中圖分類號：F713"文獻標識碼：A

摘要：房地產(chǎn)作為房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)，是人類活動的空間和重要的生產(chǎn)要素。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐步深入，房地產(chǎn)業(yè)也得到了前所未有的突飛猛進的發(fā)展，稱為一項基礎(chǔ)性和先導(dǎo)型的產(chǎn)業(yè)。我國二手房的市場同樣火熱，因為有必要分析二手房市場的利弊，為廣大民眾提供一個可供了解的平臺。

關(guān)鍵詞：二手房;房地產(chǎn);房價

所謂二手房，通常是指再次上市交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟適用住房以及單位的自建住房，在辦完房屋產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些房都可稱為二手房。目前，我國的房地產(chǎn)市場分為三級：房地產(chǎn)一級市場，即土地市場，是指由國土部門掌握，通過協(xié)議、招標或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商;房地產(chǎn)二級市場，即新建商品房交易市場或叫一手房交易市場;房地產(chǎn)三級市場，是指存量房交易市場，即二手房交易市場。由此可見，房地產(chǎn)市場將新建房屋的首次交易稱為一手房市場，經(jīng)過首次交易的房屋，再次交易或多次交易，都可稱為二手房市場。

從房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程來看，二手房交易一直占據(jù)市場的主流，這主要源于二手房交易具有如下的特點：

（1）房源選擇面廣。當(dāng)前舊住房體制與住宅商品化改革進程相交替的過程，決定了二手房來源及范圍存在多樣性，主要包括允許轉(zhuǎn)讓、交換承租權(quán)的共有房屋;新建商品房的再次交易;用過房改政策購買取得產(chǎn)權(quán)的售后公房;除新建商品房之外原先自由并擁有合法憑證的各類可交易產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)房（如落實政策后恢復(fù)產(chǎn)權(quán)的私房、商品住宅開發(fā)制度之前通過買賣、交換、受贈、繼承等方式取得的各類房屋等）。

（2）價格彈性大。不降價甚至不斷提價是過去一兩年中樓市火爆時賣家的普遍做法。但隨著近年一系列房地產(chǎn)新政策的出臺，二手房房價跳水的例子此起彼伏。新房的出售方（開放商）因為有種種顧忌，不會輕易降價;而二手房市場中由于有投資客的存在，降價的空間則十分明顯。對于那些因資金鏈緊張而急于脫手的投資客賣家，在其報價基礎(chǔ)上打上八到九折并非難事。

（3）小區(qū)品質(zhì)可見。在購買新房時，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境只能依據(jù)開發(fā)商的廣告宣傳或是模糊的口頭或書面承諾。然而等到交房時，往往會和購房者想象的有較大的出入。而購買二手房就沒有這個問題，購房者完全可以在對小區(qū)內(nèi)部考察清楚后再做決定。

（4）房屋質(zhì)量可控。購買二手房時，完全有條件仔細勘察室內(nèi)各處，確保房屋質(zhì)量符合居住要求。比如可以從現(xiàn)成的戶型和面積上考察和調(diào)節(jié)“健康指標”。市場專員人士認為，世界衛(wèi)生組織規(guī)定的“健康住宅標準”中，有兩點受房屋戶型的直接接影響：其一就是健康住宅應(yīng)滿足每天日照3小時以上;其二從戶型設(shè)計上確保私人空間。從傳統(tǒng)意義上講，在北方如果要保障各個房屋有效的日照時間，一般會首選南北向或南向的戶型，其次是東南向或西南向的戶型。但選擇南北向或南向的戶型時，應(yīng)該注意房屋的進深不能過大，否則整個戶型結(jié)構(gòu)都會呈狹長型，處于中間的廳室采光就會比較弱，也就不能確保每個房間采光的均衡。而在選擇西南向戶型時，應(yīng)盡量選擇臥室不靠西向外墻的戶型。因為在冬天，北方一般刮西北風(fēng)，西鄉(xiāng)臥室在開窗時會比較寒冷。而要確保私人空間，在戶型設(shè)計上就要做到公司分開，動靜分離。也就是將私人活動的臥室、書房與客廳、餐廳這樣的公共休息區(qū)分開。另外，房屋各個功能區(qū)的面積大小及比例將直接影響到生活需求的滿意度及舒適性，也是考察房產(chǎn)是否為健康住宅的一項重要指標。市場專業(yè)人士認為，客廳與主臥的面積比最好不要低于2：3，衛(wèi)生間與主臥的面積比最好不要低于1：3;而臥、衛(wèi)、廳的最優(yōu)比例應(yīng)為4：1.5：3。

（5）同等價位地段配套更佳。雖然次新二手房與新房價格相差無幾，但5～10年房齡的商品房及時間更久的售后老公房的價格相對來說更易為人所接受。以北京為例，同樣是1萬元的單價，買新房可能要在中環(huán)以外了，而買二手老公房則可以接近內(nèi)環(huán)。對于上班族來說，途中節(jié)省的時間和精力不可小視。而且離市區(qū)越近，醫(yī)療教育等配套設(shè)施也更優(yōu)。而且，二手房的價格更加多元化，不同樓齡的二手房價格不同，另外，隨著各地政府對安居房的上市條件進一步放寬，二手房的價格層次再次細分，可以說二手房的價格多元化更適合不同經(jīng)濟實力的買家的需求。

（6）可以隨意選擇鄰居。古有“孟母三遷”，足以證明選擇鄰居的重要性。在一個投資客云集的社區(qū)，周邊鄰居可能經(jīng)常在變幻。如果同一幢樓里有房子被租出去開公司，則意味著住宅的私密性和安全性都大打折扣。購買二手房之前，購房者完全可以一一了解，而不會像買新房時那樣一切都是未知數(shù)。

那么二手房買賣的弊端有哪些？

（1）交易主體方面的風(fēng)險。亦即，買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán);買受方支付能力不強或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款。

（2）交易房屋方面的風(fēng)險。主要包括：房屋為非法建筑或已別列為拆遷范圍;房屋權(quán)屬存有爭議;沒有經(jīng)過共有人一直同意的共有房屋;房屋已出租他人，出賣人未依法通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)益的;房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的;被依法查封或者別依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;交易房屋存有質(zhì)量瑕疵，有的房屋甚至還有大量的物業(yè)及水、電燈費用沒有結(jié)清等。

（3）房屋貸款風(fēng)險。二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款，實踐中常發(fā)生的糾紛時，為了達到居間合同的目的，很多中介公司承諾可按房屋合同價的幾成辦理貸款等。一旦辦理不成，造成的損失很難彌補。事實上，銀行對購買二手住房的貸款審核比較嚴格，而且還會涉及對所交易的房產(chǎn)進行嚴格的評估作價以及相應(yīng)的貸款政策等。所以，買房最好應(yīng)在確認貸款銀行可以貸款的情況下再行購買。

（4）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中的風(fēng)險。這個問題的產(chǎn)生，主要有兩大原因：第一，不動產(chǎn)交易，其產(chǎn)權(quán)交付和動產(chǎn)交易相比，由于產(chǎn)權(quán)登記取得制度和行政行為的介入，通常需要一個過程來完成;第二，從交易主體要求減少或避免交易風(fēng)險的需求來看，需要不動產(chǎn)交易和動產(chǎn)交易一樣，在某一時刻能確認產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。這是一對毛肚。在房地產(chǎn)登記條例當(dāng)中，對這個問題，已有相關(guān)的規(guī)定，但沒有完全解決問題?，F(xiàn)有的規(guī)定，主要表現(xiàn)為兩點：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登記申請的時刻作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時刻;第二，交易是否成功，以行政管理部門在交易審核期內(nèi)的審核結(jié)果為準，如果審核沒有通過，則產(chǎn)權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，或者說發(fā)生交易逆轉(zhuǎn)。換句話說，受理交易登記申請，并不代表產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移，交易審核期也是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的風(fēng)險期。那么，在交易風(fēng)險期內(nèi)，買賣雙方應(yīng)各自承擔(dān)什么樣的風(fēng)險，并不明確。這對買賣雙方的付款方式、交房時間產(chǎn)生了重要影響。因此，買賣雙方在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)及時到房屋所在地交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶申請手續(xù);若雙方在河里的期限內(nèi)未完成交易手續(xù)的，應(yīng)積極采取防范措施;若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財產(chǎn)保全或訴訟財產(chǎn)保全，將房屋查封，防止房屋被轉(zhuǎn)移。

總之，二手房交易相對于其他房屋交易方式而言，可以說是優(yōu)勢與風(fēng)險并存，建議購買二手房的消費者應(yīng)該多了解一些相關(guān)知識，做到理性消費，安全購房。

參考文獻：

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[4]房屋買賣合同糾紛"鄧基聯(lián)"法律出版社""2010年1月

作者簡介：

裴斐（1988-），女，漢族，河南省焦作市人，西北政法大學(xué)，12級法律碩士研究生。