葉檀

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家

財(cái)經(jīng)專欄作家

博文原址：http：//blog.sina.com.cn/s/blog_49818dcb0102fgsf.html

年初房貸持續(xù)收緊。據(jù)《新華網(wǎng)》報(bào)道，與往年“年初松、年末緊”不同，2014年開年各銀行的房貸業(yè)務(wù)并未放松，大量股份制銀行和城商行已退出房貸市場(chǎng)，首套房貸款利率八五折優(yōu)惠已經(jīng)絕跡。

房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿化是對(duì)房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如果真的有泡沫的話。金融泡沫的特點(diǎn)就是債務(wù)高杠桿，中國溫州、鄂爾多斯等地就是先例。溫州炒房團(tuán)組團(tuán)到各地以民間一分息融入的資金購入某地房產(chǎn)，房產(chǎn)當(dāng)年升值的幅度必定在20%以上，而后出售房產(chǎn)或者以房產(chǎn)抵押的方式從銀行獲得資金進(jìn)入高利貸、房地產(chǎn)、礦山等高收益領(lǐng)域。并不奇怪，這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的先兆就是民間高利貸市場(chǎng)崩盤、銀行壞賬離奇上升。從有房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，頻繁進(jìn)行的調(diào)控，提升了一些中小城市的高利貸市場(chǎng)崩盤的頻率。

如果某個(gè)中小城市黑燈率高、民間高利貸市場(chǎng)波濤洶涌，同時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)又遲遲難以發(fā)展，這個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)難逃泡沫崩潰一劫。按此理，扳著手指頭就可以算出三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)排名。

房貸收緊，一些地方的地價(jià)還在創(chuàng)出新高，就不是房地產(chǎn)泡沫能夠解釋的，而需要用中國特色的地方主導(dǎo)的GDP政績(jī)加以解釋。

馬年伊始，兩則房地產(chǎn)新聞?wù)痼@四座。一是北京地價(jià)再創(chuàng)新高。據(jù)央廣經(jīng)濟(jì)之聲報(bào)道，今年前兩月，北京土地出讓金有望突破800億元人民幣，相當(dāng)于北京2013年全年土地出讓金總額的近一半。二是山東曹縣政府忙辟謠。2月7日，源于《中國證券報(bào)》的報(bào)道，“山東C縣城新房過剩，公務(wù)員被攤派賣房”在網(wǎng)絡(luò)廣為流傳，不少網(wǎng)友認(rèn)為文中提到的C縣即山東省曹縣。山東曹縣人民政府新聞辦急忙進(jìn)行官方回應(yīng)：不存在此情況。

第一則新聞顯示了一線城市作為房地產(chǎn)安全島的避險(xiǎn)效應(yīng)，第二則新聞則滿足了投資者廣為流傳的四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的預(yù)判。

有學(xué)者并不贊同中國存在廣泛的房地產(chǎn)泡沫。新加坡南洋理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授黃有光最新撰文駁中國房?jī)r(jià)泡沫論，指出至少這3年來，全國平均市場(chǎng)房?jī)r(jià)增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房?jī)r(jià)增加，可能超過人均收入。這是預(yù)期中的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，不會(huì)造成嚴(yán)重社會(huì)問題，也不應(yīng)該會(huì)引發(fā)金融危機(jī)。英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》（The Economist）2014年1月刊發(fā)關(guān)于各國房?jī)r(jià)的比較文章，相對(duì)于長期平均，中國的房?jī)r(jià)相對(duì)其人均可支配收入，被低估37%。

判斷房地產(chǎn)泡沫這一結(jié)論的論據(jù)很簡(jiǎn)單：如果中國房貸緊縮而房地產(chǎn)市場(chǎng)保持堅(jiān)挺，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)受到收入增長的支撐，沒有泡沫。起碼迄今為止，一二線城市能夠禁得起市場(chǎng)的考驗(yàn)。據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月雖然銀行貸款處在均勻發(fā)放階段，但整體信貸額度依舊趨緊。房貸趨緊近一年，一二線尤其是一線城市房?jī)r(jià)仍在持續(xù)上漲，說明這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)無泡沫。

而三四線城市則岌岌可危，一些小城市增加了房產(chǎn)推銷力度，甚至動(dòng)用政府力量推銷，說明此前大量庫存未能得到消化。這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不是泡沫風(fēng)險(xiǎn)，而是產(chǎn)能過剩，與政府為了推動(dòng)GDP上馬鋼鐵、水泥、電解鋁等過剩產(chǎn)能沒有什么不同。與泡沫崩潰不同的是，這些地方的銀行壞賬將因此而上升，不會(huì)出現(xiàn)急性泡沫崩潰風(fēng)險(xiǎn)，傳染性也不強(qiáng)。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與日美等國有所不同，收入上升、泡沫風(fēng)險(xiǎn)與產(chǎn)能過剩糾纏在一起，各個(gè)城市、各個(gè)地區(qū)千差萬別，試圖以房地產(chǎn)金融一個(gè)理論統(tǒng)括房地產(chǎn)市場(chǎng)，是不可能完成的任務(wù)。中國金融真正的風(fēng)險(xiǎn)是銀行隱藏的壞賬，是金融資產(chǎn)質(zhì)量太爛，而不是其他。