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        樓市投資已回暖?一線城市成最大風(fēng)險(xiǎn)區(qū)

        2014-04-29 00:00:00北岸
        投資有道 2014年12期

        時(shí)至2014年年底階段,從房地產(chǎn)市場(chǎng)最新表現(xiàn)來看,由于限購(gòu)政策取消、“央四條”政策出臺(tái)、年底房企銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素,今年第四季度以來的月度市場(chǎng)成交量開始出現(xiàn)環(huán)比回升的現(xiàn)象,市場(chǎng)去庫(kù)存的速度在適度提高,從一線城市及基本面良好(存銷比在15個(gè)月以下)的城市來看,市場(chǎng)基本面有可能會(huì)率先好轉(zhuǎn),年底將出現(xiàn)“翹尾”行情。

        于是,部分媒體開始發(fā)表聲音,表示樓市已開始回暖。那么,年底出現(xiàn)“翹尾”行情是否就意味著樓市已經(jīng)真正回暖?是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了新一輪的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受采訪時(shí)認(rèn)為,當(dāng)前市場(chǎng)仍然是調(diào)整期,市場(chǎng)基本面并沒有明顯改變,“去庫(kù)存”仍然為市場(chǎng)主旋律,這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)樯鲜霾糠殖鞘惺袌?chǎng)成交量回升而改變。毫無疑問,即使至年底仍然維持成交量回升的行情,也并不意味著樓市會(huì)持續(xù)好轉(zhuǎn)。

        “細(xì)水長(zhǎng)流式”的“微刺激”決定流動(dòng)性不會(huì)寬裕

        張宏偉認(rèn)為,在宏觀經(jīng)濟(jì)深化改革與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的階段,中國(guó)特色的“細(xì)水長(zhǎng)流式”的“微刺激”已經(jīng)成為“新常態(tài)”,并不會(huì)受到美國(guó)QE退出的太大影響,這就決定市場(chǎng)流動(dòng)性不會(huì)寬裕,短期內(nèi)來看,房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量仍然是主流。

        當(dāng)美國(guó)今年11月QE正式退出之時(shí),中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)因?yàn)樯罨母镆矂偤脼橛|底階段,這給中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)未來走向帶來一定壓力,尤其是美國(guó)也正在醞釀首次加息,這有可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)市場(chǎng)流動(dòng)性進(jìn)一步偏緊;從今年以來國(guó)內(nèi)貨幣政策變化特征來看,即使受到美國(guó)QE退出的影響,國(guó)內(nèi)貨幣政策“大水漫灌”的刺激措施幾乎不可能出現(xiàn)。從這個(gè)角度來看,國(guó)內(nèi)貨幣政策總體仍然會(huì)維持改革階段的偏緊的“新常態(tài)”,因此,短期內(nèi)來看,房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量仍然是主流,目前,大多數(shù)大中城市仍然面臨房?jī)r(jià)下降的壓力。

        同時(shí),百城房?jī)r(jià)同比環(huán)比均出現(xiàn)下降,房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量仍然占據(jù)主流,這在短期內(nèi)難改變。

        2014年11月1日,中指百城價(jià)格指數(shù)發(fā)布。從中指數(shù)據(jù)來看,2014年10月,全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格 為10629元/平方米,環(huán)比上月下跌0.4%,連續(xù)第6個(gè)月下跌,跌幅縮小0.52個(gè)百分點(diǎn)。同比來看,全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比下跌0.52%,同比在經(jīng)歷連續(xù)22個(gè)月上漲后首次下跌。10月百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比首次雙雙下跌,但環(huán)比跌幅收窄。

        而央行新政落地后,“惜貸”常態(tài)化的基本面也并不會(huì)改變,年內(nèi)樓市基本面難有實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

        從短期內(nèi)來看,市場(chǎng)又進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)低谷期,買賣雙方仍然處于博弈狀態(tài),即使限購(gòu)政策取消、部分省市“救市”政策出臺(tái)、央行也發(fā)布“救市”措施,大多數(shù)大中城市仍然受制于銀行“惜貸”等因素的影響,面臨較大的去庫(kù)存壓力,這會(huì)進(jìn)一步影響企業(yè)的資金面。

        張宏偉認(rèn)為,銀行“惜貸”的現(xiàn)象還會(huì)長(zhǎng)久持續(xù),此時(shí),未來市場(chǎng)仍然存在不確定性,尤其是中小企業(yè),可能面臨更多的債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房企來講,應(yīng)該未雨綢繆,繼續(xù)堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)策略,加大去庫(kù)存力度,通過盡快回籠資金減輕企業(yè)資金面的壓力。

        目前,大部分城市庫(kù)存去化周期仍然在15個(gè)月以上,“去庫(kù)存”仍然是市場(chǎng)主旋律。從10月份36個(gè)大中城市存銷比指標(biāo)來看,庫(kù)存壓力仍然較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市,比如杭州、寧波、大連、青島、無錫等仍然面臨較大的市場(chǎng)“去庫(kù)存”壓力。當(dāng)前,對(duì)于大多數(shù)城市而言,“去庫(kù)存”仍然是市場(chǎng)主旋律,房?jī)r(jià)年內(nèi)仍然有下行壓力。

        從10月份市場(chǎng)表現(xiàn)來看,在多重政策紅利的刺激之下,品牌開發(fā)商力拼“銀十”導(dǎo)致業(yè)績(jī)有所回升,但是,大多數(shù)城市市場(chǎng)庫(kù)存偏大的基本面并沒有明顯改變。同時(shí)今年至今,大多數(shù)品牌開發(fā)商業(yè)績(jī)完成率并不理想,又面對(duì)年底(上市公司年報(bào))銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的壓力,此時(shí),對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來講,利用政策紅利的“窗口期”進(jìn)行跑量的策略并不會(huì)改變,開發(fā)商會(huì)使出渾身解數(shù)在馬年最后2個(gè)月最大限度跑量扭轉(zhuǎn)大中城市今年樓市不給力的大勢(shì)。因此,對(duì)于第四季度的大中城市樓市來講,要想出現(xiàn)成交量逐步回升的樓市“翹尾”行情,房?jī)r(jià)尤其是上市公司的項(xiàng)目的價(jià)格就不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)現(xiàn)象,甚至部分存量較大的城市還應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持“以價(jià)換量”的市場(chǎng)策略。

        總之,在宏觀經(jīng)濟(jì)深化改革與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的階段,限購(gòu)政策取消、部分城市地方政府救市、“央四條”等政策利好改變不了年內(nèi)大部分城市庫(kù)存較大的市場(chǎng)現(xiàn)狀。即使當(dāng)前部分品牌房企傳出漲價(jià),也是“有賊心沒有賊膽”,不敢真的馬上漲價(jià),仍然維持小幅促銷、小幅優(yōu)惠平價(jià)策略。

        警惕:一線城市或成樓市投資風(fēng)險(xiǎn)最大區(qū)域

        同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,2012年北上廣深四個(gè)一線城市土地出讓金合計(jì)2020億元;2013年四個(gè)一線城市土地出讓金猛增至5245億元,土地出讓收入大增;2014年1-10月,北上廣深四個(gè)一線城市土地出讓金合計(jì)4055.53億元,去年同期為4100.69億元,同比微跌1.1%,并沒有出現(xiàn)明顯下滑。

        張宏偉認(rèn)為,北上廣深四個(gè)一線城市土地出讓金猛增,甚至在市場(chǎng)低迷期也沒有明顯下降,這背后也就意味著開發(fā)企業(yè)的土地成本大增,甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。而“面粉貴過面包”可能導(dǎo)致未來一線城市部分板塊市場(chǎng)逐漸步入“被改善”“被豪宅”的時(shí)代,如此以來再加上營(yíng)銷炒作,區(qū)域樓市定位遭遇“拔苗助長(zhǎng)”,房?jī)r(jià)“天花板”不斷人為捅破,而此時(shí),市場(chǎng)能否接受還真是值得擔(dān)心,因此,“被改善”、“被豪宅”的現(xiàn)象并不是一件值得稱道的事情,或許對(duì)于房企來講,這成為其投資一線城市的最大隱藏風(fēng)險(xiǎn)。

        近兩年,土地市場(chǎng)熱點(diǎn)主要還是一二線城市,尤其是一線城市,其原因與品牌房企重返一二城市有密切關(guān)系。尤其是2013年以來,品牌房企積極搶灘一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊,優(yōu)勢(shì)資源開始向品牌房企集中,突顯出品牌房企布局戰(zhàn)略的變化,一定程度上也進(jìn)一步推升一線城市的投資價(jià)值。但是,品牌房企重返一線城市,導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,勢(shì)必會(huì)推升土地成本,如果市場(chǎng)按照這樣的邏輯持續(xù)進(jìn)行,一線城市的進(jìn)入門檻會(huì)持續(xù)提高,而這也就意味著進(jìn)入一線城市的開發(fā)企業(yè)來講未來風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來越大。

        2013年以來,以閩系房企為代表的第三第四梯隊(duì)房企也在逆襲一線城市土地市場(chǎng),以期短期內(nèi)謀求上位,通過布局一線城市輻射帶動(dòng)周邊整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)開發(fā),實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕或全國(guó)化布局。而這樣的直接結(jié)果就是不惜一切代價(jià)拿地,導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn),地價(jià)成本陡升。

        張宏偉表示,一定意義上來講,也正是由于這些房企的永無止境的市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購(gòu)、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此,當(dāng)企業(yè)的擴(kuò)張的盲動(dòng)性與2014年銀行信貸緊縮相遇時(shí),或者房企未來再次遭遇市場(chǎng)低迷期時(shí),企業(yè)的資金面的需求與市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下,從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機(jī)的問題。甚至即使是大型品牌房企,目前也被同行收購(gòu)股權(quán),面臨命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此,不惜一切代價(jià)挺進(jìn)一線城市的戰(zhàn)略并不可取,如果在未來開發(fā)節(jié)奏中沒有踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)拍,很有可能遭遇企業(yè)運(yùn)營(yíng)層面的最大風(fēng)險(xiǎn),最終或面臨破產(chǎn)或收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

        以上海為例,去年下半年以來,上海土地市場(chǎng)火熱,張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江等板塊地價(jià)飆升,樓板價(jià)基本和周邊在售樓盤均價(jià)看齊,甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、南橋新城這些“剛需”板塊也出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

        上海部分典型板塊土地市場(chǎng)價(jià)格短期內(nèi)猛漲,勢(shì)必導(dǎo)致建造商品住宅的土地成本上漲,房?jī)r(jià)不可能不上漲,于是,這些項(xiàng)目定價(jià)上會(huì)接著“向上沖”,以實(shí)現(xiàn)既定的投資回報(bào)目標(biāo)。然而,即使在一線城市需求差異化、多元化的城市,房?jī)r(jià)上漲的速度也是有“天花板”的,不可能無止境上漲。

        針對(duì)這個(gè)問題,開發(fā)商的普遍做法就是營(yíng)造產(chǎn)品差異化的機(jī)會(huì),然而大多數(shù)營(yíng)造產(chǎn)品差異化的背后其實(shí)就是“被改善”、“被豪宅”的過程,如此以來再加上未來在媒體上的營(yíng)銷炒作,區(qū)域樓市定位遭遇“拔苗助長(zhǎng)”,而此時(shí),市場(chǎng)能否接受“被改善”、“被豪宅”的產(chǎn)品還真是值得擔(dān)心。

        張宏偉說,表面上來看,以上海為代表的一線城市似乎市場(chǎng)空間很大,市場(chǎng)并不存在什么問題,進(jìn)入上海的房企還有比較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。但是,在上海投資市場(chǎng)上真正獲益的始終還是少數(shù)幾個(gè)房企大佬,比如綠地、萬科、融綠等等,而大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入上海的房企來講仍然是業(yè)績(jī)平平,“小弟”的姿態(tài),難以在這個(gè)市場(chǎng)有顯眼的出路。

        因此,對(duì)于關(guān)注投資一線城市的房企來講,還是應(yīng)該重新思考自己的發(fā)展戰(zhàn)略,選擇好城市進(jìn)入戰(zhàn)略,做好深耕,做好自己熟悉市場(chǎng)的“老大”,而不是一味迷戀一線城市市場(chǎng)需求總量較大和市場(chǎng)供不應(yīng)求。

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