一位剛買下上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)業(yè)輝路88弄中海翡翠湖別墅小區(qū)物業(yè)的業(yè)主，在入住后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)的會所已轉(zhuǎn)給私人。“偌大一個會所除了租出部分外，游泳池一年只開放三個月，私人擁有會所干嗎呢？”這位業(yè)主百思不得其解。

離此不遠(yuǎn)的海天花園房屋業(yè)主委員會，也正在為小區(qū)的公共設(shè)施展開維權(quán)。“我們已提起訴訟，要求恢復(fù)會所和購物中心原狀?！鄙虾Ｊ懈咝诺侣蓭熓聞?wù)所成大為律師說，海天花園的一些公共設(shè)施，通過私下售讓，改變了原來的功能，嚴(yán)重侵害了業(yè)主權(quán)益。

事實(shí)上，近年來，一些大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)商，通過各種不當(dāng)方式將小區(qū)文化、娛樂、體育等公共設(shè)施的房屋產(chǎn)權(quán)“巧妙”地進(jìn)行臺下交易、低價出售給私人，受讓者又違規(guī)、違法改建成酒店、辦公大樓、幼兒園等，再通過高價評估將這些問題資產(chǎn)抵押給多家銀行貸款套利，把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。

成大為說，這種小區(qū)公共設(shè)施違規(guī)交易的黑色產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險正在集聚增大，猶如鋼貿(mào)貸一樣帶給銀行壞賬風(fēng)險，同時滋長了尋租腐敗之風(fēng)，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，激化了社區(qū)矛盾。

“兩次開發(fā)”

據(jù)悉，地處上海市大虹橋區(qū)域的康虹花園、西郊楓林園、海天花園以及閔行區(qū)小區(qū)集聚度高的地區(qū)，均有類似情況發(fā)生。

深究這條黑色產(chǎn)業(yè)鏈可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商、接盤者與既得利益群體巧妙設(shè)計(jì)了一個鮮為人知的房地產(chǎn)“兩次開發(fā)模式”，即先以文化、娛樂、體育等公共設(shè)施的高檔會所與高品質(zhì)生活為賣點(diǎn)，在售樓資料里大肆渲染推銷出售具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房。在樓盤出售完后，再私下出售屬于全體業(yè)主的公共設(shè)施。這已成為房地產(chǎn)行業(yè)不良開發(fā)商欺騙業(yè)主的慣用手法，在早期開發(fā)的高中檔小區(qū)尤為典型。

盡管2008年起相關(guān)法規(guī)已明文禁止會所等公共設(shè)施的交易，但由于相關(guān)法律法規(guī)不配套，致使一些老社區(qū)依然存在嚴(yán)重問題。

其商業(yè)模式可概括為：第一次開發(fā)模式為“完全產(chǎn)權(quán)的商品房+部分產(chǎn)權(quán)的公共配套設(shè)施”（用以吸引高消費(fèi)，獲取高利潤）；第二次開發(fā)模式為“轉(zhuǎn)讓不完全產(chǎn)權(quán)的公共設(shè)施（會所商場等）+變功能+開酒店+高出租+貸款”。這些交易通常都采用瞞天過海的手法獲取公共設(shè)施用房的產(chǎn)權(quán)證，然后從主業(yè)鏈與輔業(yè)鏈兩個方面展開非法經(jīng)營。

成大為說，主業(yè)鏈包括違建商業(yè)地產(chǎn)，如2009年青浦區(qū)海天花園“會所”產(chǎn)權(quán)人變更為金某后，原一張產(chǎn)權(quán)證上的“購物中心”被注記為“商場”及“商業(yè)”；“會所”被注記為“旅館”及“旅（賓）館”。這明顯違反了滬房地市（2003）230號文件規(guī)定，完全改變了“會所”與“購物中心”是海天花園公共配套設(shè)施及為小區(qū)全體業(yè)主提供服務(wù)的“功能”。

輔業(yè)鏈?zhǔn)寝D(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租非法經(jīng)營特許行業(yè)。通過改變功能和違法經(jīng)營獲取利益（如特許經(jīng)營的酒店與幼教業(yè)），開發(fā)商與既得利益者串通一起，將黑鏈伸向需經(jīng)特許批準(zhǔn)的酒店或幼兒園等。

上海一位資深律師表示，近期一周內(nèi)就接到閔行三個小區(qū)兩個業(yè)委會提出會所使用權(quán)糾紛案。如閔行東苑大千美墅發(fā)展商為了追求利潤，通過“轉(zhuǎn)手”會所改變功能經(jīng)營商業(yè)租賃；月光流域與紅山半島兩個樓盤的開發(fā)商在開發(fā)初期隱瞞了“體育會所”土地的使用情況，名曰兩個小區(qū)業(yè)主可共同使用，但在樓盤售完后，開發(fā)商金蟬脫殼，轉(zhuǎn)嫁矛盾，一走了之。致使兩小區(qū)業(yè)主為爭奪“體育會所”的使用權(quán)而打官司長達(dá)8年之久。

金融鏈風(fēng)險

《財經(jīng)國家周刊》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共設(shè)施非法交易所有的操作流程和價格評估均繞過了業(yè)主大會、業(yè)委會和全體業(yè)主，致使小區(qū)業(yè)主權(quán)益受到損害。

以海天花園為例，開發(fā)商的規(guī)劃圖紙、售樓廣告和與小區(qū)業(yè)主簽訂的房地產(chǎn)買賣合同等文件均對“會所”和“購物中心”用途與使用有明確約定。但直至2013年初，海天業(yè)主才獲悉，開發(fā)商早已于2009年背著全體業(yè)主秘密將小區(qū)公共配套設(shè)施“會所”和“購物中心”轉(zhuǎn)讓給金某。

中國的物業(yè)管理?xiàng)l例第三十八條規(guī)定：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途，其他公共場所與公用設(shè)施同法規(guī)。

其實(shí)，小區(qū)房地產(chǎn)兩次開發(fā)模式的“發(fā)明人”醉翁之意不在酒。房地產(chǎn)資源與金融資源融合，才是這一模式的最大利益所在。

以海天為例，據(jù)業(yè)主實(shí)名舉報信，2009年，中海發(fā)展（上海）有限公司將會所、購物中心低價轉(zhuǎn)讓給金某（占地面積9446.06平方米，售價僅為2700萬元）。此后金某以上述產(chǎn)權(quán)抵押，分三次向銀行辦理了最高8470萬元的銀行貸款。

某種意義上，從事此類房貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，已成為小區(qū)公共設(shè)施非法交易金融風(fēng)險的托盤人。

曾任中國銀行上海分行盧灣區(qū)支行行長的吳懷民說，用違法交易的小區(qū)公共設(shè)施作抵押的貸款明顯屬于瑕疵資產(chǎn)，即使貸款人所控企業(yè)報表上有一定的現(xiàn)金流，也不能掩飾其抵押品瑕疵所挾帶的巨大風(fēng)險。

一位專門從事金融違約風(fēng)險的資深專家指出，在房地產(chǎn)“兩次開發(fā)模式”下，一旦法院判定該交易違法或依法恢復(fù)公共設(shè)施原有功能，銀行或?qū)⑾萑氩涣假J款危機(jī)。

這一商業(yè)模式的融資鏈利用了中國房地產(chǎn)市場法制環(huán)境欠成熟之處，成為開發(fā)商與既得利益者在土地資源緊缺下的生財之道，也綁架了商業(yè)銀行。

不僅如此，一些新入駐的外地物業(yè)公司或保安公司，也正在效仿這個黑鏈商業(yè)模式，成立以收購小區(qū)公共設(shè)施及場所為目標(biāo)的投資公司或資產(chǎn)管理公司。

切斷黑色鏈

由于早期中國物權(quán)法未出臺且相關(guān)法規(guī)不齊全，對上述不完全產(chǎn)權(quán)（即使用權(quán)屬全體業(yè)主共用共有的）沒有明確規(guī)定，造成了全體業(yè)主的使用權(quán)與共有權(quán)受到侵害的局面。

法律界人士認(rèn)為，小區(qū)公共設(shè)施的黑色產(chǎn)業(yè)鏈對社會及金融安全破壞力大、影響極壞，應(yīng)著力做好以下幾點(diǎn)防范—

一是完善與規(guī)范物權(quán)法、物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)行政行為。建議人大、檢察院要加強(qiáng)對相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行的監(jiān)督和檢查，尤其對相關(guān)法規(guī)中的不完善或不明確的條款要加以進(jìn)一步完善。

建議在相關(guān)法規(guī)中明確規(guī)定：小區(qū)公共配套設(shè)施使用權(quán)及部分設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，不允許發(fā)展商私自出售轉(zhuǎn)讓。如為正常合規(guī)交易，一定要出示超過三分之二業(yè)主出席的業(yè)主大會決議及業(yè)委會蓋章，經(jīng)過并公告公示程序。

明確全體業(yè)主作為小區(qū)公共設(shè)施共同產(chǎn)權(quán)人，具有優(yōu)先購買權(quán)。只有業(yè)主大會一致表決同意放棄后，開發(fā)商才可轉(zhuǎn)讓給第三方。小區(qū)樓盤售完后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將小區(qū)所有公共配套設(shè)施設(shè)備與物業(yè)管理賬目進(jìn)行移交。銀監(jiān)會應(yīng)明確規(guī)定，小區(qū)配套公共設(shè)施設(shè)備不得用于抵押貸款。

二是全面調(diào)查掌控以防范區(qū)域性金融危機(jī)的發(fā)生。一位從業(yè)30多年的資深金融人士說，小區(qū)公共設(shè)施的違法交易違背金融法規(guī)、金融誠信，涉嫌金融欺詐，應(yīng)予以及時防控，著力整治。建議地方政府有關(guān)部門應(yīng)對所在區(qū)域的相關(guān)小區(qū)樓盤存在的同類情況作全面深入的調(diào)查，全面掌握這一產(chǎn)業(yè)鏈的真實(shí)信息，預(yù)測其對社會安全、金融安全和城市形象產(chǎn)生負(fù)面影響的程度。

三是地方政府統(tǒng)一安排實(shí)施綜合執(zhí)法行動。由房屋土地管理部門牽頭實(shí)施，對其中影響惡劣危害大的采取專項(xiàng)行動，對其中嚴(yán)重違法及利用權(quán)力尋租的人與事應(yīng)予以查處。

最高人民法院原副院長劉家琛指出，如何防范金融風(fēng)險與社會風(fēng)險，在中國是一個大問題，尤其是在房地產(chǎn)金融投資領(lǐng)域，要加強(qiáng)法律法規(guī)的綜合配套改革，維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益，杜絕非法交易及其黑色產(chǎn)業(yè)鏈。