魏洪磊

市場價格2萬元/平方米的房子，如果能夠以1.5萬元/平方米的價格買到，你會動心嗎？

而且，它不是經濟適用房或限價房，也不是風靡北京的自住型商品房，而是普通商品房。

這個看上去很美的低價購房計劃，已經在石家莊變成現(xiàn)實。河北開發(fā)商眾美集團試圖以眾籌模式，將房地產漫長的鏈條一一呈現(xiàn)，大幅削減成本，還原真實房價。

這種合作建房模式的核心在于，買房人直接參與到土地購買過程中，繞開預售制。

但在成功拉低房價兩成的同時，它行走于“金融創(chuàng)新還是非法集資”的爭議之中。

“但凡新事物，總會介于監(jiān)管邊緣，探索一下總是有益的?！北本┦蟹康禺a業(yè)協(xié)會秘書長陳志說。

“我們希望將這種開發(fā)模式帶到北京。住建部已經看過我們的匯報材料，也希望我們先行先試?！北娒兰瘓F副總裁陳峰表示，這種“類眾籌”模式不僅動了開發(fā)商的奶酪，更牽涉銀行和地方政府部門的利益，也考驗普通購房人的認知，眾美的試驗之路還很長。

合作建房升級版

盛夏之時，石家莊眾美城迎來第三次開盤。

2010年3月，眾美集團通過招拍掛，以6.33億元的價格取得眾美城土地開發(fā)權，并于2010年12月開工建設，預計項目于2014年12月交房入住。這個項目的110萬平方米建筑面積中，有33萬平方米屬于定制項目。6.33億元土地款全部來自定制項目部分。

所謂定制，即先確定買房人是誰，再和買房人商量做怎樣的產品。買房人除參與籌資拿地外，還可對項目承建方進行考察、參與原材料采購、清查資金流向、參加工程辦公例會、現(xiàn)場勘查項目進度、參與配套設施建設，等等。幾乎涵蓋地產項目的全部流程。“這種合作是全方位的合作，買房人可以參與到所有環(huán)節(jié)，人人都是開發(fā)商?！北娒廊耸空f。

定制也體現(xiàn)在戶型上。比如河北師范大學的客戶希望戶型設計中加入書房，河北省科技廳普遍要求大戶型，而中石油員工則多要求小戶型。這些要求，分別通過各個單位的統(tǒng)一協(xié)調人反映給眾美。

這一模式要提前敲定“優(yōu)質”購房客戶。在其第一個合作建房項目鳳凰城建設初期，引入河北國家電網作為合作客戶，解決了項目建設之初周邊沒有開發(fā)建設、供電缺乏等問題。

眾美城更是如此。比如，其引入裕華區(qū)政府以解決項目拆遷、市政道路配套改善、取地等問題；引入河北師范大學，可以同時引入師大的幼兒園和小學，完善項目教育配套；與中石油河北分公司進行合作，是考慮到中石油作為網絡型客戶具有全國性優(yōu)勢，現(xiàn)在已有其他地區(qū)的中石油公司表示愿意與眾美進行合作建設。

盡管這種模式很小眾，但敢吃螃蟹者收獲的是低房價?！翱鄢谐杀?，我們的利潤率只有3%，整個鏈條對于購房者來說是全透明的?！北娒兰瘓F副總裁陳峰說。

以眾美城一期的價格為例，其售價為2300元/平方米，而當時周邊房價為3200元/平方米。后期項目價格有大幅提升，仍然比市場價格低20%左右。

“這種類眾籌模式，與以往零星的合作建房有明顯的不同?！标惙逭f。這種模式并不針對個人，而是有購房能力的團體，其博弈能力與風險控制均有保障。

雙重爭議

從第一個項目算起，眾美的合作建房經驗已有10年之久，但大本營一直在石家莊。2011年眾美進京，打算將這一模式推廣時，爭議也隨之而來。

首先被觸及的是房地產預售制。按照傳統(tǒng)模式，開發(fā)商需要先拿地，再開工建設，最后銷售（預售）。但眾美模式將銷售環(huán)節(jié)前置，先找到客戶，通過預售共同籌資，然后拿地，再開工建設。

預售的實質是，正在開發(fā)建設的房屋在五證（如規(guī)劃許可證、土地證等）齊全后，預先出售給購房者。眾美在土地尚未取得之際就開始銷售，與現(xiàn)行預售制度不符。

“這也是住建部，包括北京建設部門比較矛盾的地方?！北娒廊耸空f，“最后主管部門認為這是個好模式，希望我們先嘗試，能不能推廣要視結果而定?！?/p>

第二個爭議來自融資方式。以眾美在石家莊的嘗試為例。其融資動作為，首先由購房人成立委托建房小組（簡稱委建小組），在河北銀行開設對公賬戶。眾美集團，以及作為第三方的金融租賃公司，也在河北銀行開設賬戶。

隨后，合作單位的個人購房者先期繳納房款的30%或50%，剩余部分由河北銀行提供工資消費循環(huán)貸或其他無貸款住房為抵押物的貸款，放入委建小組對公賬戶。

購房款的運用因項目而異。如已經完成的現(xiàn)代城項目，首付的30%用于拿地；后面的工資消費循環(huán)貸分批次下來，用于項目的拆遷、建設。

開發(fā)商拿地之后，由委建小組賬戶劃轉到河北省金融租賃公司賬戶。金融租賃公司將款項作為委托借款，即時劃轉到眾美與合作建設單位的共管賬戶。進入共管賬戶后，眾美若需運用款項，需經每個合作建設單位同意，由每個單位蓋章再加上銀行蓋章才可動用款項。

陳峰告訴《財經國家周刊》記者，眾美從不直接收客戶的錢，而是走金融通道。目前有兩種方式，其一是有限合伙的形式，但受到人數(shù)和金額的限制；其二是通過信托和資管計劃?！斑@一塊國家是放開的，但必須通過有牌照的金融機構?！?/p>

眾美為此需要額外支付1%?2%的通道費，但所有的做法都是為了繞開非法集資。這種金融創(chuàng)新在眾美的大本營石家莊，已經得到主管部門的支持，眾美和石家莊金融監(jiān)管部門如銀監(jiān)局，有密切合作。

眾美集團融資部主管裴培表示，在石家莊這樣的小城市，并無太多其他理財渠道。如果能用4000元買到6000元的房子，大家都可以接受。

降價試驗田

眾美的合作建房并非新事物，伴隨房價飆升，各類組織都曾有過類似嘗試，之所以未能形成規(guī)模，其一是經濟模式不劃算，另一個是組織上有困難。

“眾美做的，其實是一個兜底的事情。個人是沒有這個能力去做的。”陳峰說。北京房協(xié)秘書長陳志也認為，“它的拿地主體是合法的，每一環(huán)節(jié)都有制約，因而對買房人有保障”。

業(yè)內人士公認的房價構成模型，土地價格占40%?60%，建安成本10%，稅費占10%?20%，財務成本10%，開發(fā)商利潤為5%?0%。

土地價格、建安成本無法削減，變量在于稅費。按照現(xiàn)行制度，土地增值稅是大頭，增值部分的30%?60%都要拿去繳稅?！斑@意味著并不是不是房價越高越賺錢。”陳峰說，“買房人多花的錢，最終不會到開發(fā)商手里?！?/p>

按照眾美的邏輯，稅費和利息是降房價的兩個關鍵。“這也意味著這種模式不會受到地方政府和銀行的歡迎。”眾美人士說。

舉一個很簡單的例子，目前買房人的貸款利息7%，企業(yè)貸款利息10%?15%，如果企業(yè)和買房人聯(lián)合拿地，這兩塊利息都能省下來。“土地的資金成本可以很少，甚至沒有。”

最大的擔憂來自風險控制，以及買賣雙方不確定的信任感。買房人的風險可以借助金融通道來解決，那么開發(fā)商的風險如何管控？

按照眾美的邏輯，一塊100畝的土地，其中50畝用于定制開發(fā)，利潤率只有3%左右，“幾乎是同股同權的概念”。而剩下的50畝，則靠商業(yè)綜合體或者更高端的住宅來平衡。

“我們就是一家微利公司?！标惙灞硎?，眾美看重的，并非依靠傳統(tǒng)的房地產開發(fā)來賺錢?！疤拱渍f，我們已經錯過了那一波行情?！北娒栏Ｍ蔀樯鐓^(qū)生活服務商，房子只是切入點，針對老人和兒童的社區(qū)服務才是重心。

盡管眾美的石家莊經驗已經夠豐富，但北京卻是一個全然不同的市場。眾美人士告訴《財經國家周刊》記者，兩年前，眾美已經和北京某著名高校2000戶職工談妥，并敲定了北京郊區(qū)的一個項目。待到融資時，和中信合作的20億元集合信托計劃未能通過銀監(jiān)會批準。后改為有限合伙制，學校工會方面又顧慮重重，最終這一項目擱淺。

“突破現(xiàn)行政策確實不容易。”陳峰說，眾美的嘗試打破了地產傳統(tǒng)開發(fā)模式和融資模式，既需要得到主管部門的認可，又面臨普通購房人的種種疑問，

陳志認為，從三線城市石家莊殺入北京，市場的變化更為劇烈，只有探索更好的眾籌模式，在路徑設置、權利義務的保障上更明確，眾美或可避免“橘生淮南”的尷尬。