綠城中國(guó)（03900.HK）與融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）的聯(lián)姻，幾乎成為近日地產(chǎn)界唯一話(huà)題。

5月24日，融創(chuàng)與綠城發(fā)布公告稱(chēng)，融創(chuàng)將以總價(jià)63億港元代價(jià)收購(gòu)綠城24.3%股權(quán)。

交易完成后，融創(chuàng)和九龍倉(cāng)并列第一大股東，原實(shí)際控制人宋衛(wèi)平、夏一波、壽柏年合計(jì)持股18.539%，其中宋衛(wèi)平占10.473%。

這意味著宋衛(wèi)平執(zhí)掌的綠城時(shí)代畫(huà)上了句號(hào)。

綠城中國(guó)這家位于杭州的地產(chǎn)公司，一直深受創(chuàng)始人宋衛(wèi)平的理想主義情懷影響，在市場(chǎng)上以高品質(zhì)、高負(fù)債和低利潤(rùn)著稱(chēng)，因其戰(zhàn)略激進(jìn)、拒絕變通，數(shù)次在政府調(diào)控和市場(chǎng)起伏中因?yàn)橘Y金問(wèn)題面臨險(xiǎn)境，而又?jǐn)?shù)度被人施以援手，轉(zhuǎn)危為安。

經(jīng)歷了大風(fēng)大浪的宋衛(wèi)平，為什么在此時(shí)此刻突然選擇離開(kāi)？

“來(lái)自于退休的需要，不是我，是我的兄長(zhǎng)、同學(xué)壽柏年?！?/p>

宋衛(wèi)平在發(fā)表的公開(kāi)信上說(shuō)，壽柏年20年嘔心瀝血，如今身體條件已無(wú)法面對(duì)超強(qiáng)度的工作量，而他則決定跟老兄弟共進(jìn)退。

他所付出的心血并不會(huì)比壽柏年少。然而難言的是，他們的付出并沒(méi)有讓綠城在行業(yè)的慘淡中得以幸免，“看到的只是越來(lái)越多綁縛，從未能有喘息之機(jī)”，這一切讓他心灰意冷。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，融創(chuàng)收購(gòu)綠城的標(biāo)志性意義是：在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大背景下，房地產(chǎn)步入下行通道，進(jìn)入兼并重組期，行業(yè)資源的進(jìn)一步整合乃大勢(shì)所趨。

“天下本一家，有德者掌之。”宋衛(wèi)平在信中直言，既然已萌生退意，那不如讓位給更有斗志、有激情、有能力的人。他已過(guò)了知天命之年，深知應(yīng)該做什么、能做什么。身居何位，已非人生最重要命題。

孫宏斌就是他選擇的接班人。業(yè)內(nèi)都知道，孫宏斌是個(gè)梟雄，也曾不可一世，也曾鋃鐺入獄，曾被迫賣(mài)掉順馳，又能在數(shù)年后卷土重來(lái)。

然而他會(huì)帶領(lǐng)綠城走向哪里？沒(méi)人能確定。離開(kāi)了宋衛(wèi)平的綠城，等于喪失了極致品質(zhì)的標(biāo)簽，打上了更加商業(yè)氣息的融創(chuàng)烙印，這還會(huì)是原來(lái)的綠城嗎？

“只要是綠城造的房子，不管是以前造的、現(xiàn)在造的、將來(lái)造的，我全部負(fù)責(zé)任?！彼涡l(wèi)平保證說(shuō)，他跟綠城的脈絡(luò)和淵源是永遠(yuǎn)不會(huì)被隔斷的，這個(gè)已經(jīng)不需要說(shuō)明。

“三言?xún)烧Z(yǔ)說(shuō)不清楚，情深似海?！?/p>

宋衛(wèi)平離場(chǎng)

宋衛(wèi)平在信中自述稱(chēng)，過(guò)往對(duì)社會(huì)、對(duì)客戶(hù)、對(duì)員工所付出的心血，都出于畢生之理想，從未敢有輕慢“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的時(shí)刻。

事實(shí)上也確實(shí)如此，這也解釋了為何在他退場(chǎng)之時(shí)，輿論對(duì)其多有同情和惋惜。

綠城所造房屋的質(zhì)量是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的標(biāo)桿，然而恰恰是因?yàn)檫@種對(duì)成本和細(xì)節(jié)的高度偏執(zhí)，以及對(duì)公司管控過(guò)于散漫，導(dǎo)致綠城在大勢(shì)下行的時(shí)候，喪失了騰挪的利潤(rùn)空間。

“我相信這個(gè)決定是一輩子里面最應(yīng)該作的決定，”宋衛(wèi)平在發(fā)布會(huì)上說(shuō)，“它把我解放出來(lái)了?！?/p>

他直言不諱對(duì)政府的不滿(mǎn)：從2005年延續(xù)到今日的不合理調(diào)控，使得中國(guó)房地產(chǎn)，市場(chǎng)不像市場(chǎng)、行業(yè)不像行業(yè)、企業(yè)不像企業(yè)，最基本的自由和信用原則被拋棄，已經(jīng)不適合一般的公司生存和發(fā)展。

綠城這類(lèi)產(chǎn)品導(dǎo)向型的企業(yè)，專(zhuān)注于高端產(chǎn)品，客戶(hù)來(lái)源小眾，不少屬于投資性需求，對(duì)于市場(chǎng)的環(huán)境要求高，又對(duì)調(diào)控敏感度極高，所以在行業(yè)不景氣和政府調(diào)控的時(shí)候，總是首當(dāng)其沖。

綠城在2008年險(xiǎn)些投身中海地產(chǎn)，2012年接受九龍倉(cāng)入股，到2014年選擇跟融創(chuàng)聯(lián)姻。每當(dāng)市場(chǎng)波云詭譎，宋衛(wèi)平和他的綠城就置身在風(fēng)口浪尖。

然而對(duì)市場(chǎng)未來(lái)深深的擔(dān)憂(yōu)，才是他選擇離開(kāi)的最重要原因。他說(shuō)，公司現(xiàn)在是最艱難的時(shí)候，眾多問(wèn)題糾結(jié)在一起，既有綠城自身的問(wèn)題、行業(yè)的問(wèn)題，也有政府的問(wèn)題，和整個(gè)經(jīng)濟(jì)改革的問(wèn)題。

根據(jù)報(bào)表，綠城中國(guó)2013年銷(xiāo)售收入289.91億元，同比下降18.1%，主要受到合肥翡翠湖玫瑰園及青島理想城項(xiàng)目拖累。

宋衛(wèi)平站在常州的項(xiàng)目上自問(wèn)，這么好的項(xiàng)目，怎么就沒(méi)人買(mǎi)呢，客戶(hù)都到哪里去了？

綠城的產(chǎn)品是高端項(xiàng)目，60%以上是企業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的，另外40%是由事業(yè)和各類(lèi)管理機(jī)構(gòu)，包括央企、國(guó)企的從業(yè)人員購(gòu)買(mǎi)。

這類(lèi)產(chǎn)品的滯銷(xiāo)，意味著富裕階層購(gòu)買(mǎi)力的衰減，以及對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的悲觀(guān)預(yù)期。正如宋自己所說(shuō)，潛在購(gòu)買(mǎi)者要么移民出國(guó)了，要么破產(chǎn)沒(méi)錢(qián)了。

他說(shuō)，房地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的“我賣(mài)給你住，你再賣(mài)給我住”。它的發(fā)展需要強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的依托，如果沒(méi)有積極的改變，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)下滑將無(wú)可避免，到一定階段可能會(huì)崩潰。

這種危機(jī)已不能等閑視之，必須要采取短、中、長(zhǎng)的根本性的一些措施，中國(guó)的企業(yè)如果再這樣萎靡不振，我們的“中國(guó)夢(mèng)”是無(wú)法延續(xù)的。

“趁著企業(yè)還沒(méi)宣布沒(méi)救的時(shí)候，把這個(gè)艱巨的任務(wù)交給老孫?！彼涡l(wèi)平說(shuō)，孫宏斌是越艱難越有辦法，越有斗志的人。

而就閻焱提到宋衛(wèi)平好賭，一個(gè)月飛一次拉斯維加斯，結(jié)果輸?shù)粽麄€(gè)公司的傳聞，一位綠城內(nèi)部人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，業(yè)內(nèi)都知道宋衛(wèi)平因?yàn)樯眢w原因，已經(jīng)多年不乘飛機(jī)，所以謠言不攻自破。

但宋對(duì)好賭一事，卻直認(rèn)不諱。他說(shuō)賭徒是快樂(lè)的旅游者，但是他知道自己的職責(zé)所在，所以這個(gè)因素的影響微乎其微。

但是他需要澄清的是“開(kāi)發(fā)商黑血論”，他說(shuō)天下絕大部分的發(fā)展商和絕大部分百姓是一模一樣的、都是善良的，他們無(wú)非在遵循一種商業(yè)規(guī)則做他們的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而已，沒(méi)有特別好的人，也沒(méi)有特別差的人，人之初、性本善。

孫宏斌入局

“我找一個(gè)比我還要兇悍的狼來(lái)管他們（員工），這是我對(duì)以往錯(cuò)誤的彌補(bǔ)?！彼涡l(wèi)平在杭州的媒體發(fā)布會(huì)上稱(chēng)。這個(gè)人要能彌補(bǔ)他過(guò)去在公司管控體系上的失誤。

遴選接班人是個(gè)難題，一個(gè)涉及20年心血、5000名員工和100萬(wàn)業(yè)主的抉擇?！昂苤氐囊粋€(gè)擔(dān)子?！彼f(shuō)，業(yè)內(nèi)前十大的地產(chǎn)商，喜歡他的人也不多，所以無(wú)需舍近求遠(yuǎn)，已經(jīng)磨合兩年多的孫宏斌團(tuán)隊(duì)，就成為一個(gè)很自然的選擇。

2012年綠城的資金鏈再次抽緊，當(dāng)年6月8日，綠城與九龍倉(cāng)簽訂戰(zhàn)略合約，九龍倉(cāng)以51億港元入股綠城，成為綠城中國(guó)第二大股東。隨后，6月22日，綠城與融創(chuàng)共同組建融創(chuàng)綠城控股有限公司（融創(chuàng)綠城），各持股50%，綠城中國(guó)將旗下9個(gè)項(xiàng)目注入融創(chuàng)綠城中，融創(chuàng)中國(guó)則向綠城中國(guó)支付人民幣33.72億元對(duì)價(jià)。

在融綠的合作中，融創(chuàng)負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)和管控，綠城負(fù)責(zé)產(chǎn)品和設(shè)計(jì)，業(yè)績(jī)反映很好，宋給孫的個(gè)人表現(xiàn)打90分-95分。隨著交情日深，二人既是商業(yè)上的合作伙伴，又是一起做事的朋友。

孫宏斌在發(fā)布會(huì)上的姿態(tài)放得異常低，“過(guò)去這兩年里面，我一直是綠城的中層干部，管著上海那一塊，這次是提拔，主要是花錢(qián)了、提拔了?！彼f(shuō)，綠城還是綠城，綠城所有的都不會(huì)有變化，融創(chuàng)只是加盟。

九龍倉(cāng)仍將扮演財(cái)務(wù)投資者的角色，綠城經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)權(quán)未來(lái)應(yīng)該在孫宏斌手中。這個(gè)三角結(jié)構(gòu)短期內(nèi)不會(huì)改變。按照宋衛(wèi)平的說(shuō)法，香港人與內(nèi)地人的管理理念有差異，并且九龍倉(cāng)的本土化程度欠缺，九龍倉(cāng)從來(lái)沒(méi)有意圖成為綠城中國(guó)的操縱者。

對(duì)于近溢價(jià)50%的價(jià)格，孫宏斌表示股價(jià)低是“資本市場(chǎng)不識(shí)貨”，每股12港元等于凈資產(chǎn)折扣13%，意味著綠城的所有土地都是按照原價(jià)給的。在他看來(lái)，綠城的品牌大概值200億元，這次交易的價(jià)值也是200億元，相當(dāng)于說(shuō)融創(chuàng)花錢(qián)買(mǎi)了一個(gè)品牌，其土地跟房子都是白送的。

萊坊國(guó)際（Knight Frank）的大中華高級(jí)董事林浩文告訴《財(cái)經(jīng)》記者，近日來(lái)股價(jià)普遍走低是因?yàn)楦酃傻耐顿Y人，對(duì)本土的開(kāi)發(fā)商目前有些悲觀(guān)，主要原因是對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)下滑的擔(dān)憂(yōu)以及對(duì)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式的持續(xù)性的考量。

里昂證券計(jì)算顯示，融創(chuàng)收購(gòu)綠城股權(quán)，其盈利及資產(chǎn)凈值將可獲得不小的提升，最值得關(guān)注的是融創(chuàng)是否有足夠資金收購(gòu)，以及與綠城及其另一大股東九龍倉(cāng)的合作。

融創(chuàng)過(guò)去一段時(shí)期，深耕既有的北京、天津、蘇南及重慶等經(jīng)濟(jì)活力區(qū)，進(jìn)一步鞏固了在蘇南區(qū)域的領(lǐng)先地位，之后又通過(guò)與綠城合作，戰(zhàn)略性進(jìn)入上海，完善了長(zhǎng)三角區(qū)域的戰(zhàn)略布局。

根據(jù)年報(bào)，融創(chuàng)2013年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額營(yíng)業(yè)收入308億元人民幣，同比增長(zhǎng)48%。

融創(chuàng)的融資成本也在降低，2013年度新增借款加權(quán)平均實(shí)際利率下降至8.3%。凈負(fù)債率從2012年的78.9%大幅下降至69.7%，在2013年還新增了19塊土地，財(cái)務(wù)狀況比較健康。

穆迪助理副總裁梁鎮(zhèn)邦表示，收購(gòu)價(jià)將在融創(chuàng)的財(cái)務(wù)能力范圍內(nèi)。但是融創(chuàng)財(cái)務(wù)靈活性將略有下降，不過(guò)可以通過(guò)放慢收購(gòu)?fù)恋夭椒ズ驮黾哟_認(rèn)高利潤(rùn)項(xiàng)目收入彌補(bǔ)。

此次收購(gòu)綠城應(yīng)是融創(chuàng)邁出的重要一步棋，不僅大幅拓展了自己的版圖——從8個(gè)城市到40個(gè)城市，而且獲得綠城的品牌背書(shū)。不管孫宏斌如何剖白自己對(duì)規(guī)模并不看重，幾乎沒(méi)有人相信歷史上野心勃勃的他會(huì)一夜之間轉(zhuǎn)性。

然而整合殊為不易，更何況置身于行業(yè)慘淡的背景之下，有傳言稱(chēng)綠城老員工已經(jīng)出現(xiàn)大量出走，如何穩(wěn)定軍心是擺在孫宏斌面前最緊迫的課題。

綠城和藍(lán)城

孫宏斌坦承，收購(gòu)綠城，心里打鼓。

2013年報(bào)顯示，綠城項(xiàng)目目前主要分布在浙江（土地儲(chǔ)備面積比例44.6%）、上海（5.4%）、江蘇（8.8%）和山東（13.7%）等地區(qū)，其中上海和蘇南地區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)劃至融綠平臺(tái)。

“綠城布局的城市比融創(chuàng)多很多，管理難度非常大?！睂O宏斌在發(fā)布會(huì)上說(shuō)，初步制定合并之后的三個(gè)原則，第一個(gè)是比較原則，在各自?xún)?yōu)勢(shì)區(qū)域，各自發(fā)展。比如說(shuō)在浙江和山東，融創(chuàng)會(huì)退出；在天津和重慶，綠城也不去，各自?xún)?yōu)勢(shì)區(qū)域，各自做各自的。第二個(gè)原則，在一線(xiàn)城市雙方合起來(lái)做，比如在上海和北京，其已經(jīng)這樣操作。第三個(gè)原則，在南方如深圳、廣州、廈門(mén)、福州、南京等城市，綠城為主來(lái)做，融創(chuàng)會(huì)參一點(diǎn)股。

但是收購(gòu)綠城畢竟跟搭建融綠不同，不如后者那樣容易推進(jìn)。完整收購(gòu)一個(gè)企業(yè)，涉及到利益博弈、架構(gòu)的調(diào)整和文化的融合等，更何況綠城從品牌、規(guī)模等諸多方面都優(yōu)于融創(chuàng)，孫宏斌想要融合、吸收和超越宋衛(wèi)平的綠城，絕非易事。

宋衛(wèi)平曾經(jīng)遇到的難題，將無(wú)一遺漏全部擺在孫宏斌面前，只會(huì)多、不會(huì)少。

“我是一直對(duì)這個(gè)市場(chǎng)挺悲觀(guān)的?！?孫宏斌在發(fā)布會(huì)上說(shuō)，大家都知道產(chǎn)能過(guò)剩是各個(gè)行業(yè)都有，房地產(chǎn)確實(shí)也一樣，“三四線(xiàn)城市供應(yīng)量天大”。

他說(shuō)，一方面整個(gè)經(jīng)濟(jì)在下行壓力情況下，房地產(chǎn)想好是很難的。另一方面，政策的制定者確實(shí)在過(guò)去做了很多很荒唐的政策，現(xiàn)在正在慢慢改，還沒(méi)有改過(guò)來(lái)，讓這個(gè)行業(yè)非常難做。

但是他對(duì)政府還是有信心，他覺(jué)得最近有好轉(zhuǎn)的跡象。

政策層面的“微調(diào)”比如5月央行優(yōu)先支持首套自住用房的房貸政策，各地限購(gòu)政策松綁的聲音等，已經(jīng)顯示出房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，挾持著GDP的增速之憂(yōu)，在倒逼政策走向適度寬松。

海通證券表示，在過(guò)去十年，房?jī)r(jià)處于持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大階段。企業(yè)只需要采用囤地、高杠桿或者逆周期操作就可以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。但是調(diào)控的中長(zhǎng)期現(xiàn)實(shí)，房?jī)r(jià)未來(lái)漲幅受限，規(guī)模被壓制。

因此根據(jù)杜邦分析法則，地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)俪鼍捅仨氃趦?nèi)控進(jìn)一步做細(xì)，通過(guò)成本控制和品牌溢價(jià)來(lái)提高利潤(rùn)率，通過(guò)高速去化來(lái)提高土地周轉(zhuǎn)率從而加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，以及通過(guò)創(chuàng)新融資模式來(lái)增加企業(yè)資金效率和安全。

而得以從這些問(wèn)題中脫身的宋衛(wèi)平，此時(shí)的興趣是探索養(yǎng)老、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，他宣稱(chēng)將打造一個(gè)全新的“藍(lán)城”去專(zhuān)注于這些行業(yè)。

他說(shuō)五年到十年之內(nèi)，“綠城養(yǎng)老”這個(gè)品牌在社區(qū)里和居家里的應(yīng)用，要做到世界水平，擁有10萬(wàn)人以上的受眾，要讓中產(chǎn)階級(jí)也可以享受，還能給政府提供借鑒。

另外，他要在農(nóng)業(yè)上嘗試一些根本性的變革，要為5億農(nóng)民、2億多老年人，做一點(diǎn)事情。

宋衛(wèi)平說(shuō)自己屬狗之人，天生就是看家護(hù)院，為眾生服務(wù)的。

綠和藍(lán)，“我當(dāng)然喜歡藍(lán)了”，宋說(shuō)，在1994年起綠城名字的時(shí)候，它本身就有兩個(gè)名字，第一個(gè)是藍(lán)城，另一個(gè)是綠城，我問(wèn)另外七個(gè)人，他們都喜歡綠城，只有我一個(gè)人喜歡藍(lán)。

“現(xiàn)在看我的了?！?/p>