楊繼穩(wěn)

個(gè)人住房抵押貸款（以下簡稱個(gè)人房貸）業(yè)務(wù)的開展，在改善我國居民居住條件的同時(shí)，也帶來銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大并成為新的利潤增長點(diǎn)。據(jù)報(bào)道，個(gè)人住房抵押貸款約占銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的15%～30%，一般大城市的比例大一些，隨著住房的剛性需求變化以及國家出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，其個(gè)人房貸比例將在長時(shí)間內(nèi)趨于穩(wěn)定。由于個(gè)人房貸具有時(shí)效性長、不易識(shí)別、影響因素多、風(fēng)險(xiǎn)鏈條長等風(fēng)險(xiǎn)特征，此項(xiàng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將長時(shí)期續(xù)存于銀行經(jīng)營之中，正確識(shí)別每筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素，防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生對(duì)銀行經(jīng)營具有重要作用。

現(xiàn)就某銀行因獲得借款人及其家庭信息不充分，貸前調(diào)查沒有發(fā)現(xiàn)和揭示風(fēng)險(xiǎn)源點(diǎn)，導(dǎo)致個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量下降。本文試圖從客戶心理、涉及的法律法規(guī)、銀行行使抵押權(quán)等方面對(duì)本案例予以分析。

一、案例概述

（一）基本情況

劉某婷在某銀行按《個(gè)人客戶類信用等級(jí)評(píng)定報(bào)告》被評(píng)定為C級(jí)客戶，于2013年3月27日向該行取得10年期個(gè)人一手住房貸款27萬元，到期日為2023年3月27日。屬首套房，按揭7成，執(zhí)行利率為人民銀行同期同檔基準(zhǔn)利率，每月末日還款。

（二）其他審批要求

1.利率變動(dòng)方式為按年調(diào)整；

2.按月等額本息還款；

3.其母親劉某芳為共同還款人；

4.在辦理房產(chǎn)、土地他項(xiàng)權(quán)證抵押登記前，由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保。

（三）五級(jí)分類狀況

此筆貸款自發(fā)放后多次逾期，且在2013年10～12月期間連續(xù)逾期。在2013年四季度的五級(jí)分類中，該行依據(jù)《××銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量五級(jí)分類認(rèn)定管理辦法》將此筆貸款降為關(guān)注類貸款。

（四）風(fēng)險(xiǎn)檢查結(jié)論

該行上級(jí)行于2014年初進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)檢查，事實(shí)認(rèn)定書：貸前調(diào)查不充分。據(jù)了解，該房屋由借款申請(qǐng)人母親劉某芳支付首付款，以其女兒劉某婷名義購買此房給借款申請(qǐng)人的弟弟劉某。由于家庭之間的首付款出資人、借款名義人和財(cái)產(chǎn)享有人相互推諉，造成不按期還款。

二、從家庭成員心理方面分析

據(jù)了解，劉某芳的兒子不善于理財(cái)，屬本地方言中的“Piu人”（不務(wù)正業(yè)、游手好閑、好逸惡勞的統(tǒng)稱）。劉某芳如果把此房屋置于兒子劉某名下，又擔(dān)心被兒子私下轉(zhuǎn)賣掉。故把此房置于劉某婷的名下，又迫使其兒子支付每月按揭款。

（一）站在劉某芳的角度而言

俗話說：可憐天下父母心。父母都希望子女有個(gè)安居樂業(yè)的生活環(huán)境，加之我國傳統(tǒng)家庭財(cái)產(chǎn)“同居共財(cái)、諸子均分”是家庭本位的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，換句話說就是：在弟兄（姊妹）之間，你的就是我的，我的也是你的，父母的就是我們大家的。承擔(dān)償還家庭債務(wù)成為每個(gè)家庭成員應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

作為母親的劉某芳支付了首付款，為保證此房屋安全，又能管住其兒子的經(jīng)濟(jì)賬。于是想出了一個(gè)一箭雙雕“好主意”。殊不知事與愿違，有財(cái)產(chǎn)名義而沒有享有財(cái)產(chǎn)的姑娘劉某婷不愿支付月供，沒有財(cái)產(chǎn)名義而實(shí)際享有財(cái)產(chǎn)的兒子劉某也不愿支付月供。

（二）站在劉某婷的角度而言

劉某婷聽從于其母親劉某芳“指示”，作為借款名義人和財(cái)產(chǎn)名義所有權(quán)人出現(xiàn)，對(duì)該房屋卻是“有其名”而“無其實(shí)”。劉某婷在其家庭中的角色是只有償還債務(wù)的責(zé)任而沒有房屋的使用權(quán)力，如果她缺少“無私奉獻(xiàn)精神”沒有及時(shí)償還銀行債務(wù)似乎在情理之中。

（三）站在劉某的角度而言

作為使用該房屋的劉某，過慣了無拘無束的生活，每月需支付數(shù)千元按揭款，自然是一個(gè)較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。再說，劉某如果按時(shí)支付了每月的按揭款，待貸款還清，其姐姐劉某婷不講手足之情而變卦，劉某有可能“辛辛苦苦幾十年，一夜回到解放前”。從借款主體和擔(dān)保方式來說，劉某沒有償還此筆債務(wù)的責(zé)任和義務(wù)。

三、從法律、法規(guī)方面分析

（一）從《物權(quán)法》看

1.《物權(quán)法》第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！眲⒛虫迷谫彿繒r(shí)已在當(dāng)?shù)赝凉懿块T、房管部門辦理了備案登記，該房屋的所有權(quán)人為劉某婷無疑。

2.《物權(quán)法》第一百七十九條“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?！便y行作為抵押權(quán)人，劉某婷既是抵押人又是債務(wù)人，她有按合同約定償還銀行貸款本息的責(zé)任和義務(wù)。

（二）從《貸款通則》看

《貸款通則》第十九條“借款人的義務(wù)：一是應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供貸款人要求的資料（法律規(guī)定不能提供者除外），應(yīng)當(dāng)向貸款人如實(shí)提供所有開戶行、賬號(hào)及存貸款余額情況，配合貸款人的調(diào)查、審查和檢查；二是應(yīng)當(dāng)接受貸款人對(duì)其使用信貸資金情況和有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營、財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督；三是應(yīng)當(dāng)按借款合同約定用途使用貸款；四是應(yīng)當(dāng)按借款合同約定及時(shí)清償貸款本息；……”《貸款通則》明確規(guī)定借款人應(yīng)當(dāng)及時(shí)清償貸款本息。

（三）從《擔(dān)保法》看

1.《擔(dān)保法》第三十四條“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：一是抵押人所有的房屋和其他地上定著物；二是抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；三是抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物……”。借款人（房屋所有權(quán)人）劉某婷與某銀行簽署了《房地產(chǎn)抵押承諾書》、《房屋所有權(quán)抵押（擔(dān)保）協(xié)議書》、《個(gè)人購房（抵押）擔(dān)保借款合同》、《××銀行個(gè)人貸款借款借據(jù)》等文件?！痢零y行在××縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房產(chǎn)管理股辦理了《房屋所有權(quán)抵押證書》。抵押物、抵押擔(dān)保手續(xù)合規(guī)、合法。

2.《擔(dān)保法》第六條“本法所稱保證，是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為?！惫餐€款人劉某芳、開發(fā)商均承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

①貸款行與借款人劉某婷的母親劉某芳簽署了《共同還款承諾書》“自愿向貴行承諾共同為該筆貸款承擔(dān)還款責(zé)任。”劉某芳為償還此筆債務(wù)責(zé)無旁貸。

②貸款行與開發(fā)商簽署了《個(gè)人住房按揭貸款合作協(xié)議書》，“乙方（注：開發(fā)商）同意在購房人未能按借款合同約定償還借款本息、罰息及有關(guān)費(fèi)用，或借款人有任何違約行為時(shí)，只要甲方（注：貸款行）書面通知乙方履行連帶保證責(zé)任，乙方在甲方發(fā)出此等通知之日起30日內(nèi)代購房人償還所欠甲方全部貸款本息及有關(guān)費(fèi)用；乙方同時(shí)授權(quán)甲方可從乙方賬戶（注：開發(fā)商在貸款行的保證金賬戶）中自動(dòng)扣收上述款項(xiàng)?！贝藰潜P的貸款客戶違約，貸款行從開發(fā)商的保證金賬戶中扣收違約貸款本息是最直接、最有效的還款來源。

（四）從信用體系方面看

黨的十六屆三中全會(huì)指出“建立健全社會(huì)信用體系，形成以道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的社會(huì)信用制度，是建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必要條件，也是規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序的治本之策?！毙纬伞笆匦耪甙?、失信者懲”的信用機(jī)制。且自2013年3月15日起施行的《征信業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條“征信機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人不良信息的保存期限，自不良行為或者事件終止之日起為5年；超過5年的，應(yīng)當(dāng)予以刪除。”本案中的劉某婷因有多次不良記錄，在未來較長時(shí)間內(nèi)，很難再獲得銀行授信。珍愛信用記錄，保護(hù)好自己的“經(jīng)濟(jì)身份證”。

四、從銀行行使抵押權(quán)分析

如果個(gè)人住房貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，需要行使抵押權(quán)的，銀行作為原告需要向人民法院提交的資料有：1.訴狀；2.營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3.組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；4.金融許可證復(fù)印件；5.法人證明書；6.法定代表人身份證復(fù)印件；7.《個(gè)人購房（抵押）擔(dān)保借款合同》及《××銀行個(gè)人貸款借款借據(jù)》復(fù)印件；8.《個(gè)人住房按揭貸款合作協(xié)議書》復(fù)印件；9.如果是代理人出庭的，還需要提供法定代表人出具的《授權(quán)委托書》和被授權(quán)人的身份證。

根據(jù)我國《民事訴訟法》第一百一十一條第（五）項(xiàng)規(guī)定：“對(duì)判決、裁定已經(jīng)發(fā)生法律效力的案件，當(dāng)事人又起訴的，告知原告按照申訴處理，但人民法院準(zhǔn)許撤訴的裁定除外?！鄙鲜鰲l款通常被視為對(duì)一事不再理的法律原則性規(guī)定。在訴狀中對(duì)此案的被告應(yīng)一并列入，依次為借款人劉某婷、共同還款人劉某芳和房地產(chǎn)開發(fā)商。

同時(shí)準(zhǔn)備好下列材料在法庭調(diào)查時(shí)備用：1.貸款催收通知書復(fù)印件；2.《房地產(chǎn)抵押承諾書》復(fù)印件；3.《房屋所有權(quán)抵押（擔(dān)保）協(xié)議書》復(fù)印件；4.《房屋所有權(quán)抵押證書》復(fù)印件；5.借款人（被告）還款明細(xì)賬等。

銀行作為原告應(yīng)熟悉與之相關(guān)的要法律、法規(guī)，尤其是2005年1月1日起實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，此規(guī)定直接關(guān)系到抵押權(quán)能否行使及行使程度。該規(guī)定第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！彪m然銀行是抵押權(quán)人，但此條規(guī)定使銀行的抵押權(quán)被懸空；第七條“對(duì)于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行?！贝藯l規(guī)定為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)條件，縮小了銀行行使抵押權(quán)的權(quán)限，且加大了銀行行使抵押權(quán)的成本。

綜上所述，若個(gè)人房貸發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)當(dāng)從被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)。首先是要催收及時(shí)、方法得當(dāng)。先用電話、短信催收，若無效果，再用函件或雙人上門書面催收，并要求客戶簽字及捺手印，留下管理“痕跡”。二是對(duì)繼續(xù)違約的，及時(shí)與開發(fā)商取得聯(lián)系，通過扣收保證金或開發(fā)商回購的辦法予以解決。三是對(duì)于上述辦法還不能解決的，須按照《借款合同》約定提起法律訴訟。對(duì)于個(gè)人房貸，處置變現(xiàn)抵押物是貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)淖詈笠坏婪谰€。銀行只有在“別無他法”的情況下再行使抵押權(quán)，由此可能會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失，這是下下策。

上述案例在個(gè)人房貸中雖屬個(gè)案，但此案具有較強(qiáng)的個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)特征。管孔窺豹，可見一斑。做好貸前調(diào)查，切實(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，并建立和完善激勵(lì)約束機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)信貸人員的積極性，使其開展盡職調(diào)查。充分認(rèn)識(shí)有規(guī)必循，有規(guī)必依重要性，才能為信貸風(fēng)險(xiǎn)防范和控制提供信息支撐，對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)起到未雨綢繆、防微杜漸，防患于未然，將風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽之中。

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