中圖分類號(hào)：F275.3""文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

摘要："自從我國(guó)住房制度在20世紀(jì)開始進(jìn)行改革之后，房地產(chǎn)行業(yè)便迎來(lái)了發(fā)展的契機(jī)，建筑面積增幅明顯，行業(yè)投資總額數(shù)量攀升。但是，就目前形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，內(nèi)部管理制度的操作運(yùn)行略顯吃力，出現(xiàn)了滯后性。并且，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是以粗放型的管理方式進(jìn)行項(xiàng)目管理，成本的控制水平也相對(duì)較低。本文主要分析了中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目成本與控制的現(xiàn)狀問(wèn)題，并提出了健全中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法，以期我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加健康穩(wěn)定，為國(guó)民提供更高質(zhì)量的住房。

關(guān)鍵詞："項(xiàng)目成本;控制;中小型;房地產(chǎn)

盡管近年來(lái)我國(guó)"的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平驚人，房地產(chǎn)行業(yè)也正處于發(fā)展迅速的階段，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)一升再升，但是結(jié)合世界發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)而言，所有爆炸式的發(fā)展最終都會(huì)恢復(fù)到平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，都需要理性填補(bǔ)其中，否則泡沫達(dá)到一定程度的時(shí)候?qū)?huì)爆炸并產(chǎn)生一連串的影響。我國(guó)房地產(chǎn)的投資規(guī)模逐年增大，高利潤(rùn)的回報(bào)吸引了大批國(guó)內(nèi)外投資者，帶來(lái)發(fā)展動(dòng)力的時(shí)候也增加了行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。而要想在這激烈的環(huán)境當(dāng)中生存，除了發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)特長(zhǎng)外，管理水平的高低也決定著企業(yè)的生"死。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成及控制的含義

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成

通用的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成理論認(rèn)為成本構(gòu)成主要分為兩個(gè)階段，即開發(fā)成本以及在此期間的費(fèi)用成本。而中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想在成本控制上取得實(shí)質(zhì)性的成果就必須要從這兩部分著手進(jìn)行，也即如此，才能夠使企業(yè)在建筑施工期間的成本得到控制，從而全面實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本所包含的內(nèi)容較為復(fù)雜，主要有建筑施工期間所花費(fèi)的管理費(fèi)用，以及這一過(guò)程中其他事項(xiàng)的成本支出。具體而言有前期購(gòu)置土地的費(fèi)用，以土地出讓金為主。另外還有前期準(zhǔn)備施工中所花費(fèi)的包括地質(zhì)勘測(cè)、建筑的測(cè)繪、建安工程開發(fā)成本、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等必要性的支出。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的基本原則

房地產(chǎn)的項(xiàng)目成本控制并不是各企業(yè)內(nèi)部隨意進(jìn)行的，而是需遵循一定的原則，科學(xué)合理的開展。其中主要包括以下五個(gè)原則。其一，開發(fā)周期成本最低原則。即在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，從進(jìn)場(chǎng)到竣工，都要結(jié)合動(dòng)態(tài)化的現(xiàn)實(shí)情況，尋求成本的最低化。其二，全面控制成本原則。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作不能夠僅著眼于部分，片面的進(jìn)行，而應(yīng)當(dāng)聯(lián)系整個(gè)項(xiàng)目做到對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制都能系統(tǒng)掌握的程度。其三，成本控制的責(zé)任制原則。針對(duì)企業(yè)內(nèi)的各個(gè)部門及各位員工制定完善的責(zé)任承擔(dān)機(jī)制，全面考核員"工的成本績(jī)效，對(duì)于優(yōu)秀者予以獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)于管理不善者并且造成嚴(yán)重?fù)p失情節(jié)的應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲的處罰，從而在企業(yè)內(nèi)部形成行之有效的成本責(zé)任制度。其四，成本控制有效化原則。房地產(chǎn)企業(yè)的成本的投入力度要區(qū)別性的對(duì)待，對(duì)于效益比較高的項(xiàng)目，給與資金支持是必須的，而對(duì)于效益不好的項(xiàng)目，則應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的考慮資金的使用問(wèn)題。此外，企業(yè)在進(jìn)行建筑施工時(shí)要強(qiáng)調(diào)充分利用資源。其五，科學(xué)化控制成本原則。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作的開展一定要建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)之上，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方式，引進(jìn)優(yōu)秀的管理人才是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)"鍵。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀

（一）成本控制缺乏事前控制的意識(shí)

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)雖然存在成本控制的意識(shí)，但都是集中在建設(shè)施工的過(guò)程當(dāng)中，對(duì)于事前的設(shè)計(jì)階段并不重視。實(shí)際上，建設(shè)施工階段雖然在成本控制工作中處于核心地位，但是其畢竟只是屬于事中管理的范疇，事前管理也同樣重要。根據(jù)調(diào)查顯示，事前的設(shè)計(jì)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目成本的影響達(dá)到了75%。這是因?yàn)樵O(shè)計(jì)一旦確定，項(xiàng)目的成本控制方案也會(huì)跟著確定，而目前大多數(shù)的設(shè)計(jì)公司在設(shè)計(jì)時(shí)更傾向于關(guān)注整個(gè)建筑的外觀以及質(zhì)量問(wèn)題，其設(shè)計(jì)收入與成本控制沒(méi)有任何直接的關(guān)系，故而在設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有成本控制的意識(shí)。

（二）缺乏先進(jìn)的成本控制方法

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然達(dá)到了一定的規(guī)模，但由于起步時(shí)間較晚，且我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處于發(fā)展的初級(jí)階段，導(dǎo)致目前行業(yè)內(nèi)缺乏科學(xué)有效的成本控制方法。企業(yè)的內(nèi)部并沒(méi)有形成統(tǒng)一的成本控制信息系統(tǒng)，大多數(shù)的企業(yè)成本控制依附于財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中，并沒(méi)有獨(dú)立出來(lái)。僅僅依靠財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目的成本內(nèi)容進(jìn)行收集分析，無(wú)法提升成本控制的效率和質(zhì)量。此外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于基礎(chǔ)辦公設(shè)備缺陷，也存在紙質(zhì)化的結(jié)算形式，耗費(fèi)了大量的人力資源，辦公效率低下，加之各部門之間的溝通協(xié)調(diào)能力不足，信息不充分等都阻礙了企業(yè)開展成本控制的進(jìn)程。

（三）沒(méi)有完善的成本控制制度體系

一個(gè)有效的成"本控制體系能夠及時(shí)有效的反饋成本控制階段中的各項(xiàng)信息，但實(shí)際上很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備這樣的體系。當(dāng)前，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要么是購(gòu)買現(xiàn)成的成本控的軟件，這與企業(yè)自身的實(shí)際情況不相符合;要么便是忽視了成本控制的重要性，甚至是隨意進(jìn)行成本控制。此外，大部分的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部人員管理體系上也存在缺陷，既沒(méi)有成本控制的考核體系，也沒(méi)有懲罰的標(biāo)準(zhǔn)模式，很難使員工形成成"本控制的意識(shí)。

（四）企業(yè)存在盲目用性決策，估算精度的偏差較大

房地產(chǎn)成本控制活動(dòng)存在于整個(gè)項(xiàng)目的始終，成本控制的存在對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)的任一環(huán)節(jié)都具有重要的影響。比如選擇建設(shè)場(chǎng)地，制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及確定工藝、技術(shù)操作指標(biāo)等，這些都關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價(jià)，故而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)這些環(huán)節(jié)全面進(jìn)行造價(jià)估算，謹(jǐn)慎作出決策。但是多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)并未注意到這一點(diǎn)，隨意盲目地進(jìn)行最終決策，估算的數(shù)值也與實(shí)際數(shù)值相差甚遠(yuǎn)。

（五）招標(biāo)方式不夠嚴(yán)謹(jǐn)，工程造價(jià)的確定不科學(xué)

當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目多是以招標(biāo)的方式進(jìn)行，其中較為普遍的便是邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)的模式雖然具有招標(biāo)周期短的優(yōu)勢(shì)，但其卻容易出現(xiàn)圍標(biāo)或者串標(biāo)的情形，具有很大缺陷。而議標(biāo)則因?yàn)槿菀壮霈F(xiàn)人為操縱因素，招標(biāo)人故意提高報(bào)價(jià)的缺點(diǎn)，影響最終施工的質(zhì)量以及成本。由此可見，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)招標(biāo)方式并不嚴(yán)謹(jǐn)，也沒(méi)有形成一套完善的招標(biāo)方式，這也給房地產(chǎn)工程造價(jià)增加了不確定性。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)合理控制成本的對(duì)策

（一）明確自身的發(fā)展戰(zhàn)略

發(fā)展戰(zhàn)略是指導(dǎo)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的根本策略，其能夠?yàn)槠髽I(yè)提供正確且科學(xué)合理的發(fā)展方向，防止企業(yè)“多走彎路”。在我國(guó)很多規(guī)模較大、實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)都制定了負(fù)荷自身實(shí)際情況的中、長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，并為了這一目標(biāo)不斷努力。筆者認(rèn)為，在制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮。

首先，現(xiàn)階段大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)為了增強(qiáng)自身的實(shí)力，獲得較大的經(jīng)濟(jì)利益都在世界范圍內(nèi)積極擴(kuò)展自己的市場(chǎng)范圍。尤其是大型房地產(chǎn)公司，其建設(shè)項(xiàng)目能夠達(dá)到數(shù)千個(gè)，數(shù)量十分龐大。因此，制定世界性的發(fā)展戰(zhàn)略能夠?yàn)槠髽I(yè)自身帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇，既可以提升企業(yè)自身的品牌價(jià)值，也能夠使成本得到充分的利用。其二，在著眼于世界范圍內(nèi)的發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，也不能忽視區(qū)域之間的發(fā)展。尤其是要加大對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的重視力度，不斷地提升企業(yè)的品牌信譽(yù)，同政府部門建立起良好的關(guān)系。以一線向二、三線城市輻射的原則，充分利用當(dāng)?shù)赝恋刭Y源，實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展。其三，發(fā)展過(guò)程中要制定專業(yè)化的發(fā)展道路，不斷地發(fā)掘企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，并充分利用這些優(yōu)勢(shì)走專業(yè)化的道路，以提高資源本身的利用率。

（二）構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制指標(biāo)體系

首先，要確定成本控制指標(biāo)體系建立的原則，而這些原則的確定符合"建設(shè)項(xiàng)目成本，且要圍繞實(shí)現(xiàn)科學(xué)性、可比性、全面性、適應(yīng)性、連續(xù)性等基礎(chǔ)條件展開。其次要制定相關(guān)的參考指標(biāo)，這些參考指標(biāo)應(yīng)當(dāng)具備層次性、適用性的特征。比如在項(xiàng)目的開發(fā)成本之下可以設(shè)置地價(jià)這一要素，在地價(jià)之下可設(shè)置地價(jià)及相關(guān)的費(fèi)用如土地的取得價(jià)款、契稅、印花稅、合作的款項(xiàng)、市政配套、拆"遷補(bǔ)償以及其他費(fèi)用等，這樣便可一目了然，

明確掌握各環(huán)節(jié)費(fèi)用的支出點(diǎn)，從而針對(duì)性的制定成本控制計(jì)劃。

（三）建立健全成本控制的組織體系

對(duì)所有企業(yè)而言，組織管理工作都關(guān)乎到最終的發(fā)展問(wèn)題。因此，在成本控制領(lǐng)域需要建立起有效的成本控制組織體系。每個(gè)企業(yè)的實(shí)際情況均不一樣，因此建立起的組織體系也略有不同。首先是綜合性的成本組織部門模式，在這一部門中配備有各領(lǐng)域的專業(yè)人才，例如工程造價(jià)、核算成本等。通過(guò)分析得出成本控制的數(shù)據(jù)或者方法后可面向所有的企業(yè)項(xiàng)目下達(dá)指示意見。其次，委托專業(yè)的咨詢公司進(jìn)行控制模式，這主要是針對(duì)小型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以從項(xiàng)目開始計(jì)劃到最后的竣工結(jié)束全程委托咨詢公司進(jìn)行成本核算控制。最后，內(nèi)設(shè)的成本控制組織同外聘的咨詢公司管理模式相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)公司的項(xiàng)目規(guī)模、資金投入量、核算的難易程度選擇適宜的成本控制組織體系。

（四）進(jìn)行全面的流程設(shè)計(jì)，建立項(xiàng)目管理體系

所有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要針對(duì)項(xiàng)目制定統(tǒng)一的操作流程，建立一套完善的項(xiàng)目管理體系，從而便于管理。而房產(chǎn)企業(yè)的流程設(shè)計(jì)則需要滿足以下條件，首先，是要保證企業(yè)完成項(xiàng)目的效率，不可冗長(zhǎng)拖延。其次，是要確保在這一流程指導(dǎo)下所建造房屋的質(zhì)量安全。最后，要達(dá)到控制成本的終極目標(biāo)，就要綜合考慮到時(shí)間成本及金錢成本。在實(shí)際操作中，最好是建立一套自上而下的流程體系，并設(shè)置總的領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行協(xié)調(diào)，此外還需在各項(xiàng)目的領(lǐng)域設(shè)置下屬的領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行配合。

（五）控制好房地產(chǎn)生產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制

房地產(chǎn)領(lǐng)域的生產(chǎn)環(huán)節(jié)主要包括決策、整體規(guī)劃、招投標(biāo)、材料采購(gòu)、施工、營(yíng)銷、竣工結(jié)算等，在這些環(huán)節(jié)中均要做好成本的控制工作。比如在項(xiàng)目決策上要做到成本控制，首先便需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，并作出可行性的研究;其次房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)對(duì)成本計(jì)劃的制定予以重視，尤其是要將重點(diǎn)放在拿地成本上。并在作出是否拿地的決策之前要對(duì)該土地進(jìn)行細(xì)致地測(cè)算與評(píng)估，結(jié)合公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及該地區(qū)各項(xiàng)材料的采購(gòu)成本、勞動(dòng)力成本進(jìn)行全面的考量，從而謹(jǐn)慎地得出結(jié)論。

結(jié)束語(yǔ)：

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，故而做好成本的控制工作現(xiàn)已成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性要素。尤其是對(duì)中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，要在這場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中中存活下來(lái)就必須要認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，合理的降低項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成本，不斷地提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步占據(jù)市場(chǎng)有利地位。

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作者簡(jiǎn)介：

孫邱華（1984-），女，漢，四川德陽(yáng)，助教，本科，四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，會(huì)計(jì)。