王澤茂

進入2014年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化已初露端倪， 6月，團貸網(wǎng)推出“房寶寶”眾籌產(chǎn)品——千元買國內(nèi)豪宅；8月，平安好房網(wǎng)推出海外房產(chǎn)眾籌，100美元投資美國紐約或佛羅里達州的高級公寓；9月，萬科集團與搜房合作，在蘇州推出“房產(chǎn)眾籌”，將眾籌理念用于房地產(chǎn)營銷環(huán)節(jié)。這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化的到來呢？

房產(chǎn)眾籌項目具有“房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”三個行業(yè)屬性。房產(chǎn)眾籌可以是一款具有穩(wěn)定收益的金融產(chǎn)品，房產(chǎn)既可以收租金又可以享受資產(chǎn)增值，其投資收益好于一般的理財產(chǎn)品，同時投資風險相對較高，就像房寶寶這款產(chǎn)品也不會做任何收益的承諾；房產(chǎn)眾籌也可以是房地產(chǎn)行業(yè)的營銷變革，只要100元或1000元就可以當房主，使房地產(chǎn)公司迅速完成潛在客戶積累，這會大幅降低營銷推廣費用，如萬科城的眾籌就是屬于房地產(chǎn)營銷環(huán)節(jié)的互聯(lián)網(wǎng)化；房產(chǎn)眾籌既可以是互聯(lián)網(wǎng)公司向房地產(chǎn)行業(yè)的跨界（如平安好房網(wǎng)），也可以是房地產(chǎn)公司嫁接互聯(lián)網(wǎng)思維（如萬科城眾籌），既可以應(yīng)用在投融資環(huán)節(jié)，又可應(yīng)用于營銷環(huán)節(jié)，以及很多其他環(huán)節(jié)；房產(chǎn)眾籌其實是一類新商業(yè)模式，不僅是高風險的“融資”作用，房產(chǎn)眾籌通過互聯(lián)網(wǎng)平臺線上線下互動，實現(xiàn)房地產(chǎn)商、潛在客戶群、潛在投資者三方完美整合于一款眾籌產(chǎn)品上。

美國房產(chǎn)眾籌要早于國內(nèi)兩年左右，美國的Fundrise網(wǎng)站成立于2012年，目前累計交易額1億美金以上，并曾獲得3100萬美元風險投資基金；投資者可按需購買地產(chǎn)項目中的份額，投資規(guī)模100美元起步，每位投資人可獲得12%以上的回報。

房產(chǎn)眾籌將會是行業(yè)的攪局者。房產(chǎn)眾籌目前十分的不規(guī)范，是處于混沌甚至混亂的時期，沒有相關(guān)法律法規(guī)保護投資者，眾籌資金的流向也沒有受到監(jiān)管，甚至可能會出現(xiàn)攜款跑路。眾籌的項目也面臨信息不對稱的風險，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨下滑趨勢。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2014年8月底，有170多家眾籌融資平臺公司（含P2P公司）跑路，有很多是一次性卷走2個多億的。然而，我們?nèi)匀粫吹侥壳坝兄习賰|的風投基金在向這個行業(yè)涌進，如從事P2P的人人貸公司估值超過40億元，獲得風險投資1.3億美元；事實上，人們對這個新興事物有著太多期待，或者是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)有著太多不滿，就比如高房價的怪圈，一線城市房產(chǎn)供不應(yīng)求。

又如，中關(guān)村股權(quán)投資協(xié)會執(zhí)行秘書長尹立志就曾組織 “眾籌買房”，項目位于河北省滄州市的中捷高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，預(yù)計售價僅為3500元。房產(chǎn)眾籌也許會成為房地產(chǎn)業(yè)既愛又恨的攪局者，因為它既能幫房地產(chǎn)商解決一部分融資，又會帶著投資人與買房者的意見去改變這個行業(yè)的發(fā)展。

眾籌是消費習(xí)慣或投資偏好的重大遷移。而對于80后、90后的主流消費者或投資者，互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)、智能化終端等已深刻影響這一代人，其消費習(xí)慣或投資偏好已發(fā)生重大遷移。而眾籌可以讓你既是投資者（如房產(chǎn)公司股東）、又是消費者（房產(chǎn)購買者）、又是租賃者（房產(chǎn)租賃者），同時又能建設(shè)一個基于共同目標的粉絲經(jīng)濟圈；眾籌最本質(zhì)的意義就是改變了目前主流的消費或投資理念，通過千萬粉絲眾籌可實現(xiàn)原來不可能實現(xiàn)的夢想，無論是房產(chǎn)、土地、公司、股權(quán)等等，從毫無話語權(quán)到影響或主導(dǎo)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計銷售，從沒有資格的參與到依據(jù)自己微小投入并發(fā)出聲音，通過微小的力量或話語權(quán)的不斷聚合產(chǎn)生影響廠商的力量。例如，阿里巴巴推出的娛樂寶，網(wǎng)民出資100元即可投資熱門影視劇作品，預(yù)期年化收益7%，并有機會享受劇組探班、明星見面會等娛樂權(quán)益。

從眾籌房產(chǎn)到眾籌小鎮(zhèn)，再到創(chuàng)造新型城鎮(zhèn)化模式。通過千萬粉絲眾籌一個樓盤，或是一個社區(qū)，或是一個小鎮(zhèn)；而這些粉絲要么是這個小鎮(zhèn)的投資者，要么是這個小鎮(zhèn)的建設(shè)者，要么是這個小鎮(zhèn)的居住者，要么是這個小鎮(zhèn)的管理者，這樣的眾籌將會是全產(chǎn)業(yè)鏈的眾籌。就如同美國的賀喜鎮(zhèn)Hershey Town、和君咨詢集團正在籌建的和君鎮(zhèn)。通過眾籌小鎮(zhèn)的理念推動城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)、居住等一體化的發(fā)展，從粉絲到消費者，從消費者到產(chǎn)業(yè)，從產(chǎn)業(yè)到城鎮(zhèn)化，形成自我循環(huán)、自我造血、自我發(fā)展的經(jīng)濟綜合體；通過眾籌的方式集聚資金、資源、能力、客戶、產(chǎn)業(yè)、社區(qū)、教育、醫(yī)療，打造出互聯(lián)網(wǎng)化的新型城鎮(zhèn)發(fā)展模式。

房產(chǎn)眾籌將成為中小地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。房產(chǎn)眾籌不應(yīng)是短期的融資行為，而是地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化；眾籌不單純是購買一款商品，而是實現(xiàn)消費者和投資者的夢想。房產(chǎn)眾籌的風險與機遇并存，如果過多依賴其融資功能，并承諾所謂的“高利率”，勢必會造就高風險，甚至損害消費者；如果是領(lǐng)會其眾籌本質(zhì)，融資融智融夢想，必然符合消費者的終極需求，必然會成為一家小而美的房地產(chǎn)公司，這將是中小地產(chǎn)商在互聯(lián)網(wǎng)時代最好的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。