2013年12月，北京星河灣四季會酒店，星河灣召開了“第一居所”計劃發(fā)布會。星河灣副董事長、執(zhí)行總裁吳惠珍、星河灣副總裁寧仁岐、黃可思、張學(xué)鳳等高管出席。多位星河灣高管透露，未來他們將繼續(xù)深耕北上廣，計劃今后有50%以上的項目來自一線城市。

不論是以“第一居所”為旗號，還是談及繼續(xù)深耕北上廣，僅在當(dāng)前沒有任何新項目的北京召開這樣一次發(fā)布會，足以見星河灣重返北京市場的強烈愿望。

不得不搶占

曾為高端地產(chǎn)界一張閃亮名片的星河灣，如今已經(jīng)徹底走下了“神壇”。除去鄂爾多斯項目僵局及太原項目的質(zhì)量糾紛，近幾年星河灣被媒體集體關(guān)注的事件只有兩個，一個是進軍白酒業(yè)，另一個則是梁上燕的離開。

2009年前后，在新一輪調(diào)控中，星河灣曾一度放棄調(diào)控嚴(yán)格的一線城市，開始進軍鄂爾多斯、太原等城市。值得注意的是，因為其早期產(chǎn)品的購買者，很大一部分是來自能源型地區(qū)的財富人群，星河灣在這一輪的出走中，跳躍式地直接選擇進入這類城市。

然而此后的事實證明，這一陣地的轉(zhuǎn)移并不是一個明智的選擇。隨后鄂爾多斯打碎了星河灣的銷售“神話”，加之一線城市的資源優(yōu)勢、超強的購買力，在嚴(yán)厲的調(diào)控中很快就顯示出來。也正是在此過程中，星河灣走在了下坡路上。

盡管星河灣方面透露，加上認(rèn)購額，星河灣2013年的業(yè)績比2012年增長了45%。但就項目前景而言，2014年中，沈陽星河灣將首度開盤，青島星河灣、西安星河灣預(yù)計在2015年年中開賣，星河灣今明兩年的重點項目西安以及青島，并不被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看好。

星河灣西安項目在西咸新區(qū)，該區(qū)域的概念已出臺多年，發(fā)展卻一直不溫不火。青島業(yè)內(nèi)人士也指出，由于星河灣青島項目位于非核心城區(qū)的城陽區(qū)，定位還是高端豪宅，這在目前青島核心城區(qū)高端住宅銷售已經(jīng)遇到困難的背景下，能否取得理想效果也要進一步觀察。

這一次，星河灣或許將希望寄托在了重回北京。據(jù)吳惠珍透露，星河灣將繼續(xù)深耕一線城市，其項目供應(yīng)量將占整體供應(yīng)量的50%以上。

“豪宅是環(huán)境、建筑、文化等多方面的融合，而非簡單的高檔材料就能成就。”在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，盡管在上海、澳門都有在售項目，但作為一家走高端豪宅路線的公司，星河灣也有必要在北京這樣一個品牌高地拿出作品。

“買星河灣產(chǎn)品的人特別多，但把這個產(chǎn)品放到三四城市的時候，這個產(chǎn)品就失去了價值，因為豪宅的利潤和稀缺性直接掛鉤。”在泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男看來，星河灣一定會再戰(zhàn)北京市場，對于一個豪宅企業(yè)而言，不在北京這樣的一線城市拿地和尋找客源，是有問題的。

聯(lián)合開發(fā)最有可能

誠然，一線城市還是星河灣的戰(zhàn)略重點，但如果要深耕，其目前及今后所面臨的挑戰(zhàn)相比早前只會更大。

“盡管星河灣公司在北京市場沒有什么動作，但這些年星河灣高管還是會定期到北京請媒體圈朋友吃飯。”一位業(yè)內(nèi)人士曾透露這樣一個細(xì)節(jié)，從中不難看出其實星河灣一直沒有徹底離開北京市場的打算。

事實上，星河灣本就是一個擅于做長期準(zhǔn)備的公司，一個最典型的例子便是12年前的首次進京。2002年，黃文仔選擇了一片“九成以上北京同行都看不中”的地塊開始了他長達3年的耕耘。在房地產(chǎn)市場并未沸騰的2005年，星河灣開盤即熱銷，并在一年之內(nèi)售罄，由此房地產(chǎn)市場多了一個“北京星河灣現(xiàn)象”。

這次戰(zhàn)役的成功，重新定義了高檔住宅市場價值，奠定了星河灣曾經(jīng)的行業(yè)地位，然而在一戰(zhàn)成名之后，星河灣再未在北京拿地。此后數(shù)年間，北京核心地段也瓜分殆盡，地價暴漲眾人皆知，此時的星河灣再次進京的難度非同小可。

據(jù)接近星河灣的人士透露，公司有意重返北京市場，正在洽談收購新地塊，星河灣也有意在北京開發(fā)稍小戶型的高端住宅產(chǎn)品。吳惠珍在發(fā)布會上表示，除對原有250-350平米戶型優(yōu)化外，還會新增120-150平米戶型。

“在公開市場上，星河灣已經(jīng)不具有和龍頭房企直接抗衡的能力，以當(dāng)前的體量，在北京獨立操盤一個項目的難度也很大?！彼窝討c表示，聯(lián)合開發(fā)或許是星河灣再次進京的最有效方式，“如果采用合作的方式，再嫁接自身的品牌與豪宅技術(shù)優(yōu)勢，則會比較有把握?！?/p>

在成都與常州，星河灣已經(jīng)在與雅居樂攜手開發(fā)，目前看，其與雅居樂的合作目前并沒有帶來預(yù)想中的效果。

雙方在成都合作開發(fā)的鉑雅苑盡管在開盤當(dāng)天錄得7億元的銷售，但隨后不久就傳出星河灣團隊撤離項目的消息，當(dāng)時市場的主流看法就是，鉑雅苑其后不甚理想的銷售是導(dǎo)致星河灣團隊淡出的直接原因。

寧仁岐在上述發(fā)布會上透露，在星河灣的拿地準(zhǔn)則中，靠近機場和土地規(guī)模大是硬性指標(biāo)。前者是為了便于經(jīng)常出差的客戶，后者則有利于星河灣打造住宅配套?！靶呛訛巢坏梢宰鰞?yōu)質(zhì)地塊的產(chǎn)品，也可以做相對地段較差的產(chǎn)品?！?/p>