摘 要：我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，而且老齡化趨勢(shì)還將繼續(xù)加重，養(yǎng)老壓力會(huì)不斷增大。以房養(yǎng)老作為多元化的養(yǎng)老手段之一，可以開(kāi)辟新的養(yǎng)老籌資渠道，盡管目前還存在諸多障礙，未來(lái)會(huì)有廣闊的發(fā)展前景?？紤]到我國(guó)的現(xiàn)實(shí)，目前應(yīng)由政府適度建設(shè)性介入以房養(yǎng)老市場(chǎng)，政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作，建立起以社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)為核心的運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)以房養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展完善。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；老齡化；政府主導(dǎo)

中圖分類號(hào)：C916 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2014）07-0087-02

以房養(yǎng)老又稱倒按揭，最初起源于荷蘭，以美國(guó)發(fā)展得最為成熟完善，后擴(kuò)延至澳大利亞、日本、法國(guó)、中國(guó)香港等地，在國(guó)際社會(huì)已是一種比較成熟的養(yǎng)老模式，在實(shí)踐中又衍生出以房換養(yǎng)，租房養(yǎng)老，大房換小房等新形式，但都是以房產(chǎn)為依托。我國(guó)自2006年才引入“以房養(yǎng)老”的概念，作為一種新的養(yǎng)老金籌資方式，在未來(lái)有廣闊的發(fā)展前景。

一、以房養(yǎng)老的運(yùn)作機(jī)制分析

一個(gè)完整的以房養(yǎng)老運(yùn)行機(jī)制離不開(kāi)借款老人、銀行、保險(xiǎn)公司、中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司、資產(chǎn)管理公司、政府監(jiān)管部門(mén)的共同參與，各個(gè)參與主體缺一不可，需要密切配合，才能保證倒按揭市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

1.老年人與社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)簽訂委托協(xié)議，規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)，由社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)代為辦理住房反抵押貸款，老年人可直接從社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)領(lǐng)取貸款，作為補(bǔ)充養(yǎng)老金。老人對(duì)金融業(yè)務(wù)的了解是不完整的，相對(duì)于專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)在信息方面處于弱勢(shì)地位。由社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)代為辦理，以組織化的力量申請(qǐng)貸款，談判議價(jià)能力提高，利于維護(hù)老年人的利益。銀行與社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)做批量交易，比與一個(gè)個(gè)老人做單獨(dú)交易降低了交易成本，且增加了交易量，獲得規(guī)模效益。在開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)初期，互信缺乏，社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)是政府的辦事機(jī)構(gòu)，對(duì)銀行和老年人來(lái)說(shuō)具有公信力，更可信，促進(jìn)以房養(yǎng)老的發(fā)展。

2.社保機(jī)構(gòu)組織相關(guān)材料向銀行提出貸款申請(qǐng)，由第三方房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)老年人的房屋估值，人壽保險(xiǎn)公司預(yù)期老人的壽命。銀行根據(jù)估值、預(yù)期壽命、利率等其他因素，確定適宜的貸款額度，簽訂合同。銀行應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值的不同推出不同的住房反抵押貸款品種。

3.由于這項(xiàng)業(yè)務(wù)會(huì)隨著時(shí)間的延長(zhǎng)而面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)，合同雙方都應(yīng)該購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司或政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保。保證風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)，彌補(bǔ)一部分損失。老人的房產(chǎn)是其唯一的大宗財(cái)富，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力很差，必須謹(jǐn)慎操作。

4.合同執(zhí)行期間，老人應(yīng)委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)房屋，使房屋的正常使用價(jià)值不受損，收回后可以在市場(chǎng)上交易流通。這一點(diǎn)很重要，如果收回的房屋破敗不堪，或房屋貶值，銀行的預(yù)期收益就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

5.資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)收回的房屋，取得自己的收益后，剩下的就用來(lái)償還貸款，營(yíng)運(yùn)房屋不是銀行和老人的強(qiáng)項(xiàng)，交給專業(yè)的資產(chǎn)管理公司，更利于房產(chǎn)的保值增值。

6.專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)為各方提供信息服務(wù)。在市場(chǎng)中交易雙方都面臨著信息不對(duì)稱，金融機(jī)構(gòu)不能完全掌握老人的工作經(jīng)歷、健康、房屋狀況等，老人也不能對(duì)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)、信譽(yù)、潛力等了如指掌，這可能會(huì)給雙方都帶來(lái)?yè)p失，盡可能消除信息不對(duì)稱利于降低交易成本和增強(qiáng)交易雙方的互信、互利、互惠。在決策前接受專業(yè)咨詢服務(wù)，綜合多種信息，消除決策的盲目性。

7.政府負(fù)責(zé)監(jiān)管整個(gè)業(yè)務(wù)流程。監(jiān)管不僅指制定法律規(guī)范，還要有日常的監(jiān)管，定期的檢查，或受理投訴，調(diào)解糾紛等，只有每一個(gè)環(huán)節(jié)都規(guī)范化，才能保證整個(gè)運(yùn)行機(jī)制的健康、有序運(yùn)轉(zhuǎn)。監(jiān)管不是阻礙金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新和積極性的發(fā)揮，監(jiān)管的權(quán)力要在適度的范圍內(nèi)，目的是維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，保護(hù)各方的合法權(quán)益。

二、以房養(yǎng)老的制約因素分析

1.傳統(tǒng)觀念的阻礙。房屋是大宗不動(dòng)產(chǎn)，傳統(tǒng)上是要作為遺產(chǎn)由子女繼承的。中國(guó)人傳統(tǒng)的家庭觀念很強(qiáng)，親人之間負(fù)有終身的責(zé)任。父母也總希望給子女留下一筆財(cái)富，這一直被視為理所當(dāng)然的。而西方人崇尚獨(dú)立自主、個(gè)人主義，父母注意培養(yǎng)子女的獨(dú)立性，子女成年后要離開(kāi)父母獨(dú)立生活。他們基本沒(méi)有由子女養(yǎng)老的概念，主要依靠社會(huì)和自己養(yǎng)老。子女也不要求從父母那里繼承房產(chǎn)，老人完全可以憑自己的意愿處置房產(chǎn)。

2.政策法規(guī)缺失。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，房屋抵押過(guò)程有銀行、保險(xiǎn)公司、中介機(jī)構(gòu)等多個(gè)主體參與，需要有一套完整的法律法規(guī)，規(guī)范操作流程，調(diào)整利益關(guān)系，解決糾紛。

3.房?jī)r(jià)不穩(wěn)、壽命、道德等風(fēng)險(xiǎn)因素。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史很短，最近十年卻空前繁榮，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，遠(yuǎn)高于多數(shù)家庭經(jīng)濟(jì)能力，明顯有“房?jī)r(jià)泡沫”，存在著一定程度的金融風(fēng)險(xiǎn)。倒按揭是以房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定為前提的，上漲會(huì)損害借款人的利益，下跌會(huì)讓金融機(jī)構(gòu)虧損。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性很大，政府未來(lái)如何調(diào)控尚不明朗，這會(huì)讓金融機(jī)構(gòu)望而卻步。另外，合同的期限取決于借款人的預(yù)期壽命，由于信息不對(duì)稱，金融機(jī)構(gòu)不可能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)借款人的壽命，這就存在逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)。合同期限越長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)越大，如不能獲得預(yù)期的效益，金融機(jī)構(gòu)是不會(huì)涉足的。

4.二手房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，一級(jí)市場(chǎng)空前繁榮，二級(jí)市場(chǎng)卻相對(duì)冷清和無(wú)序。由于借款人抵押的房產(chǎn)都是二手房，要開(kāi)展倒按揭業(yè)務(wù)，先要有一個(gè)健全的二級(jí)市場(chǎng)，保證金融機(jī)構(gòu)待借款人過(guò)世后收回的房產(chǎn)可以順利流通，保值增值。我國(guó)的城鎮(zhèn)化尚未完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是存在的，也并非所有人都有能力買(mǎi)新房，可以預(yù)測(cè)二手房市場(chǎng)有很大的發(fā)展空間。以后，要積極促進(jìn)一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展和規(guī)范化。

5.我國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)只有70年，70年之后怎么辦，政府沒(méi)有給出確切的解釋。這讓貸款機(jī)構(gòu)顧慮重重，因?yàn)楹芏喾课莸漠a(chǎn)權(quán)剩下的期限有限，如沒(méi)有及時(shí)出手，投入的資本可能血本無(wú)歸。另外，我國(guó)的建筑物平均壽命偏短，只有30年。且房屋的質(zhì)量普遍不高，最后貸款機(jī)構(gòu)收回的房屋可能已經(jīng)破敗不堪，無(wú)法在市場(chǎng)上流通。且地方政府的城市規(guī)劃很隨意，一旦住宅區(qū)的規(guī)劃改變就會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益糾紛。

三、我國(guó)政府適度建設(shè)性介入以房養(yǎng)老的思路

以房養(yǎng)老是剛引入的舶來(lái)品，社會(huì)公眾不甚了解，金融機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)得很謹(jǐn)慎，政府也沒(méi)有全國(guó)性統(tǒng)一政策。目前多是學(xué)界的提倡和局部地區(qū)有限的試行，而京、滬、寧等地的試行并不成功，沒(méi)有發(fā)展為可借鑒推廣的模式，說(shuō)明在當(dāng)下我國(guó)推行以房養(yǎng)老還是有諸多困難的。因此，需要政府積極介入，培養(yǎng)起這個(gè)市場(chǎng)，也只有政府有這個(gè)能力。當(dāng)然，堅(jiān)持政府主導(dǎo)也不排斥市場(chǎng)配置資源的決定性作用。

1.由社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)代辦，不以營(yíng)利為目的。以銀行、保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)為中心的運(yùn)作機(jī)制，現(xiàn)實(shí)中不易落實(shí)，金融機(jī)構(gòu)畢竟是營(yíng)利性的，他們關(guān)注的是公司利益的最大化，而這可能會(huì)損害借款人的利益。老年人抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，對(duì)倒按揭也不盡了解，金融機(jī)構(gòu)占有信息優(yōu)勢(shì)。由社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)代辦，可以維護(hù)老年人的利益，兼顧收益性和公益性。

2.制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，指定審批一部分金融機(jī)構(gòu)辦理。如美國(guó)是指定了6家企業(yè)從事，新加坡則是由職總英康保險(xiǎn)合作社和華僑銀行開(kāi)辦，有嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有完全放開(kāi)搞自由競(jìng)爭(zhēng)。政府對(duì)開(kāi)展此業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)行必要的審批，獲得資質(zhì)后才能進(jìn)入這一市場(chǎng)。

3.宣傳引導(dǎo)，取得社會(huì)理解支持。美國(guó)自60年代推出住房反向抵押貸款，起初并沒(méi)有引起市場(chǎng)的熱捧，聯(lián)邦政府一直不遺余力進(jìn)行宣傳推廣，至80年代才被老年人普遍接受。在我國(guó)，倒按揭還是一個(gè)新鮮事物，金融界和社會(huì)大眾才剛開(kāi)始接觸，不甚了解，信心不足，需要政府大力宣傳解釋，消除社會(huì)上的猶豫和觀望。

4.提供政策法律的支持。美國(guó)政府頒布實(shí)施了《1987年國(guó)家住房法案》，提供一系列法律和制度上的支持。倒按揭市場(chǎng)剛起步，政府制定相關(guān)法律規(guī)范，出臺(tái)優(yōu)惠政策正當(dāng)其時(shí)，促進(jìn)市場(chǎng)的完善和發(fā)展。不至于市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程出了問(wèn)題再倉(cāng)促補(bǔ)救，早期就要做好前瞻性準(zhǔn)備工作。

5.促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)參與。倒按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展離不開(kāi)中介組織的參與，如房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋估值，咨詢公司提供信息咨詢服務(wù)，律師事務(wù)所提供法律服務(wù)等。他們是運(yùn)行機(jī)制不可或缺的重要一環(huán)，否則就無(wú)法正常開(kāi)展。

6.政府盡到監(jiān)管之責(zé)，保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)要協(xié)調(diào)負(fù)起責(zé)任來(lái)，或成立專門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，組成一個(gè)有效的監(jiān)管體系。由于養(yǎng)老的敏感性，關(guān)系到數(shù)億老人的切身利益，無(wú)法承擔(dān)起重大的風(fēng)險(xiǎn)。

7.堅(jiān)持公益性社會(huì)性與營(yíng)利性的統(tǒng)一。倒按揭是為養(yǎng)老而設(shè)計(jì)的，具有明顯的公益性，同時(shí)為調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性，又要保證一定的營(yíng)利性。使老年人和貸款機(jī)構(gòu)互利雙贏，老年人鞏固了養(yǎng)老的物質(zhì)基礎(chǔ)，貸款人贏得合理的利潤(rùn)。

8.政府要分擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)化運(yùn)作總會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)提供擔(dān)保。如美國(guó)就是由聯(lián)邦住宅管理局擔(dān)保，即使經(jīng)營(yíng)的金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，老年人仍然可以獲得貸款，保證貸款的正常發(fā)放和老年人的生活穩(wěn)定。我國(guó)可以由政府出資設(shè)立專門(mén)的公司為倒按揭業(yè)務(wù)承保，或在合同中規(guī)定好雙方必須購(gòu)買(mǎi)一份保險(xiǎn)，這樣對(duì)借款人和貸款機(jī)構(gòu)都能分散部分風(fēng)險(xiǎn)，減輕可能遭受的損失。

四、發(fā)展趨勢(shì)

以房養(yǎng)老的前景廣闊，現(xiàn)在的商品房90%為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)居住，房屋自有率80%以上，遠(yuǎn)超出發(fā)達(dá)國(guó)家水平。二三十年后，當(dāng)今天的中青年需養(yǎng)老時(shí)，會(huì)有非?？捎^的規(guī)模效益，今天的障礙，那時(shí)或已不存在。以房養(yǎng)老還可以把業(yè)務(wù)范圍推廣到農(nóng)村，新農(nóng)保的養(yǎng)老金太低，且參保率很低，農(nóng)村老年人的養(yǎng)老金更加短缺。他們多是有宅基地的，隨著土地制度改革和城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)的建立，也能申請(qǐng)住房反向抵押貸款，這將緩解農(nóng)村老年人的貧困和養(yǎng)老困境。一個(gè)新事物從產(chǎn)生到成熟有一個(gè)過(guò)程，以房養(yǎng)老的前景很可觀，值得期待。

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