【摘要】運(yùn)用現(xiàn)代管理理論和方法，把握和控制土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過程，核算土地一級(jí)開發(fā)成本，才能創(chuàng)造土地開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本文從土地一級(jí)開發(fā)和土地一級(jí)開發(fā)成本的概念內(nèi)涵，土地一級(jí)開發(fā)的作用，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本核算三個(gè)方面進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】開發(fā) 成本 核算 效益

一、土地一級(jí)開發(fā)和土地一級(jí)開發(fā)成本的概念內(nèi)涵

依據(jù)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，將列入土地儲(chǔ)備計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目，以公開招標(biāo)的方式確定開發(fā)主體。獲得項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)權(quán)的開發(fā)企業(yè)，按照“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，實(shí)施土地開發(fā)項(xiàng)目，運(yùn)用現(xiàn)代管理理論和方法，組織征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，配套交通環(huán)境建設(shè)，和投資融資，把握和控制土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過程，創(chuàng)造土地開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

土地一級(jí)開發(fā)成本是指實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過程的費(fèi)用。土地開發(fā)過程中，基礎(chǔ)配套設(shè)施項(xiàng)目眾多，費(fèi)用種類多種多樣，核算開發(fā)區(qū)土地一級(jí)開發(fā)成本，需要依據(jù)不同的建設(shè)項(xiàng)目，分門別類進(jìn)行成本核算。土地開發(fā)成本分為兩大類，直接成本和期間費(fèi)用成本，直接成本包括五個(gè)方面，征地成本、動(dòng)遷拆遷成本、前期工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、公建配套實(shí)施成本。期間費(fèi)用包括三個(gè)方面：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。目前，土地一級(jí)開發(fā)商大都使用征收土地——平整土地——出售土地的土地管理手段。一級(jí)開發(fā)商受某些機(jī)構(gòu)的委托實(shí)施土地開發(fā)，在移交后向委托機(jī)構(gòu)收取一定的開發(fā)費(fèi)用。

二、土地一級(jí)開發(fā)的作用

項(xiàng)目決策要以土地一級(jí)開發(fā)成本為依據(jù)，土地一級(jí)開發(fā)具有項(xiàng)目投資巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這一特點(diǎn)決定了土地一級(jí)開發(fā)成本對(duì)項(xiàng)目決策的重要性。開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目決策中的主要問題，開發(fā)成本超過投資者的財(cái)務(wù)承受能力，決策者就會(huì)放棄開發(fā)項(xiàng)目。在土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策階段，開發(fā)成本是項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析重要依據(jù)。

（一）項(xiàng)目融資是以土地一級(jí)開發(fā)成本為依據(jù)

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，這就要求項(xiàng)目投資者要有較強(qiáng)的融資能力，確保土地一級(jí)開發(fā)的資金需求。土地一級(jí)開發(fā)成本決定了資金的需求量，提供資金籌集的依據(jù)。金融機(jī)構(gòu)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)價(jià)時(shí)，土地一級(jí)開發(fā)成本是決策的主要依據(jù)。所以，土地一級(jí)開發(fā)成本同樣是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目融資的依據(jù)。

（二）項(xiàng)目成本管理也是以土地一級(jí)開發(fā)成本為依據(jù)

土地一級(jí)開發(fā)成本通過各個(gè)階段的預(yù)算，以及竣工決算確定下來(lái)。不同階段的土地一級(jí)開發(fā)成本預(yù)算是成本管理的主要方法，后期成本估算都不能超過前期估算的限度。數(shù)值準(zhǔn)確的土地一級(jí)開發(fā)成本是成本管理的基礎(chǔ)，在準(zhǔn)確確定土地一級(jí)開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)成本管理的有效性。

（三）土地出讓價(jià)格同樣是以土地一級(jí)開發(fā)成本為依據(jù)

土地出讓交易價(jià)格是指具有使用權(quán)的地塊完成“七通一平”，直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)和土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價(jià)是指在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，報(bào)國(guó)土局審定通過的地價(jià)，毛地價(jià)較為穩(wěn)定，對(duì)土地出讓交易價(jià)格的影響不大。所以，土地一級(jí)開發(fā)成本是決定土地出讓價(jià)格的重要依據(jù)。

三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本核算

土地開發(fā)也叫建設(shè)場(chǎng)地開發(fā)，有兩種形式，第一，企業(yè)為了自行開發(fā)出租房和商品房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地。第二，企業(yè)為了有償轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。自用建設(shè)場(chǎng)地屬于企業(yè)的自身的產(chǎn)品，費(fèi)用支出應(yīng)記入商品房和出租房產(chǎn)品成本，商品性建設(shè)場(chǎng)地是企業(yè)的終極產(chǎn)品，開發(fā)成本需要單獨(dú)核算。

（一）土地開發(fā)費(fèi)用的歸集

企業(yè)在土地開發(fā)過程中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，自用土地開發(fā)支出直接計(jì)入房屋開發(fā)成本，進(jìn)行賬戶核算，其他土地開發(fā)支出都需要通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”進(jìn)行賬戶核算。按照“自用土地開發(fā)”和“商品性土地開發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，依據(jù)企業(yè)選擇的成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)，進(jìn)行明細(xì)核算。土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝費(fèi)等可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)賬，這些費(fèi)用，可計(jì)入成本核算對(duì)象，并記入“商品性土地開發(fā)成本”、“自用土地開發(fā)成本”賬戶的“銀行存款”、“應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。

配套設(shè)施費(fèi)的歸集，不管配套設(shè)施的建設(shè)與土地開發(fā)是否同步進(jìn)行，費(fèi)用歸集的方法有兩種，第一，與土地開發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，受益對(duì)象明確的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。受益對(duì)象不明確的，先通過“配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時(shí)，再按一定方法，在受益對(duì)象中進(jìn)行分配。第二，與土地開發(fā)不同步的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，可先通過“配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施完成時(shí)，再轉(zhuǎn)入“土地開發(fā)”賬戶中。假如配套設(shè)施未完工而土地開發(fā)已完成，等待出租或出售，對(duì)這類配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本在土地開發(fā)成本中預(yù)提。實(shí)際產(chǎn)生的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用通過“配套設(shè)施開發(fā)”賬戶核算，待配套設(shè)施完成后，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)與預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)差額，調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。

間接費(fèi)用的歸集，企業(yè)內(nèi)部為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用，要通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算，再按一定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本。商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)，要記入“商品性土地開發(fā)成本”如果企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門，組織和管理開發(fā)項(xiàng)目，費(fèi)用直接計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目。

（二）土地開發(fā)完工的成本結(jié)轉(zhuǎn)

根據(jù)完工土地開發(fā)項(xiàng)目的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方式：

1.對(duì)有償轉(zhuǎn)讓或銷售開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地，在開發(fā)完成之后，將其實(shí)際產(chǎn)生的成本從“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。

2.對(duì)直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地，開發(fā)完成后，把土地投入實(shí)際產(chǎn)生的成本，采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法或分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋的開發(fā)成本。然后轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)的費(fèi)用，都需要轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目，其他土地開發(fā)支出費(fèi)用，合并轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”。自用土地開發(fā)支出費(fèi)用，從“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”的借方。

總之，土地一級(jí)開發(fā)規(guī)模大、工期長(zhǎng)，地貌復(fù)雜，土地成本的歸集中分配問題難度很大，選取最佳方法對(duì)土地經(jīng)費(fèi)進(jìn)行核算，對(duì)于企業(yè)合理歸集經(jīng)費(fèi)及稅務(wù)負(fù)擔(dān)都有直接的影響。

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作者簡(jiǎn)介：孫靜（1975-），女，漢族，陜西西安人，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：投融資、土地一級(jí)開發(fā)成本核算。