香港房地產(chǎn)行業(yè)一直是大中華區(qū)的行業(yè)標(biāo)桿，精明的香港開發(fā)商往往會給內(nèi)地同行帶去一些新的經(jīng)營理念。不過，香港房地產(chǎn)行業(yè)也有一項(xiàng)“創(chuàng)新”被世人詬病，那就是設(shè)計出“發(fā)水樓”，即在合法的情況下，通過一些巧妙的設(shè)計令單位“發(fā)水”，使其利益最大化，人們戲稱這樣的設(shè)計為“奇則”（即奇妙的設(shè)計圖則）。

盡管香港政府對樓市的調(diào)控未有絲毫的松懈，但在過去的幾個月，香港樓市卻重新火熱起來，樓價再創(chuàng)新高，香港的開發(fā)商也借此窗口期積極推售新盤。在此輪銷售潮中，市場上又出現(xiàn)了不少“奇則”。

但自由市場就是這樣，消費(fèi)者與供貨商的關(guān)系常常是周瑜打黃蓋——一個愿打，一個愿挨。即便是被詬病為“奇則”的樓盤，其銷情依然火熱。

發(fā)水樓：制度的產(chǎn)物

想要探討香港的“發(fā)水樓”，需清楚建筑面積以及實(shí)用面積在香港的定義。如今，香港的開發(fā)商在銷售樓盤之時，需要列明建筑面積以及實(shí)用面積。所謂建筑面積，便是包括了樓盤室內(nèi)所有空間的面積，例如小區(qū)會所、樓宇大堂等。

在香港，開發(fā)商往往利用建筑物條例及作業(yè)備考的條款，在有限的土地面積及地積比例之下，爭取最多的豁免建筑面積出售，因豁免面積不需要補(bǔ)交地價，這樣的行為俗稱為興建“發(fā)水樓”。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，豁免面積主要包括停車場、會所、環(huán)保露臺、工作平臺等，通過這些方面，開發(fā)商可以在建筑面積上“做手腳”。

值得一提的是，在2001年，港府為推動環(huán)保及創(chuàng)新建筑設(shè)計，鼓勵開發(fā)商多建露臺和空中花園等，為住戶提供綠化、康樂的地方，改善市民居住環(huán)境的質(zhì)素，并將這部分視為“環(huán)保設(shè)施”，豁免其計入建筑面積。

有業(yè)內(nèi)人士指出，一個名為寶云匯的樓盤，其批準(zhǔn)圖則總面積為22.5萬平方呎，實(shí)際建成之后的樓面面積則為46.2萬平方呎，“發(fā)水”面積甚至超過批準(zhǔn)圖則的面積，達(dá)23.7萬平方呎，當(dāng)中包括了16.9萬平方呎的停車場，3.83萬平方呎的“環(huán)保設(shè)施”以及2.93萬平方呎的強(qiáng)制性設(shè)施，這些面積均屬于政府豁免面積。而這些面積在銷售當(dāng)中，將分?jǐn)偝蔀槊總€單位的建筑面積。

根據(jù)2010年屋宇署的調(diào)查，比較1970年代與現(xiàn)在的住宅單位，假設(shè)實(shí)用面積約800平方呎，在1972年，這類單位實(shí)用率可達(dá)93%，但隨著發(fā)水，如今同類單位的實(shí)用率逐步下跌至76%。

盡管港府有收緊“環(huán)保露臺”的政策，但上述做法曾引起香港社會熱議。實(shí)際上，新加坡亦有這方面經(jīng)驗(yàn)，不過，新加坡于2008年10月提出取消露臺豁免面積，并于2009年1月1日起正式取消窗臺的樓面面積豁免的優(yōu)惠。

有新加坡環(huán)保組織指出，窗臺并不是一項(xiàng)環(huán)保設(shè)施，它使整個建筑物體積增加，更因大量陽光進(jìn)入屋內(nèi)而導(dǎo)致室內(nèi)氣溫上升，致使住客需要持續(xù)使用空調(diào)系統(tǒng)令室內(nèi)氣溫降低至舒適水平，耗電量因此而大幅增加，而發(fā)電所產(chǎn)生的溫室氣體會使全球暖化加劇。

實(shí)用面積亦可發(fā)水

當(dāng)然，作為購房者，相較于建筑面積，他們最為關(guān)心的肯定是單位的實(shí)用面積，即實(shí)用率。只是千萬別以為實(shí)用面積不容易“發(fā)水”，對于精明的開發(fā)商來說，這一切只需要在建筑圖紙上稍微動動手腳便可以了。

根據(jù)香港的定義，實(shí)用面積是指單獨(dú)分配給該單位的主體樓面面積，窗臺、墻身的面積亦計算在內(nèi)，英文名則為“Saleable Area”。需要指出的是，根據(jù)香港的規(guī)定，在計算實(shí)用面積之時，是按單位圍墻內(nèi)所包含的面積量度至外墻的外表面或與相鄰的中線為準(zhǔn)。換句話說，就是兩個單位即使實(shí)用面積相同，但若有單位的外墻較厚，則該單位的實(shí)際可使用面積亦會較小。

開發(fā)商為何會加厚除了支撐房屋結(jié)構(gòu)外毫無用處的墻身面積呢？因?yàn)椋瑝ι砻娣e的增加，一方面可以計算為實(shí)用面積，另一面亦增加了建筑面積，可謂是一石二鳥的設(shè)計。不過，相較于增加墻身厚度，開發(fā)商發(fā)水實(shí)用面積最常用的做法還是興建特大的窗臺。

在1980年代，港府發(fā)出建筑物條例及作業(yè)備考，容許開發(fā)商設(shè)置最深可建50厘米的窗臺（Bay window），也因此，現(xiàn)在的香港樓盤大多建有超大的窗臺。香港可持續(xù)發(fā)展委員會在其2010年發(fā)表的“發(fā)水樓”調(diào)查報告中指出，開發(fā)商用盡窗臺以及預(yù)制組建的豁免面積規(guī)定，發(fā)展出80厘米的特大窗臺，它們將兩個豁免面積合并，其中50厘米窗臺部分被計入建筑面積，而30厘米部分則通過預(yù)制組建窗臺的設(shè)計計入實(shí)用面積。

可持續(xù)發(fā)展委員會的報告列舉“形品星寓”以及“名城”的所有單位總窗臺面積，形品星寓的窗臺總面積為6431平方尺，以當(dāng)時每呎售價8045港元計算，其窗臺價值為5174萬港元，而擁有四座樓宇的名城，其總窗臺面積為8.77萬平方呎，按照當(dāng)時每呎售價8200港元計算，則其窗臺價值為7.2億港元。

難禁：發(fā)水窗臺價值客觀

港府一直關(guān)注如何規(guī)范開發(fā)商的銷售行為，限制發(fā)水樓。早在2010年，港府便成立“一手住宅物業(yè)銷售督導(dǎo)委員會”，規(guī)管新盤現(xiàn)樓銷售，要求所有新建樓宇“發(fā)水率”以10%為上限，同時收緊窗臺設(shè)計規(guī)限及預(yù)制外墻寬免厚度，取消豪華大堂寬免，另要求新樓要完成綠色建筑評級、提供能源效益數(shù)據(jù)及多項(xiàng)可持續(xù)發(fā)展建筑設(shè)計要求才可享有寬免。

《一手住宅物業(yè)銷售條例》在2013年生效后，開發(fā)商銷售樓盤時需要標(biāo)明建筑面積以及實(shí)用面積，同時列明所對應(yīng)的建筑面積呎價以及實(shí)用面積呎價。這些規(guī)定在一定程度上限制了開發(fā)商興建發(fā)水樓。

但發(fā)水樓從某種程度而言是無法徹底消滅的。盡管發(fā)水樓的做法在道義上被人詬病，但在商業(yè)時代，對于開發(fā)商來說，發(fā)水也是一項(xiàng)“技術(shù)活”。有分析人士就直言不諱指出，在價高者得的競購?fù)恋厥袌?，若開發(fā)商懂得發(fā)水，其在該土地上發(fā)展項(xiàng)目獲得的利潤將更高。換言之，會發(fā)水的開發(fā)商可以在競投土地之時出價更加激進(jìn)，因?yàn)樗鼈冇心芰νㄟ^發(fā)水來抵消一部分土地成本。

作為政府而言，他們亦清楚發(fā)水樓對于消費(fèi)者來說并不厚道。但在自由市場，他們無法阻止開發(fā)商合法發(fā)水，況且在許多人看來，開發(fā)商與購房者的關(guān)系就是“你情我愿”，“一個愿打，一個愿挨”。