樓價(jià)居高不下：澳門“無殼蝸?！钡淖钔?/h1>
2014-04-29 00:00:00譚志強(qiáng)
澳門月刊 2014年1期
前 言
不久之前，澳門大學(xué)澳門研究中心撰寫和發(fā)表的《房屋政策：“澳人澳地”研究報(bào)告》（以下簡稱“研究報(bào)告”），曾經(jīng)提出三個(gè)操作模式（經(jīng)濟(jì)房屋升級(jí)模式、協(xié)助澳門永久性居民家庭自置居所模式、港人港地模式），還提出兩個(gè)土地來源（收回閒置土地、新填海土地）。然而，困擾澳門年輕人多時(shí)的房屋問題（包括居住、租賃和置業(yè)三個(gè)層面），是不是單單就能依靠“澳人澳地”就能有效解決呢？
“澳人澳地”的三個(gè)操作模式
研究報(bào)告首先認(rèn)為，從法律層面來看，所謂“澳人”，應(yīng)指十八歲以上的澳門永久性居民（家庭），所謂“澳地”，應(yīng)指位於澳門特別行政區(qū)的國有土地中的私產(chǎn)土地。因此，在操作模式方面，研究報(bào)告提供了三種方案以供諮詢和選擇。此即：
（一）經(jīng)濟(jì)房屋升級(jí)模式：即在經(jīng)濟(jì)房屋相關(guān)要求和限制的基礎(chǔ)上作適當(dāng)調(diào)整，由政府建造和銷售，針對(duì)某一時(shí)段內(nèi)未擁有自置居所，經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)於經(jīng)濟(jì)房屋購買者，但又沒有能力購買普通私人房屋的澳門永久性居民家庭，且有關(guān)房屋只能在澳門永久性居民之間擁有和轉(zhuǎn)售。
（二）協(xié)助澳門永久性居民家庭自置居所模式：即由政府建造和銷售，或在政府主導(dǎo)下交由發(fā)展商執(zhí)行，針對(duì)某一時(shí)段內(nèi)未擁有自置居所，不符合申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)房屋的條件，但又有困難購買普通私人房屋，尤其是首期不足的澳門永久性居民家庭，且有關(guān)房屋只能在澳門永久性居民之間擁有和轉(zhuǎn)售。
（三）“港人港地”模式，即由政府透過公開招標(biāo)批出土地予私人企業(yè)興建房屋。相關(guān)房屋建成後，發(fā)展商不得自留或分租所有單位，須全部推出市場(chǎng)發(fā)售，以協(xié)助澳門永久性居民自置居所，且有關(guān)的房屋只能在澳門永久性居民之間擁有和轉(zhuǎn)售。
不過，即使以上模式都很好，其實(shí)最關(guān)鍵的問題卻在：澳門特區(qū)政府現(xiàn)在根本沒有政府土地去興建公共房屋（包括社會(huì)房屋、經(jīng)濟(jì)房屋，亦即香港稱的公屋、居屋）。而且，研究報(bào)告提出的兩個(gè)所謂解決土地供應(yīng)的方法，都有一些非?，F(xiàn)實(shí)的問題無法解決。
首先，對(duì)於某些“佔(zhàn)著毛坑不拉屎”的閒置土地持有者（個(gè)人或公司），在現(xiàn)行的澳門法制制度之下，只要閒置土地持有者取得土地的過程合乎法律，一旦訴諸法院拒絕政府收回土地，便一定會(huì)陷入曠日持久的訴訟過程之中，拖過三年五載是毫不出奇的，十年八年更是絕不出奇。進(jìn)行訴訟期間，澳門特區(qū)政府是沒有權(quán)力用強(qiáng)制手段去收回他們的土地。所以，此項(xiàng)建議其實(shí)是“講就天下無敵”，真正要落實(shí)不是“做就有心無力”，就是“緩不濟(jì)急”。
其次，“新填海土地”要還多少澳門特區(qū)政府過去欠下的“土地債”？有多少面積的“新填海土地”（特別是一些精華的部分）是早就答應(yīng)“批給”給某些有力人士的？諸如此類，到現(xiàn)在還是一個(gè)“謎”。因此，究竟有多少“新填海土地”可以用“澳人澳地”的模式去發(fā)展“公共房屋”以供澳人使用，其實(shí)又是一個(gè)問題，一點(diǎn)都不樂觀。
研究報(bào)告指出的殘酷現(xiàn)實(shí)
當(dāng)然，這個(gè)研究報(bào)告最精彩的並非它的是結(jié)論和建議，而是報(bào)告在裡面羅列出來的有關(guān)目前澳門房屋問題的真實(shí)數(shù)據(jù)和種種殘酷現(xiàn)實(shí)。例如，研究報(bào)告中明白指出，2000-2012年間，澳門就業(yè)人口收入中位數(shù)由4，711元增至12，000元，增加了7，289元，增幅達(dá)2.55倍。不過，同期，私人樓宇平均售價(jià)由2002年每平方米6，259元，增加至2012年第四季每平方米64，869元，增幅超過10倍。於是，不少澳門人便往往“望樓興嘆”。
研究報(bào)告披露，澳門房地產(chǎn)市場(chǎng)早已現(xiàn)泡沫。這可用一個(gè)簡單的公式來粗略估算，即：租金乘數(shù)=物業(yè)價(jià)格÷每年潛在的租金回報(bào)總額；或物業(yè)價(jià)格=租金乘數(shù)X每年潛在的租金回報(bào)總額。而租金乘數(shù)一般設(shè)在12-15年之間，即屬合理價(jià)格範(fàn)圍之內(nèi)。但是，澳門兩房一廳的單位，約1，000呎，目前售價(jià)是700萬元（即7，000元/呎）連租約，每月租金回報(bào)是15，000元，即一年的租金回報(bào)是180，000元，其租金乘數(shù)是39年，已大大超出合理水平。
研究報(bào)告亦表示，居民購房能力下降，房價(jià)早已脫離實(shí)際購買力。例如，“房價(jià)收入比”是指樓價(jià)與家庭年收入的比值，其計(jì)算公式為：房價(jià)÷家庭年總收入，一般用於考察居民的購房能力。按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，合理的住房價(jià)格支出應(yīng)為每個(gè)家庭3～6年或4～6年的收入，比值越大，說明家庭對(duì)住房的支付能力越低。據(jù)統(tǒng)計(jì)局2012年資料顯示，澳門家庭住戶每月工作收入中位數(shù)為21，200元，即年收入為254，400元，即他們合理的購房能力只能在763，200～1，526，400元之間的物業(yè)。若以目前澳門普通住宅樓宇成交均價(jià)約為7，000元/每平方呎計(jì)算，上述家庭收入最多可以買到218.1呎建築面積的房屋。
故此，以澳門目前房價(jià)的升幅態(tài)勢(shì)來看，已完全不能與居民的收入相適應(yīng)；更何況低息環(huán)境是週期性的，如果美國經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，進(jìn)入加息週期，“供樓負(fù)擔(dān)比率”將會(huì)進(jìn)一步上升，澳門是隨時(shí)有機(jī)會(huì)出現(xiàn)樓市泡沫爆破危機(jī)的。
做房奴，還是要再等一陣子
事實(shí)上，對(duì)一般澳門家庭來說，如果現(xiàn)在買樓，即使七拼八扣出“首期款”，日後每月的“供樓負(fù)擔(dān)比率”都在40%～50%之間，一個(gè)家庭的總收入裡竟然有一半拿去繳房屋貸款，這就絕對(duì)是不折不扣的“屋奴”。因此，對(duì)澳門的“無殼蝸?！保o樓家庭）來說，大家最關(guān)心的話題是：做房奴，還是要再等一陣子，待樓市泡沫爆破才進(jìn)場(chǎng)買樓。
就此而言，大家一定要理解，房價(jià)的漲跌是與市場(chǎng)上是否充斥著不少閒置的流動(dòng)資金最相關(guān)的。因?yàn)椋?dāng)投資者沒有更好的投資工具時(shí)，如股票、期貨、期貨指數(shù)、衍生性工具、貴金屬之類，就會(huì)思考多買幾塊土地，多進(jìn)幾個(gè)房屋單位，作為資產(chǎn)配置的一環(huán)。特別是某些地區(qū)的政府由於官商一體，官商勾結(jié)，政府早就被大型地產(chǎn)發(fā)展商劫持，從來都沒有積極打擊商人炒賣房地產(chǎn)，更會(huì)讓大家認(rèn)定房價(jià)一定長線看漲，即使短期內(nèi)不升值，空擺著去養(yǎng)蚊，也一定沒錯(cuò)。
所以，即使澳門樓價(jià)自2004年到現(xiàn)在，已經(jīng)一路上漲了十年，很多人都明白樓價(jià)要再漲上去已經(jīng)很不容易，租金的投報(bào)率也超低，再加上全球股市上漲，一旦美國加息，資金從樓市轉(zhuǎn)到股市或其他投資工具的現(xiàn)象會(huì)越來越明顯，但是，短期之內(nèi)，樓價(jià)也不會(huì)因此大跌。
澳門“無殼蝸牛”的最痛
短期之內(nèi)澳門樓價(jià)不會(huì)大跌的原因何在？一是美國聯(lián)儲(chǔ)局即使宣佈“量化寬鬆”（QE）有所減碼，但是，每月所減的金額只是自880美元到780美元（100億美元），遠(yuǎn)比大家預(yù)期的少。二是聯(lián)儲(chǔ)局主席伯南克（Ben Bernanke）表示，即使美國國內(nèi)失業(yè)率跌到6.5%，仍會(huì)維持“低利率”好一陣子，以繼續(xù)支持美國的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。美國沒有升息的條件，連帶港澳也不會(huì)立刻大幅升息，也支持著澳門樓價(jià)仍然居高不下。
總而言之，只要美國一天不完全停止“量化寬鬆”，仍然維持“低利率”，再加上數(shù)以千億元計(jì)的中國大陸來澳資金仍未退出樓市，未來一兩年的澳門樓價(jià)應(yīng)該仍會(huì)維持著目前的高位，最多只是“量縮價(jià)平”（買賣數(shù)量萎縮，成交價(jià)格持平），或者“有價(jià)無市”（價(jià)格維持高位，買賣數(shù)量稀少）。樓宇價(jià)格居高不下，當(dāng)然是澳門“無殼媧?！钡淖钔?。
（作者系澳門時(shí)事評(píng)論員、大學(xué)教授）
前 言
不久之前，澳門大學(xué)澳門研究中心撰寫和發(fā)表的《房屋政策：“澳人澳地”研究報(bào)告》（以下簡稱“研究報(bào)告”），曾經(jīng)提出三個(gè)操作模式（經(jīng)濟(jì)房屋升級(jí)模式、協(xié)助澳門永久性居民家庭自置居所模式、港人港地模式），還提出兩個(gè)土地來源（收回閒置土地、新填海土地）。然而，困擾澳門年輕人多時(shí)的房屋問題（包括居住、租賃和置業(yè)三個(gè)層面），是不是單單就能依靠“澳人澳地”就能有效解決呢？
“澳人澳地”的三個(gè)操作模式
研究報(bào)告首先認(rèn)為，從法律層面來看，所謂“澳人”，應(yīng)指十八歲以上的澳門永久性居民（家庭），所謂“澳地”，應(yīng)指位於澳門特別行政區(qū)的國有土地中的私產(chǎn)土地。因此，在操作模式方面，研究報(bào)告提供了三種方案以供諮詢和選擇。此即：
（一）經(jīng)濟(jì)房屋升級(jí)模式：即在經(jīng)濟(jì)房屋相關(guān)要求和限制的基礎(chǔ)上作適當(dāng)調(diào)整，由政府建造和銷售，針對(duì)某一時(shí)段內(nèi)未擁有自置居所，經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)於經(jīng)濟(jì)房屋購買者，但又沒有能力購買普通私人房屋的澳門永久性居民家庭，且有關(guān)房屋只能在澳門永久性居民之間擁有和轉(zhuǎn)售。
（二）協(xié)助澳門永久性居民家庭自置居所模式：即由政府建造和銷售，或在政府主導(dǎo)下交由發(fā)展商執(zhí)行，針對(duì)某一時(shí)段內(nèi)未擁有自置居所，不符合申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)房屋的條件，但又有困難購買普通私人房屋，尤其是首期不足的澳門永久性居民家庭，且有關(guān)房屋只能在澳門永久性居民之間擁有和轉(zhuǎn)售。
（三）“港人港地”模式，即由政府透過公開招標(biāo)批出土地予私人企業(yè)興建房屋。相關(guān)房屋建成後，發(fā)展商不得自留或分租所有單位，須全部推出市場(chǎng)發(fā)售，以協(xié)助澳門永久性居民自置居所，且有關(guān)的房屋只能在澳門永久性居民之間擁有和轉(zhuǎn)售。
不過，即使以上模式都很好，其實(shí)最關(guān)鍵的問題卻在：澳門特區(qū)政府現(xiàn)在根本沒有政府土地去興建公共房屋（包括社會(huì)房屋、經(jīng)濟(jì)房屋，亦即香港稱的公屋、居屋）。而且，研究報(bào)告提出的兩個(gè)所謂解決土地供應(yīng)的方法，都有一些非?，F(xiàn)實(shí)的問題無法解決。
首先，對(duì)於某些“佔(zhàn)著毛坑不拉屎”的閒置土地持有者（個(gè)人或公司），在現(xiàn)行的澳門法制制度之下，只要閒置土地持有者取得土地的過程合乎法律，一旦訴諸法院拒絕政府收回土地，便一定會(huì)陷入曠日持久的訴訟過程之中，拖過三年五載是毫不出奇的，十年八年更是絕不出奇。進(jìn)行訴訟期間，澳門特區(qū)政府是沒有權(quán)力用強(qiáng)制手段去收回他們的土地。所以，此項(xiàng)建議其實(shí)是“講就天下無敵”，真正要落實(shí)不是“做就有心無力”，就是“緩不濟(jì)急”。
其次，“新填海土地”要還多少澳門特區(qū)政府過去欠下的“土地債”？有多少面積的“新填海土地”（特別是一些精華的部分）是早就答應(yīng)“批給”給某些有力人士的？諸如此類，到現(xiàn)在還是一個(gè)“謎”。因此，究竟有多少“新填海土地”可以用“澳人澳地”的模式去發(fā)展“公共房屋”以供澳人使用，其實(shí)又是一個(gè)問題，一點(diǎn)都不樂觀。
研究報(bào)告指出的殘酷現(xiàn)實(shí)
當(dāng)然，這個(gè)研究報(bào)告最精彩的並非它的是結(jié)論和建議，而是報(bào)告在裡面羅列出來的有關(guān)目前澳門房屋問題的真實(shí)數(shù)據(jù)和種種殘酷現(xiàn)實(shí)。例如，研究報(bào)告中明白指出，2000-2012年間，澳門就業(yè)人口收入中位數(shù)由4，711元增至12，000元，增加了7，289元，增幅達(dá)2.55倍。不過，同期，私人樓宇平均售價(jià)由2002年每平方米6，259元，增加至2012年第四季每平方米64，869元，增幅超過10倍。於是，不少澳門人便往往“望樓興嘆”。
研究報(bào)告披露，澳門房地產(chǎn)市場(chǎng)早已現(xiàn)泡沫。這可用一個(gè)簡單的公式來粗略估算，即：租金乘數(shù)=物業(yè)價(jià)格÷每年潛在的租金回報(bào)總額；或物業(yè)價(jià)格=租金乘數(shù)X每年潛在的租金回報(bào)總額。而租金乘數(shù)一般設(shè)在12-15年之間，即屬合理價(jià)格範(fàn)圍之內(nèi)。但是，澳門兩房一廳的單位，約1，000呎，目前售價(jià)是700萬元（即7，000元/呎）連租約，每月租金回報(bào)是15，000元，即一年的租金回報(bào)是180，000元，其租金乘數(shù)是39年，已大大超出合理水平。
研究報(bào)告亦表示，居民購房能力下降，房價(jià)早已脫離實(shí)際購買力。例如，“房價(jià)收入比”是指樓價(jià)與家庭年收入的比值，其計(jì)算公式為：房價(jià)÷家庭年總收入，一般用於考察居民的購房能力。按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，合理的住房價(jià)格支出應(yīng)為每個(gè)家庭3～6年或4～6年的收入，比值越大，說明家庭對(duì)住房的支付能力越低。據(jù)統(tǒng)計(jì)局2012年資料顯示，澳門家庭住戶每月工作收入中位數(shù)為21，200元，即年收入為254，400元，即他們合理的購房能力只能在763，200～1，526，400元之間的物業(yè)。若以目前澳門普通住宅樓宇成交均價(jià)約為7，000元/每平方呎計(jì)算，上述家庭收入最多可以買到218.1呎建築面積的房屋。
故此，以澳門目前房價(jià)的升幅態(tài)勢(shì)來看，已完全不能與居民的收入相適應(yīng)；更何況低息環(huán)境是週期性的，如果美國經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，進(jìn)入加息週期，“供樓負(fù)擔(dān)比率”將會(huì)進(jìn)一步上升，澳門是隨時(shí)有機(jī)會(huì)出現(xiàn)樓市泡沫爆破危機(jī)的。
做房奴，還是要再等一陣子
事實(shí)上，對(duì)一般澳門家庭來說，如果現(xiàn)在買樓，即使七拼八扣出“首期款”，日後每月的“供樓負(fù)擔(dān)比率”都在40%～50%之間，一個(gè)家庭的總收入裡竟然有一半拿去繳房屋貸款，這就絕對(duì)是不折不扣的“屋奴”。因此，對(duì)澳門的“無殼蝸?！保o樓家庭）來說，大家最關(guān)心的話題是：做房奴，還是要再等一陣子，待樓市泡沫爆破才進(jìn)場(chǎng)買樓。
就此而言，大家一定要理解，房價(jià)的漲跌是與市場(chǎng)上是否充斥著不少閒置的流動(dòng)資金最相關(guān)的。因?yàn)椋?dāng)投資者沒有更好的投資工具時(shí)，如股票、期貨、期貨指數(shù)、衍生性工具、貴金屬之類，就會(huì)思考多買幾塊土地，多進(jìn)幾個(gè)房屋單位，作為資產(chǎn)配置的一環(huán)。特別是某些地區(qū)的政府由於官商一體，官商勾結(jié)，政府早就被大型地產(chǎn)發(fā)展商劫持，從來都沒有積極打擊商人炒賣房地產(chǎn)，更會(huì)讓大家認(rèn)定房價(jià)一定長線看漲，即使短期內(nèi)不升值，空擺著去養(yǎng)蚊，也一定沒錯(cuò)。
所以，即使澳門樓價(jià)自2004年到現(xiàn)在，已經(jīng)一路上漲了十年，很多人都明白樓價(jià)要再漲上去已經(jīng)很不容易，租金的投報(bào)率也超低，再加上全球股市上漲，一旦美國加息，資金從樓市轉(zhuǎn)到股市或其他投資工具的現(xiàn)象會(huì)越來越明顯，但是，短期之內(nèi)，樓價(jià)也不會(huì)因此大跌。
澳門“無殼蝸牛”的最痛
短期之內(nèi)澳門樓價(jià)不會(huì)大跌的原因何在？一是美國聯(lián)儲(chǔ)局即使宣佈“量化寬鬆”（QE）有所減碼，但是，每月所減的金額只是自880美元到780美元（100億美元），遠(yuǎn)比大家預(yù)期的少。二是聯(lián)儲(chǔ)局主席伯南克（Ben Bernanke）表示，即使美國國內(nèi)失業(yè)率跌到6.5%，仍會(huì)維持“低利率”好一陣子，以繼續(xù)支持美國的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。美國沒有升息的條件，連帶港澳也不會(huì)立刻大幅升息，也支持著澳門樓價(jià)仍然居高不下。
總而言之，只要美國一天不完全停止“量化寬鬆”，仍然維持“低利率”，再加上數(shù)以千億元計(jì)的中國大陸來澳資金仍未退出樓市，未來一兩年的澳門樓價(jià)應(yīng)該仍會(huì)維持著目前的高位，最多只是“量縮價(jià)平”（買賣數(shù)量萎縮，成交價(jià)格持平），或者“有價(jià)無市”（價(jià)格維持高位，買賣數(shù)量稀少）。樓宇價(jià)格居高不下，當(dāng)然是澳門“無殼媧?！钡淖钔?。
（作者系澳門時(shí)事評(píng)論員、大學(xué)教授）
