莊茜等

【摘要】在房地產(chǎn)快速發(fā)展的背景下，各地樓市無(wú)論是成交量還是價(jià)格均呈現(xiàn)一路飆升。近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)總體呈上升趨勢(shì)。本文以上海、杭州、南京、蘇州等長(zhǎng)三角地區(qū)的六市為例，從羊群效應(yīng)角度研究長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公眾預(yù)期管理，進(jìn)一步控制房地產(chǎn)市場(chǎng)提供值得借鑒的管理途徑和行之有效的方法。

【關(guān)鍵詞】羊群行為 公眾預(yù)期 房地產(chǎn)交易量

引言

針對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)高溫，樓市價(jià)格一路飆升。雖然經(jīng)歷了2008年全球金融危機(jī)，但中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷了一段低迷期又重新煥發(fā)了生機(jī)，正在以迅雷不及掩耳之勢(shì)撲面而來(lái)。2008年初，全國(guó)商品房交易趨向萎縮，至8月份開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格下跌。上海、江蘇等長(zhǎng)三角地區(qū)，房?jī)r(jià)一度比2007年最高點(diǎn)下降30%以上。對(duì)自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、房地產(chǎn)行業(yè)衰退的局面，在出臺(tái)“四萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之下，同時(shí)也出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策，例如對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)等。2009年剛性需求釋放帶動(dòng)房地產(chǎn)復(fù)蘇，購(gòu)買(mǎi)量和價(jià)格一起上升。消費(fèi)者又加入購(gòu)房大軍中，造成因?yàn)檠泳彿e壓后的“井噴”現(xiàn)象，房?jī)r(jià)增速反而變快。“國(guó)十一條”隨后即出臺(tái)，之后又推出史上最嚴(yán)厲的“新國(guó)十條”，限制異地購(gòu)房（限購(gòu)令）、大幅提高二套房貸標(biāo)準(zhǔn)等具體可執(zhí)行性的措施，一下子將高溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)打入冰窖，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易嚴(yán)重萎縮，2011年還推出了3600萬(wàn)套保障房的計(jì)劃。涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調(diào)控體系逐漸形成。剛性需求是2012年房地產(chǎn)成交的主流，價(jià)格的上漲表現(xiàn)的實(shí)實(shí)在在。上述因素對(duì)商品房交易雖有一定的影響，但不足以解釋我國(guó)房地產(chǎn)交易的現(xiàn)狀。究其原因，是這些因素均未能將經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要基礎(chǔ)——人的行為納入考察范圍，本文旨在從人的行為出發(fā)，以羊群行為為基礎(chǔ)研究長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，確定長(zhǎng)三角地區(qū)商品房成交量的原因所在，并對(duì)人們的行為進(jìn)行預(yù)期以管理房地產(chǎn)市場(chǎng)。

研究?jī)?nèi)容概述

本文從長(zhǎng)三角地區(qū)的宏觀環(huán)境出發(fā)，以羊群行為為基礎(chǔ)來(lái)說(shuō)明長(zhǎng)三角市場(chǎng)的現(xiàn)狀，并進(jìn)一步應(yīng)對(duì)該現(xiàn)象進(jìn)行管理研究。

從羊群效應(yīng)理論及其產(chǎn)生原因入手，以上海、杭州、南京、蘇州、無(wú)錫、常州六市的商品房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)悖論為研究對(duì)象，以Hwang Song和Mark Salmon的羊群行為測(cè)度方法對(duì)我國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的實(shí)證研究，并通過(guò)實(shí)證分析來(lái)證明我國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)存在羊群效應(yīng)，指出它是促進(jìn)我國(guó)商品房銷(xiāo)售量、價(jià)格飆升的重要因素之一。

通過(guò)計(jì)量模型檢驗(yàn)羊群行為對(duì)我國(guó)商品房交易的影響系數(shù)。由于考慮到房地產(chǎn)交易受到多重因素的影響，如利率、首付比例、住宅價(jià)格期望上漲率、城市化程度、人口結(jié)構(gòu)等。上述因素對(duì)商品房交易量雖有一定影響，但不足以解釋我國(guó)房地產(chǎn)交易的現(xiàn)狀。鑒于此，我們擬從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)所提出的羊群效應(yīng)理論的角度出發(fā)，試圖探究在我國(guó)房地產(chǎn)交易波動(dòng)中人的行為因素。

通過(guò)對(duì)羊群行為強(qiáng)度指標(biāo)hmt進(jìn)行實(shí)證分析，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)中羊群行為強(qiáng)度的決定因素，再?gòu)男袨榻?jīng)濟(jì)學(xué)角度探討其行為的心理成因，指出公眾預(yù)期是房地產(chǎn)市場(chǎng)羊群行為的根本因素，削弱我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中羊群行為的主要措施在于穩(wěn)定消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預(yù)期。

一、長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基于羊群行為的發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況

長(zhǎng)三角地區(qū)是以上海為龍頭，包括浙江、蘇州等省市的復(fù)合型區(qū)域，正逐漸成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的重要引擎，“打造世界第六大城市群”已成為江浙滬的共同目標(biāo)。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

2013年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格排行前十名中，長(zhǎng)三角地區(qū)有四個(gè)城市榜上有名。其中上海以27034元/平方米位居第一。溫州、杭州、寧波分別位居第五位、第六位、第十位。顯示了長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)極強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。

當(dāng)然，長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展并不是一個(gè)神話，為什么會(huì)有如此迅猛的發(fā)展，是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。

（二）基于羊群行為的長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)分析

羊群行為指動(dòng)物（牛、羊等畜類(lèi)）成群移動(dòng)、覓食。后來(lái)被引申來(lái)描述人類(lèi)社會(huì)現(xiàn)象，指與大多數(shù)人一樣思考、感覺(jué)、行動(dòng)，與大多數(shù)人在一起，與大多數(shù)人操持一致。以后，此概念被金融學(xué)家借來(lái)描述金融市場(chǎng)中的一種非理性行為，指投資者趨向于忽略自己有價(jià)值的私有信息，而跟從市場(chǎng)中大多數(shù)人的決策方式。

主流的實(shí)證性羊群行為研究認(rèn)為，群體行為一致性可能是反饋交易策略或者模仿上期的交易策略引致的。2002年，Hwang Song和Mark Salmon提出了一種測(cè)度羊群行為的新方法，該方法利用市場(chǎng)中所有資產(chǎn)的貝塔系數(shù)的截面異方差來(lái)測(cè)度羊群行為的強(qiáng)度。本文將以上海、杭州、南京、蘇州等長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)為例進(jìn)行分析。

縱觀整個(gè)樓市，今年上半年的商品住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)可觀。數(shù)據(jù)顯示，上半年上海市成交新建住宅605萬(wàn)平方米，同比提升57.2%；成交面積占2012全年成交面積的64.5%。寧波市2012～2013年成交新建住宅24.7萬(wàn)平方米，總體趨向于平穩(wěn)上升。由此可以看出，盡管在限購(gòu)令相繼出臺(tái)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量仍然一路上升。買(mǎi)的人越多，使得價(jià)格上升，進(jìn)一步吸引更多的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，形成羊群效應(yīng)，影響著長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)的走勢(shì)。

（三）長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)羊群行為產(chǎn)生的原因

消費(fèi)者的購(gòu)房理念是羊群行為的心理支撐。盡管有些消費(fèi)者在購(gòu)房方面擁有更多的理論知識(shí)和信息，但整個(gè)市場(chǎng)的羊群行為不可避免的影響著消費(fèi)者的購(gòu)房決策。

二、計(jì)量模型檢驗(yàn)羊群行為對(duì)我國(guó)商品房交易的影響系數(shù)

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)中羊群行為強(qiáng)度的測(cè)度指標(biāo)

本文利用6個(gè)城市房地產(chǎn)的貝塔系數(shù)的截面異方差來(lái)測(cè)度我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)羊群行為的強(qiáng)度：Hmt=varc（βimt）。首先，我們收集了國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)羊群行為強(qiáng)度的具體資料，并加以對(duì)比分析；最后，根據(jù)6個(gè)城市的房地產(chǎn)超額收益率與全國(guó)房地產(chǎn)的超額收益率的回歸方程，通過(guò)回歸得到貝塔系數(shù)βimt。當(dāng)Hmt增加時(shí)，許多城市房地產(chǎn)的貝塔系數(shù)βimt都明顯地偏離其期望值1，這表示單個(gè)城市房地產(chǎn)的超額收益率偏離全國(guó)房地產(chǎn)的超額收益率的程度越大，也就是說(shuō)單個(gè)城市房地產(chǎn)的超額收益率之間的一致性程度更低，因而，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的羊群行為的程度也就更低；反之，當(dāng)Hmt降低時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的羊群行為的程度也就更高。本文一般年度為時(shí)間間隔計(jì)算出相應(yīng)時(shí)間的羊群行為的測(cè)度指標(biāo)hmt值，并且均通過(guò)了顯著水平為10%的卡方檢驗(yàn)。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表1：

（二）羊群行為對(duì)我國(guó)商品房交易的影響

本文是通過(guò)多元線性回歸模型來(lái)研究羊群行為對(duì)我國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)為例的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商品房交易量的影響。

1.建立回歸模型：Yi=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki+μi（K=1，2， 3，4，5，6），Y表示商品房銷(xiāo)售面積，Xki（k=1，2，3，4，5，6）分別表示商品房平均銷(xiāo)售價(jià)，居民人均可支配收入，居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)，土地價(jià)格指數(shù)，五年期利率價(jià)格指數(shù)。

2.數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)處理，統(tǒng)一量綱后，用OLS法估計(jì)參數(shù)值得到如下表2所示商品房交易量影響因素的參數(shù)估計(jì)的結(jié)果：

通過(guò)分析可見(jiàn)，擬合優(yōu)度為0.939092，調(diào)整后的擬合優(yōu)度為0.987687，自變量前的參數(shù)估計(jì)值均通過(guò)了顯著水平為0.05的t檢驗(yàn)，另外，F(xiàn)值=30.44318，概率P值=0.000351，DW值=1.029255，從而可以說(shuō)明估計(jì)結(jié)果是比較理想的。

3.分析上述數(shù)據(jù)，我們得出如下的結(jié)論：

（1）在我國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)商品房交易中羊群行為強(qiáng)度hmt與其銷(xiāo)售量存在正相關(guān)關(guān)系，即羊群行為強(qiáng)度值越大時(shí)，商品房的交易量也越大，而且在眾多影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素中，羊群行為起到了重要的作用。

（2）土地價(jià)格指數(shù)與房產(chǎn)交易量成正相關(guān)，土地價(jià)格的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的增加及房?jī)r(jià)的上升，進(jìn)而影響公眾預(yù)期，使消費(fèi)者做出購(gòu)房行為。

（3）五年期利率指數(shù)與商品房的交易量成反比關(guān)系，高利率下消費(fèi)者的購(gòu)房意向會(huì)減弱，因此，房產(chǎn)交易量也會(huì)下降。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)中羊群行為強(qiáng)度的決定因素

有很多因素會(huì)影響羊群行為，一般情況下，消費(fèi)者表現(xiàn)出來(lái)的羊群行為即受到投資者所處的外部環(huán)境的影響，也會(huì)受到自身因素的制約，本文主要從2個(gè)方面對(duì)羊群行為強(qiáng)度的影響因素進(jìn)行分析。

1.市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境是影響羊群行為的重要因素，具體表現(xiàn)在投資主體的構(gòu)成、信息紕漏機(jī)制、市場(chǎng)監(jiān)管力度，政策干預(yù)等對(duì)羊群行為造成的影響。從眾是一種被動(dòng)適應(yīng)的表現(xiàn)，“羊群效應(yīng)”則是從眾的具體表現(xiàn)形式。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機(jī)制的不完善和監(jiān)管手段缺乏，導(dǎo)致市場(chǎng)中主體之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。最后，由于政策干預(yù)頻繁，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)中頻繁出現(xiàn)羊群行為。

2.公眾預(yù)期。公眾預(yù)期是影響羊群行為的最重要因素。未來(lái)具有內(nèi)在不確定性。我們所有人都在就我們不確定性的事件作出最優(yōu)猜測(cè)或預(yù)期。這意味著當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)果取決于公眾現(xiàn)在認(rèn)為未來(lái)將如何，并不一定取決于未來(lái)實(shí)際情況會(huì)怎么樣。公眾對(duì)未來(lái)的判斷可能對(duì)，也可能錯(cuò)，但對(duì)他們的決策至關(guān)重要的是其對(duì)未來(lái)的看法。決策是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程。公眾的預(yù)期是大多數(shù)人在分析各種因素的前提下做出的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，它代表了一部分人的想法，并會(huì)使他們采取行動(dòng)，引發(fā)羊群效應(yīng)。

三、規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建議

依據(jù)上述計(jì)量模型的檢驗(yàn)，可以看出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著較強(qiáng)的羊群行為。由于信息不對(duì)引發(fā)法的羊群行為影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，如何規(guī)避羊群效應(yīng)來(lái)完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策成為當(dāng)務(wù)之急。以下便是根據(jù)此次調(diào)研結(jié)果針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出的幾點(diǎn)建議。

第一，政府方面。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是防止房地產(chǎn)過(guò)熱增長(zhǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)物價(jià)，使其實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。一方面政府要建立健全與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的政策管理機(jī)制，比如：政策運(yùn)用方式管理、政策輿論導(dǎo)向管理等，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)商和購(gòu)房者的投資行為，實(shí)現(xiàn)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。另一方面，土地是房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。政府應(yīng)規(guī)范土地投資和審批制度，盤(pán)活土地存量，完善土地管理辦法，整頓瘋狂投資和哄抬地價(jià)行為。

第二，房地產(chǎn)商方面。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)商具有無(wú)可推卸的責(zé)任。房地產(chǎn)商應(yīng)從規(guī)范自身行為做起來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。房地產(chǎn)商在經(jīng)營(yíng)企業(yè)過(guò)程中，應(yīng)該本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，不大肆夸大某一事實(shí)，不虛假宣傳某一信息，合乎情理的投資地產(chǎn)，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展；另外，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)該使房產(chǎn)信息、投資信息、財(cái)務(wù)信息變得公開(kāi)透明，讓消費(fèi)者掌握更多的信息去合理選擇購(gòu)房。

第三，購(gòu)房者方面。因?yàn)橘?gòu)房者是引起房地產(chǎn)交易量變化的主導(dǎo)因素，所以在這一方面的分析我們具體分為以下兩方面：

一是信息收集。信息收集是指通過(guò)各種方式獲取所需要的信息。只有掌握了足夠的信息，購(gòu)房者才能在房產(chǎn)交易過(guò)程中占有巨大優(yōu)勢(shì)，減少被騙的可能性。

二是公眾預(yù)期。公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期是影響房產(chǎn)交易量的關(guān)鍵因素。有效地引導(dǎo)公眾預(yù)期對(duì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境至關(guān)重要。目前，購(gòu)房者的態(tài)度主要包括觀望、懷疑、理性、盲目四種。他們四者的預(yù)期基本上代表了市場(chǎng)上的購(gòu)房者。為了能使公眾預(yù)期正確地發(fā)揮作用，每個(gè)投資者都應(yīng)該認(rèn)真做出自己的決定，給他人以參考價(jià)值。

四、總結(jié)

基于我國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，以上海、杭州、南京、蘇州等六市為例進(jìn)行分析，本文引入了行為經(jīng)濟(jì)學(xué)中的羊群行為理論是影響房地產(chǎn)商品房交易量的關(guān)鍵原因的假設(shè)。通過(guò)實(shí)際調(diào)研，收集各項(xiàng)數(shù)據(jù)，建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型并進(jìn)行分析，從數(shù)據(jù)及理論上證明了這一假設(shè)的正確性。由于沒(méi)有健全、透明、及時(shí)的信息收集與傳遞機(jī)制，使得公眾對(duì)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)產(chǎn)生不穩(wěn)定的心理預(yù)期，并且形成模仿行為——羊群行為。針對(duì)本的分析，我們?cè)诜康禺a(chǎn)商、購(gòu)買(mǎi)者、政府三方分別提出了相應(yīng)的解決措施與防范機(jī)制，并著重對(duì)引起羊群行為的關(guān)鍵因素公眾預(yù)期方面提出合適的建議，以期穩(wěn)定消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預(yù)期，從而穩(wěn)定市場(chǎng)，提高市場(chǎng)的運(yùn)作效率。

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