2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，房企深陷資金鏈危機。繼浙江興潤置業(yè)出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象之后，中小房企頻頻出現(xiàn)資金面的危機。比如近期的光耀集團事件。

受民間借貸、盲目擴張等因素影響，光耀集團在惠州的多個項目相繼傳出延遲交樓、停工消息，部分業(yè)主也在網(wǎng)絡(luò)媒體和政府網(wǎng)絡(luò)問政平臺陸續(xù)發(fā)出維權(quán)帖子，以期維護自身權(quán)益。

而光耀集團董事長稱，其資金缺口有3～5億元，只要能補上這個缺口，光耀就能緩過來。

無獨有偶，自4月30日起，青島君利豪集團有限公司（以下簡稱君利豪）董事長王莉便與外界失去聯(lián)系。這位在青島擁有多個樓盤的女地產(chǎn)大亨，或因資金鏈斷裂跑路。目前欠貸至少在12億元以上，涉及三家以上的國有大型商業(yè)銀行以及多個民間借貸公司和個體。

評級機構(gòu)指出，中國小型地產(chǎn)公司——浙江興潤置業(yè)可能出現(xiàn)的債務(wù)違約情況，未來有可能繼續(xù)出現(xiàn)于其他小型開發(fā)商，導致銀行向大型開發(fā)商傾斜，加速房地產(chǎn)市場兩極化。標準普爾表示，今年內(nèi)地的房地產(chǎn)銷售前景不明朗，加上市場競爭愈加劇烈，小型開發(fā)商的信貸環(huán)境疾速惡化。

就在此前，為了防范企業(yè)資金風險，維護購房人的合法權(quán)益，南京市政府出臺“寧七條”，“寧七條”中其中一條明確指出，對于出現(xiàn)過延遲交房糾紛或者爛尾現(xiàn)象的企業(yè)，從嚴要求現(xiàn)售，以規(guī)避管理風險。同樣，蘇州市也出臺商業(yè)地產(chǎn)“限售”政策，防范在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)企業(yè)或項目經(jīng)營風險。而這兩次政策的出臺為近期地方政府發(fā)布的政策之中首次提到“規(guī)避管理風險”的要求。

筆者認為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，即使大多數(shù)一二線城市市場基本面良好、開發(fā)企業(yè)不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預(yù)期感覺到不確定性，尤其是中小企業(yè)，可能面臨更多債務(wù)違約的市場風險。

從浙江興潤置業(yè)來看，融資成本與拿地成本偏高成為其經(jīng)營層面較大的問題，同樣，光耀集團資金鏈危機事件也與融資成本與拿地成本偏高密切相關(guān)，而盲目多元化擴張使其資金面狀況更加惡化。

從今年年初信貸大背景來看，興業(yè)銀行停貸之后，銀行信貸轉(zhuǎn)向緊縮，銀行等金融機構(gòu)不會無限制再給房企3～5億或更多的救命錢，甚至當前金融機構(gòu)為了控制投資風險已經(jīng)開始對中小企業(yè)停貸，這些因素成為浙江興潤置業(yè)等企業(yè)倒閉破產(chǎn)或面臨資金面斷鏈的導火索。

從今年整體市場大背景來看，總結(jié)下來，城市或區(qū)域板塊庫存量大，銷售去化壓力較大；產(chǎn)品偏高端或有部分缺陷，遇到銷售瓶頸；盲目多元化擴張；拿地成本與建造成本較高都有可能導致企業(yè)面臨銷售壓力。

因此，從銀行信貸緊縮對于房地產(chǎn)市場影響面來講，主要體現(xiàn)在三方面：

第一、前期炒作較熱、房價地價上漲較快的市場區(qū)域或板塊，由于過分炒作存在市場泡沫，有可能會首先降價，以回歸合理市場價格。

第二、供應(yīng)量集中的區(qū)域，由于市場存量偏大，市場存在銷售去化壓力，這個時候有可能會面臨降價的壓力。

第三、從產(chǎn)品的角度來講，中小戶型房源供應(yīng)稀缺，原則上不會首先降價，而大戶型改善產(chǎn)品由于存在市場去化壓力，有可能率先降價。

從上述分析來看，三類企業(yè)也最容易受到上述因素的影響，具體來講：第一類，產(chǎn)品類型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績最容易受到影響；第二類，前期拿地過于激進導致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴張，導致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類，一部分資信不太好貸款受限的中小企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，這些企業(yè)在今年上半年會面臨資金斷鏈的市場風險。

從銀行信貸緊縮對于市場及企業(yè)的具體影響方式來看，主要體現(xiàn)在貸款審批周期、信貸額度的限制及信貸緊縮導致的錢荒持續(xù)的時間這三方面。具體來講：

第一、部分銀行暫停房貸，或者把房貸的貸款周期拉長，由原來的1個月就可以審批下來，拉長到現(xiàn)在2～3個月，甚至需要排隊等待貸款下來，貸款周期拉長影響了一部分市場成交量正常交易；

第二、由于錢荒市場背景下銀行適當收縮市場流動性，一部分風險項目有可能很難再獲得開發(fā)貸、個人按揭貸款，由于額度限制、風險控制的因素，導致一部分問題項目或一個城市供大于求的問題區(qū)域首先暴露市場問題。

第三、當前錢荒持續(xù)，銀行信貸緊縮已超過6個月以上（自2013年11月算起），由于地產(chǎn)夾層融資政策收緊、銀行的利率偏高，部分城市二套首付比例的提高，導致購房成本增加以及需求下降，上述三類開發(fā)商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個時候會面臨比較大的去化壓力，此時，只有適度讓利才能激活銷售。

如果銀行信貸緊縮導致的錢荒持續(xù)超過6個月以上，也就是到2014年5月之后，銀行信貸緊縮環(huán)境仍然持續(xù)，那么，開發(fā)企業(yè)資金面預(yù)期緊缺的狀況就有可能由預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實，那么，對于上述三類企業(yè)來講，如果短期內(nèi)遭遇的現(xiàn)金流緊張的狀況無法通過銷售、貸款等渠道解決時，這些企業(yè)有可能會出現(xiàn)債務(wù)違約的風險，成為下一個即將倒閉破產(chǎn)的房企。

但是，從供求關(guān)系來看，在大中城市，市場基本面仍然為供不應(yīng)求，尤其是北上廣深等一線城市，南京、合肥、南昌等部分二線城市市場基本面并沒有改變，也不會因為局部市場個案降價、個別企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約而改變。我們看到在大中城市，品牌開發(fā)企業(yè)春節(jié)之后積極推盤跑量，以實現(xiàn)業(yè)績的快速回升。當前，整體銷售市場逐漸趨于平淡與品牌開發(fā)企業(yè)逆勢而動并存。