益，二是為了通過內(nèi)部渠道獲得銀行貸款?！?/p>