中圖分類號：F724.2""文獻標(biāo)識碼：A

摘要：""經(jīng)濟活動的區(qū)位分析是經(jīng)濟地理學(xué)領(lǐng)域最古老和最重要的研究內(nèi)容之一。由于區(qū)位是決定零售業(yè)成功的關(guān)鍵因素.商業(yè)區(qū)位研究一直受到關(guān)注。特別是隨著城市規(guī)模的不斷擴大和城市經(jīng)濟的日益繁榮，關(guān)于城市內(nèi)商業(yè)區(qū)位的研究已日益受到有關(guān)學(xué)者的重視。本文根據(jù)零售業(yè)區(qū)位理論關(guān)于零售區(qū)位決策的基本因素，利用問卷調(diào)查、統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析的方法，結(jié)合福州寶龍城市廣場零售企業(yè)決策因素進行調(diào)查，再分析零售業(yè)區(qū)位決策的因素重要程度。

關(guān)鍵詞："零售業(yè);區(qū)位因素;福州市;影響探究

一、零售商業(yè)區(qū)位理論

零售商業(yè)區(qū)位論的理論基礎(chǔ)是德國地理學(xué)家克里斯泰勒（Christaller）中心地理論中適用于零售業(yè)的部分。根據(jù)研究工具與研究重點的不同，零售商業(yè)區(qū)位理論可分為以克里斯泰勒為代表的新古典主義學(xué)派、以貝利（Berry）為代表的空間分析學(xué)派和以賴斯頓（Rushton）為代表的行為學(xué)派三大主流學(xué)派①?？死锼固├赵?933年提出的中心地理論就是現(xiàn)代商業(yè)空間結(jié)構(gòu)理論的基礎(chǔ)，為商業(yè)區(qū)位的研究提供了理論框架。此后，新古典主義學(xué)派、空間分析學(xué)派和行為學(xué)派先后盛行，并且逐漸交叉和融合發(fā)展，豐富和發(fā)展了商業(yè)區(qū)位的理論研究。這些研究從多個角度對商業(yè)區(qū)位進行了較為細致的探討，如不同類型的商業(yè)區(qū)位關(guān)系以及競爭和消費者行為對商業(yè)區(qū)位的影響，而且對于較微觀的商業(yè)區(qū)位選擇也提出一些模型和法則，這些都從理論上為商業(yè)區(qū)位研究奠定了基礎(chǔ)，值得我國學(xué)者借鑒。

與西方國家相比，我國商業(yè)空間區(qū)位理論研究起步較晚。1978年"改革開放以來，商業(yè)區(qū)位理論伴隨著我國商業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展逐步建立，并在實踐中不斷完善和發(fā)展。隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)、商業(yè)區(qū)位因素及不同商業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)位布局差異等方面的研究也隨之發(fā)展"起來。我國學(xué)者對零售商業(yè)區(qū)位與空間布局的研究，大多從經(jīng)濟地理學(xué)的研究方向開始。

二、調(diào)查區(qū)總體概述

寶龍地產(chǎn)于2004年11月開始開發(fā)該項目，于2006年11月至2008年分階段竣工。位于福州市臺江區(qū)，亦臨近福州江濱旅游區(qū)。項目面積：占地逾7萬平方米，包括一個總建筑面積為141，740平方米的大型多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目，總建筑面積15，169平方米的夜總會和迪斯科、總建筑面積33，274平方米的酒店式公寓套房，以及總建筑面積25，170平方米的停車位。綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目主要包括一家大型百貨公司、一家超市、一個室內(nèi)游樂中心、一家電影院、一個美食廣場以及零售店。該綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目的主要租戶包括家樂福、福建新華都百貨及國美電器。

三、主要零售業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查

2012年12月24日，采用實地考察法和問卷法在寶龍城市廣場進行零售業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查，共調(diào)查消費者50人，其中可用于研究50人，商家33家，可用于研究31家。下面對于消費者的學(xué)歷，收入，單次消費，行程及商家的租金、主要營業(yè)活動、營業(yè)規(guī)模與效益等重要信息進行重點描述。

（一）從消費者角度分析

在受調(diào)查的50名消費者中，包括男性消費者20人，女性消費者30人;本科學(xué)歷24人，大專學(xué)歷14人，中專及以下8人，本科以上4人;40人去寶龍是因為服飾，34人是因為餐飲。"其他情況如下圖

近一半消費者收入在5000元一下。

小于200的消費僅占10%，說明作為日常用品消費地，寶龍并不受大多數(shù)人認(rèn)可。

我們對消費額和次數(shù)進行加權(quán)平均，受訪五十人人"均月消費1000元。按照寶龍官方數(shù)據(jù)，日均6—8萬客流量，按1萬人購物計算，月營業(yè)額大概在3億元，年營業(yè)額35億，寶龍官方數(shù)據(jù)在2010年營業(yè)額超過20億，考慮到自身發(fā)展，消費市場每年在25億到30億之"間。

（二）從商家角度分析

被調(diào)查33家商家包括11家服裝店，3家首飾珠寶，2家化妝品，2家數(shù)碼店2家皮具及其他雜類;其中26個商家認(rèn)為客流量大作為其選址主要因素;29個商家為連鎖店（包括連鎖總店和連鎖分店）;9個商家認(rèn)為租金過高阻礙了其自身發(fā)展";其他關(guān)鍵數(shù)據(jù)如下圖：

在租金超過5萬的5家店分別是首飾珠寶，數(shù)碼，床上用品，皮具，和化妝品。這些店營業(yè)額均超過20萬，而且所在位置優(yōu)越。

均大多數(shù)商家營業(yè)額在5-10萬之間，租金在5萬以下。

從綜合評價來看，受調(diào)查商鋪總體良好，但有7家商家銷量有下降，其中4家為服裝店，可以看出服裝市場已達到飽和。

商家對該商業(yè)區(qū)前景總體看好，有一半表示追加投資，顯示出寶龍還有發(fā)展?jié)摿?。

四、零售業(yè)區(qū)位的因素分析

總體上看，作為一個商業(yè)區(qū)和娛樂區(qū)，寶龍城市廣場是很成功的。它擁有很發(fā)達的公共交通系統(tǒng)，滿意度也達到了98%，基本可以滿足絕大多數(shù)人的消費需要，同時給商家?guī)砹素S富的客源。但在調(diào)查過程中也發(fā)現(xiàn)一些制約其進一步發(fā)展的問題。

1，空間距離和交通條件，雖然寶龍附近交通網(wǎng)絡(luò)很發(fā)達，但調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有74%的受訪者需要在路上花至少半小時，作為平時日常消費場所，至少半小時的距離顯得有些遠，這也就意味著寶龍大多數(shù)消費集中在節(jié)假日和周末，消費者的減少意味著零售企業(yè)需求的減少，工作日大部分商家處于空閑狀態(tài)（調(diào)查當(dāng)天為周一，商業(yè)區(qū)消費者人數(shù)不多也印證了這個觀點）。

2，地價作用，作為大型中心商業(yè)區(qū)，地價高是必然現(xiàn)象，但有效數(shù)據(jù)中60%商家認(rèn)為租金是影響其發(fā)展的主要因素，這就說明開發(fā)商的租金定位已經(jīng)阻礙了其商業(yè)區(qū)發(fā)展。

3，服裝市場已達到飽和，已經(jīng)有商家開始虧損。同行業(yè)競爭比較激烈，價格戰(zhàn)作為吸引顧客的手段只能是飲鴆止渴。

4，在進行實地考察之中，很多顧客都說到了，寶龍一些商鋪的服務(wù)態(tài)度問題，在購物詢問時，商家態(tài)度冷淡，缺乏耐心。

五、對策及建議

對寶龍城市廣場管理者：

1，對租金定位進行重新評估，分行業(yè)改變某些商家租金，對于臨街高消費商鋪可增加，對薄利行業(yè)相應(yīng)減少。

2，對服裝商鋪進行審核，甚至可以解除一些經(jīng)營狀況不好的店鋪合約，對服裝店入駐嚴(yán)格審查，優(yōu)化服裝市場。

3，加強專業(yè)人才的引進，我們注意到，有相當(dāng)一部分店主缺乏專業(yè)人才而無法加快發(fā)展，廣場可以根據(jù)店主需求，統(tǒng)一召開人才招聘會。

4，從消費者收入水平和消費對象來看，可以調(diào)整商品定位，減少奢侈品的投入，中檔商品應(yīng)作為重點。

5，城市交通發(fā)展欠缺導(dǎo)致了寶龍附近堵車現(xiàn)象嚴(yán)重，也制約了其發(fā)展，但先天缺陷不容易短時間改善，只能寄希望于地鐵的發(fā)展。

6，應(yīng)當(dāng)合理的安排商鋪的位置，劃分好區(qū)域，這樣使消費者在購物時節(jié)省不必要的麻煩。這樣可以增加商鋪之間的競爭力，使消費者得到一定的好處，從而更加吸引消費者來寶龍消費。

注解：

①楊瑛.20"年代以來西方國家商業(yè)空間學(xué)理論研究進展[J].熱帶地理，2000，20（1）

參考文獻：

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作者簡介：

楊經(jīng)璞（1992–），男，漢，河北邢臺人，本科，閩江學(xué)院地理科學(xué)系，研究方向：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃。