春節(jié)過后，關(guān)于中國樓市降價與政策放松的種種消息，接踵而至。

2月底開始，杭州的德信樓盤每平方米降3000元，常州雅居樂星河灣樓盤每平方米降5000元。緊接著3月，廣州保利的三個項目推出“一成首付”優(yōu)惠，青島李滄區(qū)的奧克斯廣場每平方米降2000元，南京多個樓盤降價10%-25%，秦皇島珠江道12號樓盤甚至跌幅40%……此起彼伏的降價傳聞，令整個樓市風(fēng)聲鶴唳。

“從大形勢來看，確實出現(xiàn)了價格調(diào)整，買賣雙方博弈比2013年加劇了很多。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉告訴《財經(jīng)》記者，其原因是多方面的，但“最主要是因為2014年初的信貸比較緊張”。

CRIC克爾瑞咨詢今年2月對全國22個城市的69家銀行分支機(jī)構(gòu)調(diào)研結(jié)果顯示，全國各城市銀行住房按揭貸款總體依然偏緊，利率普遍上調(diào)。相比2013年末，僅兩家銀行還有優(yōu)惠利率，近四成銀行的首套房貸利率上浮5%-15%不等，個別上浮20%。二套房方面，廣州、惠州較基準(zhǔn)利率上浮20%。

在信貸暫時不會放開的預(yù)期下，“樓市崩盤論”甚囂塵上，全國房地產(chǎn)市場成交規(guī)模明顯低于2013年同期水平，一二線城市成交平淡，三線城市分化加劇，不少項目采取“以價換量”的銷售方式來加速周轉(zhuǎn)和回籠資金。

看得見的利好來自資本市場。3月，中茵股份（600745.SH）和天?；ǎ?00965.SZ）的再融資方案獲批，綠地借道金豐投資（600606.SH）實現(xiàn)A股上市獲批，萬科的B轉(zhuǎn)H股也在一年后終于被放行，符合條件的開發(fā)商有望在未來加入優(yōu)先股試點行列。時隔三年后，資本市場的各項融資通道，終于一一對地產(chǎn)企業(yè)打開。

上述信號，稍稍平緩了樓市緊繃的神經(jīng)。然而，二級市場再融資的金額，根本無法與貸款總額的龐大量級相比，對修復(fù)開發(fā)商的資金鏈恐是杯水車薪。而施行多年的限購和限貸政策，是否會在市場下行風(fēng)險加劇的此刻退出歷史？房地產(chǎn)蛋糕已難再做大，未來要靠什么概念拉動？是保障性住房、新型城鎮(zhèn)化，還是炙手可熱的京津冀一體化？抑或只能重走老路，坐等再一次貨幣放水？

“現(xiàn)在幾乎沒有人樂觀?！边@差不多是所有地產(chǎn)圈內(nèi)人士的共識。

房價預(yù)期轉(zhuǎn)向

在住建部2014年房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作任務(wù)中，已不再要求地方政府上報并向社會公布當(dāng)年度房價控制目標(biāo)。在過去的數(shù)年中，這個目標(biāo)最后往往落空。

但是，市場現(xiàn)在更多的擔(dān)心已不是房價快速上漲，而是下跌?！耙郧笆钦牍芏脊懿蛔。▋r格上漲），現(xiàn)在情況變了?！备卟叩禺a(chǎn)董事長李國平告訴《財經(jīng)》記者，不僅是二三線城市，甚至某些一線城市局部地區(qū)的房價也“漲不動”。

在這種情況下，部分開發(fā)商為了走量，價格必然發(fā)生松動。李國平判斷，房價單邊上漲的歷史，已經(jīng)從此改變。

今年以來，降價主要出現(xiàn)在2013年土地供應(yīng)量較大的二線城市，如杭州、蘇州、長沙等等。相比之下，一線城市價格松動主要體現(xiàn)在二手房，一手房因供應(yīng)不足及新盤限價，銷售依然不錯。

張大偉認(rèn)為，造成房價下跌的原因有多方面，其中最重要的是2014年信貸比較緊張，使得購房者的壓力較大、延緩入市。此外，也與局部城市出現(xiàn)供應(yīng)量大于庫存去化速度，導(dǎo)致積壓有關(guān)。

開發(fā)商降價拋售，本意是加速周轉(zhuǎn)、回籠資金，其中亦有信貸收緊導(dǎo)致資金鏈拉緊的影響。但是，此舉卻使得市場對房價不斷上漲的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，更多的需求開始選擇觀望。

“如果信貸再不寬松，降價或者拋售的現(xiàn)象可能就會蔓延?！睆埓髠ヌ狗Q。

2012年初，其實就出現(xiàn)過杭州金星房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的消息，并不排除后續(xù)還有類似公司出現(xiàn)。

陽光股份（000608.SZ）的助理總裁張和平告訴《財經(jīng)》記者，此輪降價是因先出現(xiàn)在杭州，受關(guān)注程度較高。實際上從2013年開始，部分二三線城市“降價已經(jīng)比較厲害”。張和平認(rèn)為，降價對開發(fā)商來說，只是單個項目上的取舍。因為個別項目在個別區(qū)域出現(xiàn)庫存積壓后，特別是供應(yīng)量比較大的區(qū)域，降價也許是唯一的選擇，“這以后會成為地產(chǎn)項目的常態(tài)”。

近期樓市庫存上升較快、而居民購房杠桿率偏高的城市，主要有福州、南昌、寧波、青島、溫州、泉州、贛州等等。

銷售疲軟、資金斷裂的開發(fā)商，最后將面臨破產(chǎn)，今年3月份，浙江奉化最大的開發(fā)商“興潤置業(yè)”陷入危機(jī)，其及關(guān)聯(lián)企業(yè)總負(fù)債高達(dá)35億多元，其中銀行貸款24億元左右。

該公司的軌跡極為典型：高點時高價拿地，而后房價上漲幅度有限，周邊土地供應(yīng)量較大，導(dǎo)致地價出現(xiàn)顯著下跌。而其參與的舊改項目體量大、周轉(zhuǎn)慢，導(dǎo)致沉淀資金較多，資不抵債。

申銀萬國2月的報告預(yù)測，今年開發(fā)商的資金狀況總體與2013年相當(dāng)，除非銷售額下跌超過15%，否則整體資金鏈不會出現(xiàn)斷裂風(fēng)險。而對銀行而言，今年的目標(biāo)仍是維持開發(fā)貸在信貸余額中6.4%的比例不變，也即今年增速在13.2%左右。這一增速，低于今年房地產(chǎn)開發(fā)投資16%的預(yù)計增速，意味著開發(fā)貸仍是稀缺資源。

市場傳聞，溫州等城市可能放開限購以刺激市場，但部分業(yè)內(nèi)人士并不看好。溫州供應(yīng)量非常之大，接近于一線城市，然而當(dāng)?shù)氐馁徺I力偏弱，現(xiàn)在市場對溫州地產(chǎn)的預(yù)期很差。

就地方政府而言，對部分條款進(jìn)行微調(diào)，或放松限購執(zhí)行嚴(yán)格程度，比發(fā)文件明確取消限購可操作性更強(qiáng)。目前二線城市限購條件相對寬松，且執(zhí)行不嚴(yán)，購房群體已是剛需為主，即使放松限購，最多在2至3個月內(nèi)可因為改變預(yù)期而帶來一部分需求釋放，并不能在根本上促進(jìn)銷售增長。

鑒于市場維穩(wěn)仍是政府的一大訴求，幾乎無人認(rèn)為一線城市的限購政策近期會有變動。

資本市場次第放開

地產(chǎn)股再融資在3月獲批，一定程度上對沖了市場因興潤置業(yè)資金鏈斷裂而產(chǎn)生的擔(dān)憂。自2013年8月新湖中寶（600208.SH）發(fā)布定增募資預(yù)案以來，有近40家房地產(chǎn)企業(yè)公告再融資計劃，融資規(guī)模近900億元。

第一批獲批的天?；ǎ纪俄椖繛樘旖蚩崭凵虡I(yè)區(qū)住宅及金海岸住宅項目，該項目并非保障房項目，均價1.1萬元/平方米；而中茵股份項目為徐州中茵廣場，包括寫字樓、公寓、酒店等。此次獲批，顯示出監(jiān)管層態(tài)度并非只盯住保障房，將會更加市場化地對待房地產(chǎn)公司融資行為。

張和平告訴《財經(jīng)》記者，目前獲批的還都是再融資方案，IPO尚未看到放開的信號。但可以看出，監(jiān)管層在做適度的嘗試，整體肯定是趨好。

資本市場再融資的放開只是其一，同時放開的還有萬科B轉(zhuǎn)H股的審批以及優(yōu)先股的試點。

B轉(zhuǎn)H股，有利于提升股票流動性及估值。根據(jù)申銀萬國的測算，萬科若轉(zhuǎn)板成功，A-H股比較效應(yīng)將帶動公司股價有14%左右的提升空間。

證監(jiān)會于3月21日出臺了《優(yōu)先股試點管理辦法》。其中，地產(chǎn)公司由于盈利能力較強(qiáng)、估值低、負(fù)債高，是除銀行以外最有可能試點優(yōu)先股的行業(yè)。

從美國地產(chǎn)公司的實踐來看，優(yōu)先股融資主要是用于開發(fā)商的夾層融資和商業(yè)地產(chǎn)商的并購融資，其優(yōu)勢主要來自類永續(xù)債的性質(zhì)，以及改善資本結(jié)構(gòu)的功能。中期來看，這可能成為地產(chǎn)公司重要的融資渠道。

目前，地產(chǎn)上市公司符合發(fā)行優(yōu)先股條件的只有保利地產(chǎn)（600048.SH）、金地集團(tuán)（600383.SH）和中國建筑（601668.SH），但要闖過國土資源部審核，難度并不亞于再融資方案的批復(fù)。保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)對優(yōu)先股的看法，均是“觀察為主，有機(jī)會不會放棄”。

業(yè)內(nèi)人士指出，再融資重啟、B轉(zhuǎn)H、綠地公布A股借殼方案及優(yōu)先股試點等政策變化一脈相承，都是資本市場市場化改革的一部分，表明證監(jiān)會的管理方式更趨市場化，對房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上的態(tài)度也逐漸趨于中性。后續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上的種種非市場化約束，如限制增發(fā)融資、發(fā)行債券、資產(chǎn)注入、重組等等，或也會進(jìn)一步松動。

張和平認(rèn)為，這屆政府的調(diào)控思路清晰，更多使用市場化手段進(jìn)行引導(dǎo)。以上種種舉措，一方面能有效降低A股地產(chǎn)公司的融資成本，拓寬融資渠道，緩解流動性壓力，利于行業(yè)分化。另一方面，是給市場釋放積極的信號。

整體而言，市場的流動性還是趨緊。從資金成本上看，目前的隔夜拆借利率、實體經(jīng)濟(jì)的貸款利率均較高。從上市公司逐漸公布的年報來看，2013年的融資成本比2012年有明顯的增加?！耙郧盎旧鲜潜茹y行同期貸款利率略高一點，但是2013年整體上都要高很多?！?/p>

此前幾年，地產(chǎn)公司沒有在股市融資的機(jī)會，只能做信托這樣高成本的融資，本質(zhì)上屬于銀行表外業(yè)務(wù)。累積了巨大的金額后，監(jiān)管層對其風(fēng)險難以把控，接下來肯定會做一些調(diào)整。舉例說，受資本市場追捧的公司逐漸能融到更便宜的資金，有助于其資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，同時也會拉開與同行之間的差距。

按照這個調(diào)整趨勢，今年下半年整體資金層面不太可能進(jìn)一步趨緊。再融資逐步放開，大量公司得到機(jī)會，IPO也可能進(jìn)一步重啟，優(yōu)秀的地產(chǎn)商負(fù)債成本一定會下降。

未來要看貨幣政策

從歷史上看，一線城市的房價，每兩三年都會有一次下調(diào)，這次也不排除此可能性。張大偉稱，“現(xiàn)在就看政策會不會救市了，如果再大量釋放信貸，可能房價很快又會漲起來?！?/p>

雖然資本市場在陸續(xù)打開，但總加起來，獲批的金額也才數(shù)十億元。這個額度跟全國范圍的收緊信貸相比，體量可謂芝麻與西瓜，故對市場的信號意義大于實際影響。而且，面臨資金鏈壓力的企業(yè)，大多是中小型開發(fā)商，并不具備在A股融資的資質(zhì)。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售的疲軟，本質(zhì)上是對2013年四季度以來信貸緊張導(dǎo)致按揭貸款利率上行的滯后反應(yīng)，未來房地產(chǎn)銷售的走向，仍要取決于貨幣政策的取向及銀行按揭利率的變化方向。

工商銀行總行信貸部一位人士告訴《財經(jīng)》記者，目前房地產(chǎn)市場在信貸方面的最大癥結(jié)，是因銀行額度緊張，導(dǎo)致首套房在內(nèi)的按揭貸款利率出現(xiàn)普遍上浮，目前上浮程度在5%-15%，造成了剛需購房成本的顯著提高。

換言之，目前按揭貸款利率偏高的原因，并不在限貸和行業(yè)政策，而在于銀行自身。實際上，按現(xiàn)行政策規(guī)定，首套房的按揭貸款利率最低可到7折。

目前房地產(chǎn)行業(yè)政策放松的意義較小，限購、限貸即使放松，對銷售的幫助也非常有限。貨幣政策，才是決定當(dāng)前房地產(chǎn)銷售走勢的唯一關(guān)鍵。

回顧這十年，行業(yè)范圍內(nèi)的大范圍降價，大概有三次。第一次在2005年，以上海、杭州被定點調(diào)控拉開帷幕；第二次，是2008年開年，萬科喊出打折降價信號；第三次在2011年5月，北京通州區(qū)開始降價。

上述三次大降價的時點，都是通脹上行、流動性收緊的末期，開發(fā)商面臨資金流壓力而進(jìn)行價格調(diào)整。

此次國內(nèi)信貸緊縮的原因是，自2013年新一屆政府執(zhí)政以來，意識到過量的貨幣投放對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的反作用力后，提出了“用好增量，盤活存量”的貨幣政策。2014年，央行又堅持穩(wěn)健貨幣政策基調(diào)不變，“兩會”上的《政府工作報告》更是明確提出，2014年的廣義貨幣供應(yīng)量（M2）同比增長維持在13%左右。

隨著美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇、就業(yè)改善和QE削減逐步展開，對國際流動性的吸引力持續(xù)增強(qiáng)，這勢必導(dǎo)致外資流入中國的速度放緩，甚至?xí)霈F(xiàn)外資大規(guī)模流出——人民幣開始貶值就是明證，國內(nèi)流動性進(jìn)一步承壓。

目前，新興的互聯(lián)網(wǎng)金融導(dǎo)致銀行體系內(nèi)存款流失，可貸款資金量減少，資金成本上升。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2014年1月人民幣存款減少了9402億元。存款總額持續(xù)下降，使得銀行不得不提高存款利率來吸引資金，繼而導(dǎo)致信貸新增規(guī)模日益緊張，貸款成本持續(xù)走高——房地產(chǎn)是最典型的資金密集型行業(yè)，必會受到巨大影響。

更大的問題是，地產(chǎn)業(yè)黃金十年已過，行業(yè)蛋糕無法再做大，未來需要尋找新的增長點來驅(qū)動。

李克強(qiáng)總理在2014年的政府工作報告中指出，今年將加大保障性安居工程建設(shè)力度，新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，對拉動經(jīng)濟(jì)或有較大意義。

目前熱炒的京津冀一體化，暫時看不到落地的細(xì)則。早在2004年，國家發(fā)改委就正式啟動了編制京津冀都市圈區(qū)域規(guī)劃，但歷時十年仍未出臺；2011年，“京津冀一體化”、“首都經(jīng)濟(jì)圈”概念寫入國家“十二五”規(guī)劃，成為國家戰(zhàn)略，但三年來仍未有進(jìn)一步細(xì)則。

張大偉告訴《財經(jīng)》記者，這其中更多的是炒作。未來即使真的在高層領(lǐng)導(dǎo)的強(qiáng)力推動下成型，影響也只是區(qū)域性的，會對北京周邊、天津和河北部分的土地價格和房價形成拉動，但可能利好遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大家的預(yù)期。因為，“北京不想要的，河北也不一定想要”。

張和平則表示，陽光股份在天津多個項目駐扎多年，十多年來天津的房價和商場租金上漲幅度都比較穩(wěn)定，現(xiàn)在京津冀一體化是一個機(jī)會。

其他地產(chǎn)公司也在尋覓新的利潤點，主要有兩個方向，一是做金融，萬科、恒大都在收購銀行；其次是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，例如養(yǎng)老、商業(yè)、旅游地產(chǎn)，即和自身地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)聯(lián)動和共贏。

“圈內(nèi)來看，大家都不太樂觀。”張和平坦言。