王飛龍

摘要：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，做好前期市場(chǎng)調(diào)研工作是至關(guān)重要的，這將會(huì)關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否。本文將圍繞對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研展開(kāi)相應(yīng)的分析與思考，以便業(yè)內(nèi)人士參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；開(kāi)發(fā)；市場(chǎng)調(diào)研；思考

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益成熟，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，危險(xiǎn)系數(shù)直線上升，所以，應(yīng)重視并落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研工作，從而為整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作奠定理論和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前市場(chǎng)調(diào)研的目的、作用及必要性

所謂開(kāi)發(fā)前市場(chǎng)調(diào)研指的是，于投資決策正式實(shí)施之前，圍繞項(xiàng)目的技術(shù)性及經(jīng)濟(jì)性展開(kāi)系統(tǒng)而深入的論證，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)，為整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作提供必要的指導(dǎo)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前市場(chǎng)調(diào)研，其目的在于保證項(xiàng)目決策的民主化以及合理化，最大程度規(guī)避決策失誤及其不利后果，為項(xiàng)目謀求盡可能大的綜合效益^[1]。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前市場(chǎng)調(diào)研，其作用包括：1）作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策的依據(jù)；2）作為籌集開(kāi)發(fā)資金的依據(jù)；3）作為開(kāi)發(fā)部門與各有關(guān)部門商談簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)；4）作為編制規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)；5）作為項(xiàng)目管理中有關(guān)階段工作的依據(jù)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前市場(chǎng)調(diào)研，其必要性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有其特殊性，所以，有必要予以系統(tǒng)而深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，從而謀求最大的綜合效益；2）房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)周期長(zhǎng)、成本大，因而具有較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，所以，有必要對(duì)各類不確定影響因素予以科學(xué)預(yù)測(cè)，從而規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)；3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“產(chǎn)物”（如商品房），是用于交換的，所以，有必要對(duì)需求者及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況予以全方位了解，只有如此，才能直指重點(diǎn)，事半功倍。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前市場(chǎng)調(diào)研的實(shí)施

2.1工作階段的劃分

主要工作階段：1）投資機(jī)會(huì)研究；2）初步可行性研究；3）詳細(xì)可行性研究；4）項(xiàng)目的評(píng)估與決策^[2]。

2.2實(shí)施步驟

主要實(shí)施步驟：1）簽訂合同與籌劃準(zhǔn)備；2）調(diào)查研究與收集信息；3）方案設(shè)計(jì)；4）評(píng)價(jià)與詳細(xì)研究；5）方案優(yōu)化與選擇；6）編寫可行性研究報(bào)告書；7）可行性研究報(bào)告的評(píng)估和審批。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前市場(chǎng)調(diào)研中存在的問(wèn)題

3.1缺乏完善的理論指導(dǎo)

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研工作絕大多數(shù)以2000年頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》為基礎(chǔ)而展開(kāi)。上述規(guī)定針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研工作給出了大體框架以及一系列研究方法。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有其特殊性，和常規(guī)工業(yè)項(xiàng)目存在較大區(qū)別，通常無(wú)法直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》^[3]，因此，很多情況下，該項(xiàng)工作人員僅能憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)或者理解來(lái)選擇和確定相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，如此一來(lái)，參考價(jià)值無(wú)法百分百保證，給市場(chǎng)調(diào)研質(zhì)量埋下了極大隱患。

3.2市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，在開(kāi)發(fā)前找準(zhǔn)市場(chǎng)定位是一個(gè)極為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，是該項(xiàng)目的文化精髓所在，同時(shí)也指明了該項(xiàng)目的具體營(yíng)銷方向。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研普遍將市場(chǎng)定位的確定工作列為重中之重。以弘基集團(tuán)的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例。該集團(tuán)經(jīng)研究決定在上海四川北路開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括餐飲、百貨這兩大方面。然而，后期收益不甚理想，導(dǎo)致這一問(wèn)題的關(guān)鍵原因在于前期市場(chǎng)調(diào)研未能把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，因?yàn)槠涓浇呀?jīng)存在多家相同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，且品牌效應(yīng)已然形成^[4]。

3.3先入為主進(jìn)行開(kāi)發(fā)

對(duì)諸多以失敗告終的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析和研究發(fā)現(xiàn)，其投資決策失誤，相當(dāng)一部分是由于可預(yù)測(cè)因素造成的，如高級(jí)別墅選址在工業(yè)園區(qū)附近，如此一來(lái)，造成別墅風(fēng)景不佳，且存在噪音污染及環(huán)境污染等問(wèn)題，從而難以吸引消費(fèi)者；部分項(xiàng)目選址在規(guī)劃混亂的農(nóng)民居住區(qū)中，有可能面對(duì)回遷房，又或者是廉租房的強(qiáng)烈沖擊^[5]，所以，中途夭折的案例屢見(jiàn)不鮮；部分項(xiàng)目的建設(shè)成本失控，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)之后，出現(xiàn)資金難以為繼的尷尬局面。以上失敗案例在很大程度上是由于先入為主、未能做好可預(yù)測(cè)因素控制而導(dǎo)致的，這將會(huì)給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的打擊，甚至是毀滅性的打擊。

4.解決對(duì)策

4.1嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批程序

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，應(yīng)對(duì)其市場(chǎng)調(diào)研的審批予以嚴(yán)格控制。由于房屋建筑物質(zhì)量和使用者的生命財(cái)產(chǎn)安全密切相關(guān)，所以，質(zhì)量問(wèn)題一直以來(lái)都是我國(guó)政府普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，并為之制訂和頒布了一系列的法律法規(guī)，如《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》等。所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研中，便應(yīng)該將質(zhì)量問(wèn)題提上日程，保證建設(shè)質(zhì)量，將房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的基本建設(shè)程序落實(shí)到位，不管是單位，還是個(gè)人，均不可對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研程序進(jìn)行簡(jiǎn)化，當(dāng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告等沒(méi)有達(dá)到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，評(píng)估單位應(yīng)堅(jiān)持立場(chǎng)，不予評(píng)估，與此同時(shí)，審批單位也應(yīng)堅(jiān)守原則，不予立項(xiàng)批準(zhǔn)。

4.2重視市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)較為復(fù)雜，同時(shí)還具有以下特點(diǎn)：1）涉及多個(gè)專業(yè)及行業(yè)；2）產(chǎn)品具有不可移動(dòng)性；3）具有較高的投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，市場(chǎng)調(diào)研發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，甚至關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成功與失敗。通過(guò)對(duì)典型的失敗案例進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)一部分是由于市場(chǎng)調(diào)研不充分、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確造成的。所以，有必要將市場(chǎng)調(diào)研工作提升到一個(gè)相當(dāng)高的高度，基于該領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)對(duì)市場(chǎng)展開(kāi)全面的調(diào)研，深入的分析，系統(tǒng)的總結(jié)，從而給出極具參考價(jià)值的可行性研究報(bào)告，尤其要解決市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確的問(wèn)題。在市場(chǎng)調(diào)研工作具體實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)重視與專業(yè)調(diào)查公司以及科研院所的合作，還應(yīng)采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)查方式（如抽樣調(diào)查等^[6]），從而實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶實(shí)際需求的精準(zhǔn)把握。

4.3不斷更新經(jīng)營(yíng)理念

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，且存在效益下滑的趨勢(shì)，相當(dāng)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在嘗試轉(zhuǎn)型，將工作重心轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一方面。需要指出的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這二者由于領(lǐng)域歸屬不同，所以，操作模式也存在一定的區(qū)別，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很熟悉，卻不一定能夠很好地適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)營(yíng)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中，不可先入為主，盲目開(kāi)發(fā)，應(yīng)該不斷更新經(jīng)營(yíng)理念，如通過(guò)招商這種方式，讓更多專業(yè)人士為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研提供智力支持，從而使項(xiàng)目能夠最大程度滿足實(shí)際的商業(yè)需求，符合該類項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，如此一來(lái)，才能為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)更大綜合收益。

5.結(jié)束語(yǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的日益提高，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍有很大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，與此同時(shí)，也存在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。為降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，減少開(kāi)發(fā)成本，給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益，則需要重視并落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研工作，如嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批程序等，與此同時(shí)，還應(yīng)該重視相關(guān)工作人員的培養(yǎng)，提高他們的專業(yè)技能，從而保證市場(chǎng)調(diào)研工作的質(zhì)量和效率，為房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展奠定有利的基礎(chǔ)。（作者單位：府谷縣統(tǒng)計(jì)局）

參考文獻(xiàn)：

[1] 梁天雨，趙丹.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)分析[J].華章，2013，33：48.

[2] 李歡迪，毛喜玲.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理淺析[J].科技致富向?qū)В?011，27：380.

[3] 史以賢.房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的法治思考——以限購(gòu)令法律問(wèn)題為視角[J].中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法研究，2012，00：97-103.