我國的新型城鎮(zhèn)化正在加速推進。城鎮(zhèn)化的實施將給農(nóng)民的生存和生活帶來哪些深刻影響，在城鎮(zhèn)化的過程中農(nóng)民的宅基地如何處置，進城務工農(nóng)民愿意留在城里居住還是更愿意住在鄉(xiāng)下？

宅基地退出機制探索全面提速

記者最新獲悉，在即將正式啟動的國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點中，試點地區(qū)將建立宅基地確權、登記、頒證改革完善農(nóng)村宅基地制度，并在修訂農(nóng)村宅基地用地標準和農(nóng)村居民點人均建設用地空置標準的基礎上，探索宅基地使用權人在宅基地占有、使用、收益和處分上的權能。

事實上，目前包括安徽、浙江、寧夏、湖南、四川等多個省區(qū)已經(jīng)對宅基地退出機制進行了不同程度的探索。

安徽省于日前在全省范圍內(nèi)提出了建立宅基地退出補償激勵機制。媒體日前從安徽國土廳獲得的《安徽省人民政府關于深化農(nóng)村綜合改革示范試點工作的指導意見》實施方案要求，一是實行宅基地占用農(nóng)用地備案核銷制度，保障農(nóng)村村民的宅基地權利；二是探索建立宅基地退出激勵機制，農(nóng)村村民主動退出依法取得使用權的宅基地的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織予以補償或者政府予以獎勵，并采取經(jīng)濟或其他手段予以激勵；三是探索宅基地流轉制度，允許農(nóng)村村民通過流轉方式使用其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的宅基地。

浙江省則明確表示，將借鑒重慶“地票”制度，將宅基地使用權量化為“宅基地權票”，通過權票交易、流轉實現(xiàn)農(nóng)民宅基地自由、有償退出，顯化農(nóng)民住房財產(chǎn)權益。與此同時，逐步探索在不改變宅基地集體所有主性質(zhì)的前提下，允許符合條件的宅基地及農(nóng)房突破村級集體經(jīng)濟組織的邊界進行置換、轉讓、繼承、入股。

專家：謹防重蹈耕地征用亂象覆轍

盡管業(yè)界認為建立健全宅基地退出機制可以更有效地利用土地，但也有專家指出，退出后如何對土地實行嚴格的用途管制非常關鍵，否則當宅基地退出在全國推廣后，完全有可能走上以前耕地征用的老路，出現(xiàn)非農(nóng)化、侵犯農(nóng)民權益等一系列亂象。

業(yè)內(nèi)人士表示，近年來隨著城鎮(zhèn)化進程提速，農(nóng)村宅基地的閑置問題日益凸顯。據(jù)統(tǒng)計，目前我國農(nóng)村宅基地10%～20%是閑置的，部分地區(qū)閑置率甚至高達30%。一方面農(nóng)村宅基地閑置造成了土地資源的嚴重浪費，另一方面城鎮(zhèn)化進程又面臨土地資源的剛性約束。如何建立健全宅基地退出機制、釋放農(nóng)村建設用地價值、維護農(nóng)民土地權益、緩解城鎮(zhèn)建設用地壓力，是國土資源管理急需研究解決的重要課題。

據(jù)了解，此次城鎮(zhèn)化綜合試點將加快推進農(nóng)村地籍調(diào)查，全面推進農(nóng)村宅基地使用權登記頒證，將農(nóng)民房屋納入確權登記頒證范圍。將宅基地和農(nóng)房納入全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記體系，并率先建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

此外，將修訂農(nóng)村宅基地用地控制標準和農(nóng)村居民點人均建設用地控制標準。探索宅基地上的集體土地所有權的權能及實現(xiàn)形式和途徑。探索落實宅基地使用權人在宅基地占有、使用、收益和處分上的權能，在保障集體土地所有權人權益的前提下賦予宅基地使用權人更多權益。

在此背景下，建立激勵約束機制，在充分尊重農(nóng)民意愿前提下，探索宅基地有償使用和有償退出制度，探索超標準宅基地處置辦法。在堅持農(nóng)村宅基地集體所有性質(zhì)不變的前提下，探索農(nóng)村空置宅基地交易主體、交易范圍和交易方式。建立宅基地有償使用和退出中土地收益分配機制。探索農(nóng)房抵押擔保轉讓中宅基地占有權和使用權轉移方法。

國家發(fā)改委城市和中小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心規(guī)劃研究部主任文輝表示，在我國經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，由于規(guī)劃缺失和管理不規(guī)范，土地利用率較差，而農(nóng)村集體用地更甚。造成部分用地閑置，進而威脅耕地紅線?！爸挥屑涌焱恋刂贫雀母铮拍芙鉀Q現(xiàn)階段城市建設用地缺乏造成地價高企，農(nóng)村集體用地閑置荒廢得不到應有價值的現(xiàn)象?！?/p>

值得注意的是，宅基地退出或會引起與民爭地、“流民”等問題。對此，文輝指出，宅基地退出得到較好的效果，必須是在確定土地收回后用途、確保政策措施后期落實的前提下進行。

中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥表示，目前關于宅基地退出的試點都有一個特點，就是政府對農(nóng)民早期的承諾都能兌現(xiàn)，但是因為后來資金不到位、配套政策不健全，導致很多農(nóng)民覺得分配不公，政策落實情況不容樂觀。

對此，李國祥特別指出，通過宅基地退出補償機制，可以減少農(nóng)民進入城鎮(zhèn)后的經(jīng)濟負擔，更好地推進新型城鎮(zhèn)化。但同時要注意應將退出后的宅基地優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)，以復墾為主，在補充滿足了農(nóng)地指標后再適當搞一些非農(nóng)建設。退出后如何對土地實行嚴格的用途管制非常關鍵，否則當宅基地退出在全國推廣后，完全有可能走上以前耕地征用的老路，出現(xiàn)非農(nóng)化、侵犯農(nóng)民權益等一系列亂象。

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安徽確定土改路線圖：土地流轉宅基地退出機制成重點

據(jù)報道，近日，安徽省國土廳內(nèi)部正式印發(fā)《安徽省人民政府關于深化農(nóng)村綜合改革示范試點工作的指導意見》實施方案，其中允許集體建設用地流轉和激勵宅基地退出等有關探索，對于現(xiàn)行土地管理制度突破較大，安徽對此次改革提出了“試點先行，風險可控”的原則。

上述方案提出，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權人可以通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式，按照現(xiàn)行建設用地標準，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)村住宅小區(qū)建設等。同時，農(nóng)村村民主動退出宅基地的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織予以補償或政府獎勵，并采取其他手段進行激勵。探索土地流轉新機制以及建立宅基地退出補償激勵機制是安徽版土改的重頭戲。

數(shù)據(jù)顯示，2002～2013年，在大規(guī)模農(nóng)村人口轉移進城的10年間，安徽農(nóng)村土地的人口承載力從每平方公里的4126人下降到2822人，農(nóng)村人均建設用地從242平方米增加到360平方米，大量空置宅基地缺乏流轉或退出機制，導致空心村加劇。安徽社科院鄉(xiāng)鎮(zhèn)所所長謝培秀認為，宅基地退出后有幾個可能的用途，復耕成耕地，或是將來進入集體建設用地的范疇，而宅基地退出后，釋放出的指標將非常可觀。