黨的十八屆三中全會(huì)進(jìn)一步賦予了農(nóng)村土地的金融屬性，為新一輪土地改革指明了方向。土地改革、農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的落實(shí)與農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)?；x不開長(zhǎng)期、低利的政策性土地金融的支持，需要大力發(fā)展土地間接金融，并探索各類土地直接金融工具。

第一種模式是農(nóng)村土地合作社+內(nèi)置金融+外置金融。由于農(nóng)村土地使用權(quán)存在調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，銀行幾乎不接受農(nóng)戶用土地使用權(quán)抵押貸款。我國(guó)法律規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體所有，農(nóng)村集體土地所有權(quán)是確定的，是一個(gè)較好的擔(dān)保物權(quán)。在農(nóng)村地區(qū)由村社集體引導(dǎo)組建農(nóng)村土地合作社，農(nóng)民以土地入股并享有土地收益分配權(quán)，農(nóng)村土地合作社將土地承包給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)和種植大戶，同時(shí)收取土地租金，農(nóng)業(yè)企業(yè)和種植大戶土地開發(fā)資金缺口可以通過(guò)農(nóng)村土地合作社將集體土地所有權(quán)抵押獲取，農(nóng)村土地合作社在金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)業(yè)企業(yè)及種植大戶之間建立起了一座金融橋梁，外置金融的信貸資金通過(guò)內(nèi)置金融這座橋梁流向資金需求者手中。這種模式使外置金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)村土地合作社之間建立信貸關(guān)系，避免與單個(gè)農(nóng)戶建立信貸關(guān)系的信息不對(duì)稱和交易費(fèi)用，降低外置金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，也有利于資金回流。

第二種模式是農(nóng)村土地合作社+股權(quán)質(zhì)押。上述模式可以解決農(nóng)村土地開發(fā)的資金缺口問(wèn)題，然而，農(nóng)村土地合作社的股東又怎么來(lái)盤活自己的股權(quán)，獲取發(fā)展資金呢？股權(quán)是一種資產(chǎn)所有權(quán)，入股農(nóng)民可以依據(jù)這種所有權(quán)享有農(nóng)村土地合作社的收益分配權(quán)。一般而言，農(nóng)村土地合作社都規(guī)定了每年入股土地的保底收益分配，并且有連續(xù)的現(xiàn)金流。可以看出，農(nóng)村土地合作社股權(quán)是一種較為良好的抵押資產(chǎn)，由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，土地合作社與農(nóng)業(yè)企業(yè)和種植大戶簽訂的一般都是長(zhǎng)期租賃合同，土地合作社收入基本穩(wěn)定，即農(nóng)村土地合作社入股農(nóng)民股權(quán)能產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流，農(nóng)民土地合作社股權(quán)抵押對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，金融機(jī)構(gòu)有動(dòng)力開展此業(yè)務(wù)，同時(shí)農(nóng)民也能盤活自己的股權(quán)，獲取發(fā)展資金，這種模式能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏。

第三是農(nóng)村土地信托模式。市場(chǎng)對(duì)土地制度改革的期待持續(xù)走高。尤其是在中信信托2013年10月10日拿下國(guó)內(nèi)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃第一單之后。這個(gè)案例的積極意義是十分明顯的：首先是土地確權(quán)產(chǎn)生了土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)生需求。其次，信托的加入及其結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)降低了交易費(fèi)用和信息成本，社會(huì)總效益增加，加速了交易完成。再次對(duì)于信托來(lái)說(shuō)，通過(guò)結(jié)構(gòu)化的交易設(shè)計(jì)，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，增加項(xiàng)目總效益。利用信托積極拓廣土地新權(quán)能的交易、流轉(zhuǎn)有很大意義，在集體建設(shè)用地上也大有用武之地。這就是我們可以更看好開發(fā)型不動(dòng)產(chǎn)信托，即集體建設(shè)用地所有人與開發(fā)商合建的情形。將來(lái)，農(nóng)村集體土地不一定要采取賣地的方式，而可以作為受托人一方，與開發(fā)商進(jìn)行合作開發(fā)，開發(fā)資金可以用部分土地抵押信托融資。