劉先生今年50歲，目前是一家國企的經(jīng)理，月收入為20000元，配偶劉女士月收入為8000元。夫妻倆即將步入“知天命”的年紀(jì)。家中有一女兒，今年就讀大學(xué)三年級，打算畢業(yè)后出國讀研。

劉先生家庭資產(chǎn)狀況

目前，劉先生一家已擁有兩套住房，且都已完全還清房貸。此外，劉先生一家的基本生活開銷算上養(yǎng)車費(fèi)用共計(jì)4000元，外出就餐以及娛樂購物等費(fèi)用每月共計(jì)5000元，外加醫(yī)療費(fèi)、以及給現(xiàn)在就讀大學(xué)三年級的女兒生活費(fèi)和學(xué)雜費(fèi)每月2000元，一家的平均每月支出為11000元。

此外，劉先生夫婦的每年年終獎(jiǎng)約為5萬元。劉先生一家每年還會(huì)有1到2次旅游，約花費(fèi)3萬元左右，外加保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用，年度性結(jié)余基本為零。

在家庭資產(chǎn)負(fù)債方面，劉先生一家有10萬元左右的現(xiàn)金以及活存以用于突發(fā)情況。此外，貨幣基金和股票基金分別為20萬元和10萬元，并且劉先生希望將10萬元股票基金逐步向貨幣基金轉(zhuǎn)移。

劉先生目前擁有兩套住房，約10年前購買第一套住房，現(xiàn)價(jià)值約為380萬元；5年前又購買第二套房產(chǎn)，現(xiàn)價(jià)值約為150萬元，目前房貸已經(jīng)完全償清。劉先生一家還擁有一輛3年前購買的大眾途觀轎車。

按照當(dāng)前的狀況，劉先生有兩個(gè)理財(cái)方面的困惑

首先，劉先生與妻子會(huì)在未來10年內(nèi)退休，劉先生打算合理規(guī)劃自己的財(cái)產(chǎn)用于退休后的養(yǎng)老；并且劉先生打算預(yù)留約80萬元的資產(chǎn)供女兒1年后出國讀研。

其次，劉先生現(xiàn)在已有兩套住房。劉先生在考慮現(xiàn)在是否是一個(gè)合適的時(shí)機(jī)將價(jià)值150萬元的郊區(qū)投資房出售？如果出售，150萬元的資產(chǎn)又應(yīng)該如何使其能夠穩(wěn)步增值？

劉先生家庭資產(chǎn)分析和建議

歸納下來，可以將劉先生的理財(cái)目標(biāo)分為短期和長期目標(biāo)。長期目標(biāo)是為今后的養(yǎng)老提供足夠的保障?？紤]到劉先生夫婦已到了“知天命”的年齡，并假設(shè)退休年齡在60歲，劉先生有10年左右的時(shí)間來規(guī)劃和積累自己的養(yǎng)老保障。短期目標(biāo)是為目前正在就讀大三的女兒提供80萬元左右的出國讀研資金，且兩年后就要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

從目前財(cái)務(wù)狀況來看，劉先生家庭的資產(chǎn)凈值達(dá)將近600萬元，且擁有50萬元現(xiàn)金、貨基等資產(chǎn)，貸款都已結(jié)清，應(yīng)該說是基本達(dá)到了“中老年交替和職業(yè)生涯末期”這一人生階段資產(chǎn)負(fù)債的理想比例。然而仔細(xì)分析劉先生的財(cái)務(wù)狀況就不難發(fā)現(xiàn)，有兩點(diǎn)美中不足：一是保險(xiǎn)保障稍顯不足。雖然說劉先生是國企高管，有著較為優(yōu)厚的社會(huì)保障，但隨著年齡的增加，劉先生一家在疾病保障方便還稍顯單薄。二是尚有一套郊區(qū)房產(chǎn)閑置，坐等升值，沒有產(chǎn)生任何的租金收入。

金融資產(chǎn)累加，提供留學(xué)資金支持

從劉先生一家目前的結(jié)余情況來看，每年可有20萬元左右的結(jié)余。算上已有的現(xiàn)金、基金、黃金等50萬元可較為容易變現(xiàn)的金融資產(chǎn)，兩年后可以提供90萬元左右的資金支持。留下10萬元作為家庭的應(yīng)急資金，剩下的80萬元正好可以作為女兒的留學(xué)資金。因此就這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而言，在維持劉先生一家目前的生活質(zhì)量前提下，并不需要拋售郊區(qū)的房產(chǎn)。

另外，由于目前股票市場處于歷史低位，而世界和國內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)漸漸走出低谷，預(yù)計(jì)股票市場會(huì)慢慢展開反彈，因此不建議劉先生立即把10萬元股票基金轉(zhuǎn)為收益較低的貨幣基金，而是在等待女兒完成大學(xué)學(xué)業(yè)的兩年時(shí)間里選擇合適的時(shí)機(jī)再做打算。

以房養(yǎng)老，解決退休后顧之憂

在支付完女兒的留學(xué)費(fèi)用之后，按年理財(cái)收益率5%計(jì)算，退休前劉先生一家還可有190萬元左右的收入結(jié)余。按照目前的平均壽命計(jì)算，劉先生大約有25年左右的退休生活。在不考慮疾病醫(yī)療支出的前提下，按每年5%的通脹計(jì)算，要保持目前的生活水平，劉先生需要準(zhǔn)備大約380萬元左右的資金。因此，如果不將退休后的養(yǎng)老金收入計(jì)算在內(nèi)，養(yǎng)老的資金缺口在200萬元左右。如果期間一旦發(fā)生大的疾病需要治療，缺口將會(huì)更大。因此，建議劉先生可以從現(xiàn)在開始，為自己和劉太太用購買一定數(shù)量的重大疾病保險(xiǎn)，保費(fèi)的支出大致控制在退休后每月養(yǎng)老金收入水平，作為目前基本醫(yī)療保險(xiǎn)的補(bǔ)充。

面對退休后的200萬元養(yǎng)老缺口，建議劉先生在郊區(qū)那套150萬元市值的房產(chǎn)上做打算。一種方式是在退休那年出售郊區(qū)的房產(chǎn)。按照目前中央要求地方政府將房價(jià)的漲幅限制在當(dāng)?shù)谿DP增長速度之下的要求推算，可將未來10年內(nèi)一線城市房價(jià)增長率設(shè)在6%～7%的水平。這樣10年后的房價(jià)水平會(huì)在270萬元左右。只要不發(fā)生惡性的通脹，出售房產(chǎn)的資金足夠覆蓋劉先生一家的退休生活。

第二種方案是將目前郊區(qū)房產(chǎn)出租。按照現(xiàn)在150萬元的房價(jià)和租售房比1比500來推算，年租金在36000元左右。按租金年增長率6%計(jì)算，這樣能在未來35年內(nèi)提供約400萬元左右的現(xiàn)金流。因此，劉先生完全能夠在不出售房產(chǎn)的條件下，以房租來實(shí)現(xiàn)體面的養(yǎng)老生活，并實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的傳承。更重要的事，房產(chǎn)是目前對抗通脹最有力的工具之一。換言之，如果在未來的幾十年中大幅的貨幣貶值，房產(chǎn)能夠很好地保護(hù)家庭資產(chǎn)不受侵蝕，這是普通的銀行理財(cái)產(chǎn)品和現(xiàn)金資產(chǎn)難以做到的。