《21CBR》：2013年以來秦禾集團(tuán)的拿地，大多數(shù)都是高溢價(jià)、高樓面價(jià)、高總價(jià)的“三高”地塊。你們?nèi)绾卧u估未來房地產(chǎn)市場？

黃其森：2013年上半年，泰禾因?yàn)槟玫亩际堑赝?，很多人有質(zhì)疑。事實(shí)上，上半年160億的土地款，除了規(guī)定的20億還沒有到期外，已全部支付結(jié)清，這點(diǎn)上可以說明我們資金的實(shí)力和狀況。另外我們在年初就搶先起步拿地，房地產(chǎn)最大的成本是土地成本，地拿對了后面的事情就簡單了。2013年下半年在北京，一塊地都沒拿。我們一直是有所為，有所不為。

房地產(chǎn)這幾年整體調(diào)控不斷，形勢不太明朗。我認(rèn)為，真正的黃金十年才剛剛開始。因?yàn)閺慕ㄖ勖驮O(shè)計(jì)來講，原來的房地產(chǎn)還僅僅是解決一個(gè)溫飽問題，時(shí)間往后走，都會有一個(gè)升級的需求和空間；另外城鎮(zhèn)化到底是怎么走？它跟房地產(chǎn)是什么關(guān)系？

雖然這個(gè)不同開發(fā)商還是有一些模糊認(rèn)識，但是大家都看到中央政府對城鎮(zhèn)化的支持力度還是很大的。泰禾敢拿地，實(shí)際上也還是對土地和行業(yè)的判斷，對整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)形勢的判斷。

《21CBR》： 2013年泰禾集團(tuán)實(shí)際對下屬控股公司提供的擔(dān)?？傤~為158.47億元，是公司凈資產(chǎn)的7倍。一旦政策市場有變，風(fēng)險(xiǎn)如何化解？

黃其森： 在項(xiàng)目上，我們堅(jiān)持深耕戰(zhàn)略和高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略。除了福建以外，堅(jiān)決布局在一線城市。泰禾產(chǎn)品，比如“院子系列”等走的是精品、高端路線，也只有在一線地區(qū)能夠做出高溢價(jià)。如果房價(jià)只有六七千，怎么溢價(jià)？

泰禾現(xiàn)在90%以上的項(xiàng)目都基本上做到七個(gè)月左右就可以開盤銷售。為什么能做到？其實(shí)還是跟我們深耕戰(zhàn)略有關(guān)。因?yàn)槟阒挥袑@個(gè)地方的市場了解，產(chǎn)品定位實(shí)際上拿地的時(shí)候方案已經(jīng)清楚了。還有人脈資源的因素。高周轉(zhuǎn)，能夠有效地規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。

另外，擔(dān)保問題表明大股東對上市公司的支持。泰禾最重要的是有大股東泰禾投資（占公司總股本的79.57%），這是很重要的一點(diǎn)，要有人愿意拿錢出來對這個(gè)公司負(fù)責(zé)。

《21CBR》：碧桂園擁有土地儲備存量約5000萬平方米，足夠五年開發(fā)用量。不出意外，碧桂園的年度銷售額將首次達(dá)到千億。對于這位 “千億新星”，你們?nèi)绾慰矗?/p>

黃其森：今年碧桂園的表現(xiàn)非常亮麗，但我認(rèn)為，這個(gè)發(fā)展可能是不可持續(xù)的。因?yàn)楸坦饒@基本上布局三四線城市，三四千畝地大盤開盤，而土地是稀缺的一種資源，國家要守住18億畝的紅線，這樣拿地以后會越來越難。

城鎮(zhèn)化還是人的城鎮(zhèn)化。動輒三四千畝的開發(fā)量，特別是在三四線城市不一定有人口、就業(yè)、配套等各個(gè)方面的支撐，甚至?xí)霈F(xiàn)從造城變成鬼城的現(xiàn)象。

《21CBR》：泰禾廣場也是你們的一個(gè)重要產(chǎn)品系列，你們說要學(xué)習(xí)萬達(dá)超越萬達(dá)，在哪一點(diǎn)去超越？

黃其森：我們更看重質(zhì)量以及資金的回報(bào)，而不單單只是數(shù)量。泰禾廣場主要是深耕福建拓展廣東市場，希望3到5年達(dá)到20到30個(gè)。

關(guān)于超越，我們看到在建筑形式上萬達(dá)是千篇一律的，而我們會跟當(dāng)?shù)匚幕M(fèi)習(xí)慣結(jié)合起來，考慮不同的差異性；萬達(dá)百貨是不賺錢的，是來填這個(gè)場，我們不做百貨，把這個(gè)面積空出來，更多引進(jìn)一些體驗(yàn)性的商業(yè)業(yè)態(tài)，以應(yīng)對電商的沖擊。同時(shí)我們在招商品牌、設(shè)計(jì)、產(chǎn)品研發(fā)細(xì)分等方面也都會體現(xiàn)出差異化。（采訪/鄧林奕）