【文章摘要】

本文首先介紹了河南房地產(chǎn)私募基金現(xiàn)狀，接著對(duì)河南房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性進(jìn)行了分析，接著介紹了一種對(duì)于房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險(xiǎn)管理具有客觀有效的分析方法—灰度分析法，最后找到了對(duì)房地產(chǎn)私募基金進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的具體方法對(duì)策，以及在當(dāng)前的宏觀大背景下對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要方向，以此來形成本文的結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)私募基金；灰度分析；風(fēng)險(xiǎn)控制

1 河南房地產(chǎn)私募基金現(xiàn)狀

從近幾年河南房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來看，河南的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，限購政策的出臺(tái)，使房地產(chǎn)行業(yè)步入“拐點(diǎn)”，但這個(gè)“拐點(diǎn)”當(dāng)然不是河南房地產(chǎn)長周期的“拐點(diǎn)”，它只是此輪短周期的“拐點(diǎn)”，從房市的運(yùn)行層面來看，嚴(yán)厲的調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難加大，歸納起來有以下幾點(diǎn)：

第一，融資壓力增加，資金鏈繃緊。

當(dāng)前，關(guān)于房地產(chǎn)資金壓力的新聞消息源源不斷，比如股市融資受阻，從緊貨幣政策下銀行貸款受阻，國外資金嚴(yán)格限制進(jìn)入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域，土地成本推高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率上升等等。這都給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來了巨大的壓力，資本市場(chǎng)上融資渠道被證監(jiān)會(huì)卡住，房地產(chǎn)信托也一度被壓制，這一系列問題更是導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)在緊繃的資金鏈邊緣掙扎。

第二，房地產(chǎn)稅制中存在著復(fù)雜問題

河南目前的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中租、稅、費(fèi)混雜現(xiàn)象嚴(yán)重。主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)開發(fā)過程和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)復(fù)雜交叉，稅費(fèi)混亂，費(fèi)擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重。收費(fèi)過多一方面導(dǎo)致了房地產(chǎn)的高成本和高價(jià)格；另一方面影響了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。（2）房地產(chǎn)稅收體系不完善，立法體制不健全，房地產(chǎn)稅收制度不合理，都已無法適應(yīng)河南當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

第三，河南房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大

房地產(chǎn)調(diào)控政策在中國推廣以來，河南省當(dāng)然也被包括其中，調(diào)控政策可謂是一浪接一浪，在“新國十條”“國五條”頒布后不久，“新國八條”又被國務(wù)院頒布，此番調(diào)控還沒有塵埃落定，房地產(chǎn)稅作為一種調(diào)控市場(chǎng)的長效手段，中央政府將會(huì)在上海和重慶試點(diǎn)過后推向擁有成熟數(shù)據(jù)的二三線城市。同時(shí)，全國的征信系統(tǒng)計(jì)劃將在2014年6月份建成，房地稅有望在全國范圍內(nèi)推廣。河南地方政府的規(guī)章制度也使限購現(xiàn)象普遍存在，進(jìn)一步影響了房產(chǎn)銷售量，銷售回款難以收回，讓許多上市房地產(chǎn)公司面臨空前的壓力和挑戰(zhàn)。

第四，房地產(chǎn)建材價(jià)格和人工成本不斷上漲

房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)了河南經(jīng)濟(jì)的繁榮，通貨膨脹率也隨之上升，各種房地產(chǎn)建材如鋼筋水泥等原材料的價(jià)格也是水張船高。隨著河南人均工資的逐年上升，房地產(chǎn)業(yè)的人工成本也隨之攀升。這一系列問題都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入成本和利潤起到重大影響。

2 河南房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

由于河南的金融體制不完善，監(jiān)管機(jī)制還不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的政策影響較大，因此對(duì)房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險(xiǎn)管理控制也是非常必要的。

風(fēng)險(xiǎn)是指潛在的損失，河南對(duì)房地產(chǎn)私募基金這個(gè)新生事物進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)管理也是必然的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)私募基金在河南的發(fā)展才剛剛開始，面臨著許多的不確定性。無論是從發(fā)展規(guī)模來看，還是從當(dāng)前的行業(yè)監(jiān)管力度來看，或者從外部法律環(huán)境來看，抑或從房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展理念來看，房地產(chǎn)私募基金在河南還處于初期發(fā)展階段，存在著許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，距離成熟期還有很長的路要走。

2.1 法律角度方面

房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險(xiǎn)存在的重要原因之一就是河南沒有健全的房地產(chǎn)法律制度。直到2007年《中華人民共和國合伙企業(yè)法》實(shí)施，河南的有限合伙型基金才得到切實(shí)的法律保護(hù)。但房地產(chǎn)私募基金要想得到正真的發(fā)展壯大，諸如房地產(chǎn)私募基金稅收制度，房地產(chǎn)私募基金各種業(yè)務(wù)的實(shí)施細(xì)則，房地產(chǎn)私募基金的具體操作等關(guān)鍵性問題都必須依靠更多人的努力去解決。

2.2 不健全的金融體系

不成熟的金融基礎(chǔ)，不健全的金融體制，使得房地產(chǎn)私募基金的運(yùn)行和發(fā)展嚴(yán)重滯后。除此之外，不發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)與金融工具滿足不了日益增長的投資需求。誠信制度的缺失使得金融市場(chǎng)更加混亂，投資區(qū)域存在的許多私密空間使得金融宏觀調(diào)控的效果很難顯現(xiàn)。

2.3 監(jiān)管的缺失

當(dāng)前，河南私募基金的監(jiān)管歸屬權(quán)現(xiàn)在還沒有明確歸屬，有些機(jī)構(gòu)打著“房地產(chǎn)私募基金”的口號(hào)，卻在變相地炒高房價(jià)，有的甚至演變成我國法律嚴(yán)厲禁止的非法集資，這些行為均沒有一個(gè)明確的監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督管控?？上攵?，沒有監(jiān)管體制作保障的機(jī)構(gòu)如何能高效率地運(yùn)作？又如何能保障投資人的收益？

綜上所述：對(duì)房地產(chǎn)私募基金的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行研究不但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說是重要的而且對(duì)廣大投資者來說更是非常必要的。

3 河南房地產(chǎn)私募基金的風(fēng)險(xiǎn)分析

任何一種投資，有收益的存在就必然伴隨一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的中國，河南房地產(chǎn)私募基金也才剛剛起步，同樣存在著種種不確定風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)影響面較大、風(fēng)險(xiǎn)種類頗多、風(fēng)險(xiǎn)層次涉及面廣等這些迫在眉睫的風(fēng)險(xiǎn)都要求我們不得不盡快找出切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)控制的方法。

3.1 灰色關(guān)聯(lián)度分析法介紹

灰色關(guān)聯(lián)度分析法是一種多因素統(tǒng)計(jì)分析方法，它是以各因素的樣本數(shù)據(jù)為依據(jù)，用灰色關(guān)聯(lián)度來描述因素間關(guān)系的強(qiáng)弱，大小和次序，若樣本數(shù)據(jù)反映出的兩大因素變化的態(tài)勢(shì)（方向，大小和速度等）基本一致，則他們之間的關(guān)聯(lián)度較大；反之，關(guān)聯(lián)度較小。此方法的優(yōu)點(diǎn)在于思路明晰，可以在很大程度上減少由于信息不對(duì)稱帶來的損失，并且對(duì)數(shù)據(jù)的要求較低，工作量較小。在房地產(chǎn)私募基金的投資過程中，不斷變化的政策因素，瞬息萬變的資本市場(chǎng)環(huán)境，以及政府宏觀調(diào)控的持續(xù)性都使房地產(chǎn)私募基金具有灰色系統(tǒng)的特征，所以用此方法對(duì)房地產(chǎn)私募基金進(jìn)行分析是行之有效的。

3.2 灰色關(guān)聯(lián)度分析法的應(yīng)用

由于主觀分析在投資風(fēng)險(xiǎn)分析中占據(jù)很大的比例，所以為了更好的對(duì)私募基金的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)析，本文采用南京航空航天大學(xué)的灰度系統(tǒng)應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度分析法，對(duì)房地產(chǎn)私募基金的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析。根據(jù)第二章分析的7種風(fēng)險(xiǎn)因素，綜合收集的河南地區(qū)的6支房地產(chǎn)私募基金，推理并假設(shè)了以下數(shù)據(jù)，7種風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)定等級(jí)分別為“大”、“中”、“小”、“極小”。為了分析的方便，對(duì)應(yīng)評(píng)定等級(jí)分別賦值為4、3、2、1，當(dāng)數(shù)值介于兩者之間時(shí)，分別取值為3.5，2.5和1.5，具體資料如下表所示：

假設(shè)以私募基金1的數(shù)據(jù)為系統(tǒng)特征序列，其它私募基金為相關(guān)因素序列。將所有序列輸入灰度系統(tǒng)軟件中，輸入時(shí)如圖2.1所示，關(guān)聯(lián)度結(jié)果如圖2.2所示，圖2.2中顯示灰色關(guān)聯(lián)度結(jié)果。

從圖2.2中，我們能夠得到灰色關(guān)聯(lián)度的順序?yàn)椋?/p>

γ（1-3）>γ（1-2）>γ（1-4）>γ（1-6）>γ（1-5）

依據(jù)灰色關(guān)聯(lián)度的大小，能夠得到，私募基金3與私募基金1最為接近，對(duì)它的影響較大，私募基金2次之，之后是私募基金4，私募基金6，私募基金5，基中私募基金5與私募基金的關(guān)系最弱，對(duì)它的影響最小。所在，在房地產(chǎn)私募基金的風(fēng)險(xiǎn)分析中，可以運(yùn)用一些成功的房地產(chǎn)私募基金的經(jīng)驗(yàn)，來針對(duì)目前所面臨的的狀況進(jìn)行判斷，從而為私募基金的運(yùn)作提供指導(dǎo)。

依據(jù)同樣的分析，如果用政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)為系統(tǒng)特征序列，就能夠分析影響房地產(chǎn)私募基金的風(fēng)險(xiǎn)大小，結(jié)果如下所示：

γ（1-2）=0.507022，γ（1-3）=0.620702，γ（1-4）=0.597836，

γ（1-5）=0.660727，γ（1-6）=0.700321，γ（1-7）=0.693028

灰色關(guān)聯(lián)次序?yàn)椋?/p>

γ（1-6）>γ（1-7）>γ（1-5）>γ（1-3）>γ（1-4）>γ（1-2）

上面的次序表明，影響房地產(chǎn)私募基金的風(fēng)險(xiǎn)大小依次為：管理風(fēng)險(xiǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，不可抗力風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)私募基金的好壞，很大程度取決定運(yùn)作這個(gè)基金的團(tuán)隊(duì)的管理能力，以及能否按時(shí)兌付本息的履約能力和對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的把控能力。這與市場(chǎng)上的一些基金的運(yùn)作基本相符，說明私募基金的團(tuán)隊(duì)必須注重自身管理能力的提升，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制手段和項(xiàng)目的調(diào)研和考證工作。同時(shí)把握潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，只有這樣私募基金才能比較順利的完成整個(gè)周期的運(yùn)作，避免未知情況的發(fā)生，減少兌付風(fēng)險(xiǎn)。

4 河南房地產(chǎn)私募基金的風(fēng)險(xiǎn)防范和對(duì)策

客觀存在的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)需要我們通過研究判斷風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)率進(jìn)一步降低投資損失。因此，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)被識(shí)別和量化，就更應(yīng)該想出有效可控的辦法去防范風(fēng)險(xiǎn)。最好的辦法莫過于內(nèi)外兼修。一方面，健全的法律法規(guī)必不可少，有效的監(jiān)督管理體制也不可或缺，這樣才使房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展有良好的外部環(huán)境；另一方面，房地產(chǎn)私募基金應(yīng)樹立良好的企業(yè)形象，提高員工的道德修養(yǎng)，注重內(nèi)部控制，凈化房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境。

4.1 用健全的法律制度來防范政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

河南房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的主要風(fēng)險(xiǎn)就是政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，雖然河南已建立了房地產(chǎn)私募基金政策法律體系，但目前還不夠成熟和完善。因此，有些房地產(chǎn)私募基金的投機(jī)者就利用相關(guān)政策和法律法規(guī)的長期空缺進(jìn)行不正當(dāng)?shù)耐稒C(jī)行為，為房地產(chǎn)私募基金的健康發(fā)展帶來了很大的困難。

4.2 建立完善的市場(chǎng)制度克服私募市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

所有基金都會(huì)面臨到的與行業(yè)休戚相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)就是私募市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，由于金融市場(chǎng)本身的不完善和不成熟，河南證券市場(chǎng)運(yùn)行的房地產(chǎn)私募基金因無例可考無據(jù)可依而導(dǎo)致許多不規(guī)范的操作；另一方面，由于市場(chǎng)監(jiān)管力度不大，經(jīng)營和運(yùn)作又非公開進(jìn)行，因而導(dǎo)致規(guī)范的運(yùn)作體系難以建立。

4.3 建立完善的信用和監(jiān)管制度客服信用風(fēng)險(xiǎn)

誠實(shí)守信是中華民族的傳統(tǒng)美德，但信用缺失卻已成為阻礙社會(huì)和經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的大問題。信用風(fēng)險(xiǎn)不但嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展而且已成為關(guān)乎國計(jì)民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)行業(yè)信用缺失的現(xiàn)象屢見不鮮，而目前國內(nèi)的私募基金因信用問題導(dǎo)致的投資人遭受損失的案例也時(shí)有發(fā)生。由于房地產(chǎn)私募基金具有房產(chǎn)行業(yè)和基金行業(yè)的雙重特征，在河南社會(huì)誠信體系不健全，監(jiān)管機(jī)制不完善的情況下，房地產(chǎn)私募基金的管理人和房地產(chǎn)公司的管理人都會(huì)進(jìn)行不正當(dāng)?shù)牟僮鞫D(zhuǎn)移利潤。在此情況下，建立完善的企業(yè)內(nèi)控機(jī)制和行業(yè)監(jiān)督機(jī)制是很有必要的，通過相互監(jiān)督和制約，進(jìn)一部促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的規(guī)范性發(fā)展。

【作者簡介】

陶建輝（1978.11-），河南省漯河市人，金融學(xué)碩士，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，國家理財(cái)規(guī)劃師，主要研究方向?yàn)樾⌒徒鹑跈C(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分析及其產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)等問題。