郭曉宇

【摘要】房價，不僅觸及國民的根本利益，也日漸成為我國消費結構、經(jīng)濟結構轉變的重大障礙，并最終影響我國經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。本文擬從房地產(chǎn)市場供求狀況，地產(chǎn)成本與我國城市化進程三方面入手，采用計量分析方法，重新認識我國房價的影響因素。

【關鍵詞】房價 房地產(chǎn)供求 地產(chǎn)成本 城市化進程

一、引言

近年來，“房價”一詞始終牽動著國民的心，為調控房地產(chǎn)市場，遏制房價的不合理上漲勢頭，我國政府已作出多年的努力，從“國十條”、“國八條”再到“國五條”及相關法律法規(guī)的出臺，房價的調控逐漸上升至政治高度，然而高房價問題卻總是無法得到徹底解決。本文在理論研究的基礎上，通過建立計量回歸模型，進而得出影響我國房價的主要因素，并提出應對高房價的政策建議。

二、文獻綜述

國內外學者對影響房價的因素進行了研究。國外學者Chen M C，Patel K（1998）從房價與地價波動趨勢出發(fā)，得出分析房價的影響因素時可忽略地價的作用的結論。國內學者黃忠華等（2008）通過建立VAR模型并對數(shù)據(jù)進行Granger因果關系檢驗、脈沖響應函數(shù)分析、方差分解分析等得出房價與宏觀經(jīng)濟從長期來看存在穩(wěn)定關系。劉愛芳等（2011）通過建立計量回歸模型提出投資性需求高漲是目前我國房價上漲的主要因素，其原因包括人民幣升值壓力所導致的熱錢涌入，以及國民收入的增加。姚爭（2011）等基于31個城市面板數(shù)據(jù)的實證研究，得出利率和上期房價對房價的影響最為顯著，人口、地價和建設成本不能用來解釋房價變化的結論。

從國內外學者的實證研究來看，他們對房價影響因素的分析多集中在某一個方面，或房地產(chǎn)市場的供給、需求方面，或地產(chǎn)成本，城市化水平方面等。筆者認為，房價是多種因素共同作用的結果，應從多方面對房價進行分析。此外，改革開放30余年，我國經(jīng)濟實現(xiàn)了高速發(fā)展，相應地，經(jīng)濟形勢也日益復雜，雖然就長期而言，房價與宏觀經(jīng)濟存在穩(wěn)定關系，但短期來看，房價的影響因素并不是一成不變的。

三、我國房價影響因素實證分析

（一）變量的選取、來源及解釋

本文采用我國31個省在2012年的相關數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主要來源于《2013年中國統(tǒng)計年鑒》，中國國家統(tǒng)計局（http：//www.stats.gov.cn/）。其中：房地產(chǎn)市場的供求方面表現(xiàn)為房屋竣工面積及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，地產(chǎn)成本包含有竣工房屋造價以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費用，其中主要包括：通過劃撥方式取得的土地使用權所支付的土地補償費、附著物和青苗補償費、安置補償費及土地征收管理費等；通過出讓方式取得土地使用權所支付的出讓金；通過“招、拍、掛”方式取得土地使用權所支付的資金等。而城市化水平則通過城市建設用地面積來體現(xiàn)。

（二）模型設立

房地產(chǎn)市場上，房屋竣工面積的增加，將有效增加房屋供給，在其他條件保持不變的情況下，會使房價降低，但基于系數(shù)較小，所以房屋竣工面積對房價影響較小。人均可支配收入、竣工房屋造價、土地購置費與房價呈正相關關系。人均可支配收入的增加，會提高消費者的消費能力，從而使得一部分資本流入房地產(chǎn)市場，當市場上購房需求大于房屋供給時，最終導致房價上漲。而竣工房屋造價與土地購置費作為房地產(chǎn)企業(yè)的最主要成本，地產(chǎn)成本的增加將會進一步推高房價。城市化進程表現(xiàn)為城市人口的增加與城市用地規(guī)模的擴大，購房需求的增加以及用地緊張導致房地產(chǎn)市場的供需失衡，并進而帶來房價的不合理上漲。城市建設用地的增加，有利于從供給上緩解用地緊張狀況，進而抑制房價上漲。但可以看出，城市建設用地對房價影響較小。

（四）模型優(yōu)化

在優(yōu)化后的回歸方程中，各因素在5%的顯著性水平下對房價的影響都顯著，且整體顯著。其中，人均可支配收入是影響當期房價的最主要因素，當它每提高1%，房價將提高1.278%。顯然，房價的增長速度高于人均可支配收入的增長速度，這是政府首要解決的問題。

四、政策啟示

從上述分析結果來看，遏制房價過快上漲勢頭，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場短期走勢平緩，長期穩(wěn)定上漲，需要政府的宏觀調控。

（一）加快推進收入分配改革

縮小收入分配差距，保障分配公平，對調控房地產(chǎn)、促進房價理性回歸將起到積極作用。加大對高收入者的稅收調節(jié)力度，擴大中等收入者比重，提高低收入者的收入，一方面會有效抑制房產(chǎn)市場投資性需求的增長，另一方面有利于加快人均可支配收入的增長，最終使房價上漲速度低于人均可支配收入的增速。

（二）優(yōu)化財政收入與支出結構

從供給方面，目前我國商品房的成本主要有土地成本（含拆遷補償費用），房屋建造成本，稅、費支出，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本。就全國而言，建造成本相差不大，稅費是統(tǒng)一規(guī)定的，也沒有太大差異，影響我國房價的主要因素集中在了土地費用上。

土地財政是我國地方政府的主要財政收入之一，它在增加我國財政收入的同時，也直接造成了我國房地產(chǎn)市場價格的上漲，政府應優(yōu)化財政收入和支出結構，放寬對房地產(chǎn)企業(yè)購置土地的限制，從供給上調控房地產(chǎn)市場價格。

（三）合理推進我國的城市化進程

我國城市化發(fā)展在吸收農(nóng)村剩余勞動力縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距的同時，一方面，大量農(nóng)村居民由于農(nóng)地征用、外出務工、子女入學等在城市購房，導致購房需求增加，另一方，城市化用地緊張，推動了房價的上漲。政府應合理推進城市化進程，在農(nóng)村，應加大對“三農(nóng)”的支持力度，改善農(nóng)村教育等公共設施，引導農(nóng)村剩余勞動力實現(xiàn)本地轉移。在城市，政府在規(guī)劃城市用地時，應將房地產(chǎn)用地考慮在內。

參考文獻

[1]Chen M C，Patel K，House price dynamics and granger causality：an analysis of Taipei new dwelling market[J].Journal of Asian Real Estate Society，1998，1，（1）：101-126.

[2]黃忠華，吳次芳，杜雪君.中國房價、利率與宏觀經(jīng)濟互動實證研究[J]，中國土地科學，2008（22）：38-44.

[3]劉愛芳，任曉宇.房地產(chǎn)價格變動的影響因素分析[J].商業(yè)時代，2011（32）：117-118.

[4]姚爭，孫華平，馮長春.中國城市住房價格變化的影響因素分析——基于31個城市面板數(shù)據(jù)的實證研究[J].房產(chǎn)經(jīng)濟，2011（7）：74-77.