李傳智

【摘 要】國家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有嚴(yán)格的規(guī)范要求和制度約束，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員存在過失或過錯(cuò)，可能面臨被追究法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，因此，如何認(rèn)識(shí)和把握風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)防控，對(duì)保障行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；風(fēng)險(xiǎn)控制

一、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)估價(jià)由于其專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，事關(guān)公眾利益，甚至事關(guān)人民財(cái)產(chǎn)安全，因此對(duì)估價(jià)業(yè)務(wù)的結(jié)果和過程都有著嚴(yán)格的特定要求，對(duì)違反估價(jià)規(guī)定的行為也有著相應(yīng)的處罰措施，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員一旦違反《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，出具了不當(dāng)?shù)墓纼r(jià)結(jié)果，或者因故意或者過失出具了有差錯(cuò)的估價(jià)結(jié)果，對(duì)當(dāng)事人造成了一定的損失或危害，就會(huì)出現(xiàn)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的后果。

二、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的種類

房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，概括來講可分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)。

1.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要來自估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，其核心主要是估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定了國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度，取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格需要進(jìn)行嚴(yán)格的考試，掌握房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、建筑、會(huì)計(jì)、金融等各領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)，具備相應(yīng)的工作經(jīng)歷，更重要的是在估價(jià)活動(dòng)中要遵循獨(dú)立、客觀、公正的評(píng)估原則，估價(jià)結(jié)果主要體現(xiàn)為估價(jià)師的智力勞動(dòng)成果，估價(jià)結(jié)果往往與具體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)息息相關(guān)，其準(zhǔn)確與否直接影響到有關(guān)各方的切身利益，也會(huì)影響到估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師甚至整個(gè)行業(yè)的公信力，進(jìn)而產(chǎn)生估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2.外部風(fēng)險(xiǎn)

外部風(fēng)險(xiǎn)主要來自委托估價(jià)方帶來的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)獲取估價(jià)業(yè)務(wù)來自于客戶的委托，委托方出于自身經(jīng)濟(jì)利益最大化的需要，往往要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師為了達(dá)到其目的，對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行高評(píng)或低估，有的客戶甚至弄虛作假，提供一些不真實(shí)的估價(jià)依據(jù)資料，從而影響估價(jià)結(jié)論的真實(shí)性和可靠性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師出于種種壓力而出具了滿足委托方要求的估價(jià)結(jié)果，不確定性風(fēng)險(xiǎn)和后果也隨之而產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任后果

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師由估價(jià)業(yè)務(wù)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任通常包括行政責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任三種。

《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》中列出了對(duì)違規(guī)行為的行政處罰方式，包括由注冊(cè)單位對(duì)當(dāng)事人處以警告、沒收非法所得、暫停執(zhí)行業(yè)務(wù)、吊銷房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，并可處以罰款。

民事責(zé)任是房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)責(zé)任的最常見形式?！蹲?cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師違反本辦法規(guī)定給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

刑事責(zé)任最為嚴(yán)厲，根據(jù)我國刑法第二百二十九規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織及其人員故意提供虛假證明文件、情節(jié)嚴(yán)重的行為可構(gòu)成提供虛假證明文件罪。中介組織人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的行為可構(gòu)成出具證明文件重大失實(shí)罪。

四、房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)控制

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，嚴(yán)格地講，無風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)是不存在的，要想完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)也是不現(xiàn)實(shí)的，問題的關(guān)鍵是我們?nèi)绾稳タ刂骑L(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)。從風(fēng)險(xiǎn)控制的主題劃分可分為機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制和行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)控制兩個(gè)層次。

1.機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制

機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制可從兩個(gè)方面著手，一是加強(qiáng)估價(jià)人員風(fēng)險(xiǎn)教育，提高估價(jià)人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)；二是加強(qiáng)估價(jià)人員素質(zhì)教育，提高估價(jià)人員業(yè)務(wù)技術(shù)水平和職業(yè)道德水平。

長期以來，在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的階段，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)往往被房價(jià)的快速發(fā)展所掩蓋，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害往往認(rèn)識(shí)不清，沒有引起足夠的重視，有的甚至存在僥幸心理。一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，就會(huì)顯得非常被動(dòng)，甚至損失慘重。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正處于調(diào)整階段，在此形勢(shì)下，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)提高警惕，進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)防控準(zhǔn)備，提高風(fēng)險(xiǎn)防控能力，學(xué)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)處置方法。

在加強(qiáng)估價(jià)人員素質(zhì)教育方面，一是要不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平，客觀上保證估價(jià)報(bào)告嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的要求出具；二是要不斷加強(qiáng)執(zhí)業(yè)道德水平建設(shè)，增強(qiáng)法制觀念，主觀上消除迎合委托方進(jìn)行高估低評(píng)的思維模式，保證估價(jià)結(jié)果的客觀公正，經(jīng)得起檢驗(yàn)。

2.行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）健全和完善房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)，加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)管理，從法律制度和自律方面入手，來防控估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

1999年發(fā)布實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，促進(jìn)估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理起到了重要作用，《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（建設(shè)部令第142號(hào)）實(shí)施后，對(duì)保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，發(fā)揮了重要作用。然而，隨著時(shí)間的推移和形勢(shì)的變化，各種新情況和新問題不斷涌現(xiàn)，相對(duì)而言，各種風(fēng)險(xiǎn)防范方面的措施卻極度缺失，一方面已有法律中不適應(yīng)當(dāng)前情況的部分亟待修改完善，另一方面對(duì)估價(jià)行業(yè)的日常監(jiān)督管理工作也亟待加強(qiáng)。通過法律法規(guī)的不斷規(guī)范和完善，可促使估價(jià)業(yè)務(wù)的更加規(guī)范合理，保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的合法權(quán)益，為依法保護(hù)估價(jià)人員權(quán)益提供法律保證。

行業(yè)學(xué)會(huì)在行業(yè)自律管理中起著主導(dǎo)作用，各級(jí)學(xué)會(huì)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，也是提高整個(gè)估價(jià)行業(yè)的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的重要舉措。

（2）推行執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金和估價(jià)行業(yè)保險(xiǎn)制度

執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金和估價(jià)保險(xiǎn)制度在會(huì)計(jì)事務(wù)所和土地評(píng)估領(lǐng)域已經(jīng)推行或試點(diǎn)，具有很好的借鑒意義，全面推行執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金和估價(jià)保險(xiǎn)制度是行業(yè)發(fā)展的需要，這將對(duì)估價(jià)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和提高估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力提供重要補(bǔ)充作用。