謝紅霞 趙蕾 來靜儀 路順 劉文澤

【摘要】公共租賃房將成為保障性住房的主要形式，公共租賃房市場需求問題成為研究熱點(diǎn)。在歸納評述國內(nèi)現(xiàn)有相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，以北京市為例，采用調(diào)查問卷和深入訪談的方法，從居民認(rèn)知認(rèn)可、需求人群與需求數(shù)量、戶型與租金、位置、交通與配套設(shè)施等方面分析公共租賃房市場需求問題，提出加強(qiáng)政策宣傳力度、規(guī)劃大小適度的戶型、降低租金水平、進(jìn)一步完善交通條件和配套設(shè)施等政策建議。

【關(guān)鍵詞】公共租賃房 市場需求 問卷調(diào)查 北京市

一、引言

近年來我國房價(jià)過快上漲，嚴(yán)重超出了廣大中低收入者購買能力。政府為抑制房價(jià)，切實(shí)保障居民“居有所居”，一直將保障性住房建設(shè)作為一項(xiàng)重要的民生工程。實(shí)踐證明，以經(jīng)濟(jì)適用房為典型代表的出售型保障性住房在規(guī)劃建設(shè)、分配管理等環(huán)節(jié)都存在著較多問題。比如戶型設(shè)計(jì)部合理、騙購現(xiàn)象盛行、居民收入動態(tài)變化劇烈等導(dǎo)致住房保障性功能喪失等。為有效利用土地資源、防止國有資產(chǎn)流失、最大限度防范部分人提供虛假材料申請保障性住房，很多城市自2010年起，將公共租賃房作為保障性住房的主要形式，逐漸淡化經(jīng)濟(jì)適用房等出售型保障房，在從屬分類上一直有爭議的“限價(jià)房”也基本退出歷史舞臺。2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，明確規(guī)定“大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求”，李克強(qiáng)總理也曾提出“大力發(fā)展小戶型、齊功能、質(zhì)量可靠的公共租賃住房”，因此可以說，無論是從中央政策定位，還是市場現(xiàn)實(shí)需求，建設(shè)以公共租賃房為主體的保障性住房體系是大勢所趨。相對于其他類型的住房保障形式，公共租賃房是一個(gè)新生事物，雖然中央高層和相關(guān)部委已釋放大力發(fā)展公租房的政策信號，但是作為市場需求方——城市居民對這種住房類型認(rèn)知情況如何、認(rèn)可度多大、對其有何訴求等也是非常重要的問題。在此背景下，本文擬以北京市為例，采用調(diào)查問卷和深入訪談相結(jié)合的方法，研究居民對公共租賃房的需求情況，旨在為相關(guān)部門出臺后續(xù)政策提供參考。

二、國內(nèi)公共租賃房問題研究進(jìn)展

公共租賃房的概念推出并在部分城市具體規(guī)劃建設(shè)以后，理論界產(chǎn)出了較多相關(guān)研究成果，這些研究大部分集中在公共租賃房的用地供應(yīng)[1]、融資模式[2]、定價(jià)機(jī)制[3]、準(zhǔn)入退出[4]等方面。隨著建設(shè)實(shí)踐的推進(jìn)，部分城市公共租賃房供需矛盾日益突出，也有部分學(xué)者關(guān)注到了此問題的重要性，著眼于市場需求，由市場需求倒推公共租賃房在數(shù)量、質(zhì)量、戶型、配套等方面應(yīng)有的水平和品質(zhì)。有研究針對部分城市首批公共租賃房在配租階段出現(xiàn)的冷清空置現(xiàn)象，通過問卷形式調(diào)查城市潛在住房需求者對公共租賃房的態(tài)度和信心情況，提出正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)觀念、鼓勵(lì)社會力量參與籌集公租房房源、制定科學(xué)合理的租金、放寬戶籍門檻以及完善管理機(jī)制等建議[5]。有研究通過調(diào)查問卷發(fā)現(xiàn)，政府宣傳力度不夠，許多符合條件的人群因?yàn)椴涣私馍踔敛恢肋@項(xiàng)政策而被動地失去了受保的機(jī)會，導(dǎo)致公共租賃房的普及率不夠高[6]。有研究顯示，制度安排、年齡、性別、受教育程度、收入是影響居民公共租賃房需求表達(dá)的最顯著的影響因素，提出倡導(dǎo)合理消費(fèi)，使“夾心層”群體樹立科學(xué)的住房梯度觀，合理調(diào)整收入分配制度，促進(jìn)社會公平正義等政策建議[7]。有人認(rèn)為，一旦公租房政策實(shí)施，將引發(fā)供需矛盾，可以通過在產(chǎn)業(yè)和工業(yè)園區(qū)先行試點(diǎn)、公租房的分配要公正透明公開、設(shè)立公租房租金保險(xiǎn)等途徑緩解公共租賃房投放市場以后可能帶來的供需矛盾[8]。有研究從公共租賃房的成本、獲取過程、個(gè)人因素、住房改善和交通便利性等五個(gè)方面了解農(nóng)民工群體對公共租賃房的主要看法，以及他們對公共租賃房的真正需求意愿，結(jié)論認(rèn)為公共租賃房的租金以及物業(yè)管理費(fèi)用要適當(dāng)，公共租賃房的申請政策要簡便可行和申請標(biāo)準(zhǔn)要適當(dāng)放寬等[9]。雖然針對公共租賃房需求調(diào)查的研究有了一定積累，但是相對于強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)需求而言，該問題的研究還是顯得薄弱，尤其是在北京等一線大城市，供需矛盾突出，需求差異較大，市場需求問題有待進(jìn)一步深入研究。

三、北京居民對公共租賃房需求情況調(diào)查

本文采取便利抽樣法，在北京市海淀區(qū)、朝陽區(qū)、石景山區(qū)等區(qū)縣進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，調(diào)研分為問卷調(diào)查和深入訪談兩個(gè)部分，其中有效調(diào)查問卷207份，本文以下問題的數(shù)據(jù)分析主要基于調(diào)查問卷。

（一）居民對公共租賃房的認(rèn)知認(rèn)可

從總體上看，受訪者在回答問題“您對公租房的了解程度”時(shí)，有42%的受訪者選擇“經(jīng)常關(guān)注，很了解”，有38%的受訪者選擇“一般了解或者聽說過”，有20%的受訪者選擇了“不了解，不清楚”。說明現(xiàn)在雖然有很多居民知道北京市公共租賃房政策，但有相當(dāng)一部分不是特別了解，還有一部分受訪者表示沒有聽說過公共租賃房，甚至有一小部分入住公租房的人群也對公租房政策不是很了解。將受訪者分為對公共租賃房無需求者、有需求但尚未申請或分配入住者、有需求且已入住者三類，調(diào)查結(jié)果經(jīng)進(jìn)一步分析顯示：沒有公共租賃房需求的居民，對公共租賃房政策知之甚少；有該類住房需求的居民，多數(shù)對政策主要規(guī)定比較清楚；已經(jīng)入住公共租賃房的居民，大部分對公共租賃房政策及相關(guān)實(shí)時(shí)信息較為關(guān)注，甚至有人會有針對性地去了解其他城市的公共租賃房建設(shè)和申請情況，用以對比北京市公共租賃房的情況。

在調(diào)查北京市居民對公共租賃房認(rèn)可程度時(shí)，設(shè)計(jì)的問題為“您認(rèn)為現(xiàn)在的老百姓需要由公共租賃房來解決住房問題嗎”，在分析這個(gè)問題的調(diào)研結(jié)果時(shí)，主要將有公共租賃房需求的受訪者所答問卷作為分析樣本。有64%的人認(rèn)為“非常需要”，另有近30%的人認(rèn)為“有些人需要，有些人不需要”。這說明對公共租賃房有需要的居民，對這種住房形式本身還是比較認(rèn)可的。當(dāng)然這只是從宏觀上做一個(gè)大致的判斷，具體到公共租賃房的一些具體特質(zhì)的認(rèn)可度調(diào)查，劃歸到下文相關(guān)滿意度調(diào)查分析部分。

（二）市場需求人群與需求數(shù)量

調(diào)查公共租賃房的需求人群，最理想的方法是住房保障辦公室這樣的政府部門對申請者情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。作為高校大學(xué)生，無法獲取上述數(shù)據(jù)，只能依靠調(diào)查問卷和相關(guān)訪談大體推算各類人群所占比例。為使調(diào)研結(jié)果更最大限度接近實(shí)際情況，將正在申請和已經(jīng)入住公共租賃房小區(qū)的人群作為考察對象。結(jié)果顯示，在校大學(xué)生占5%，新就業(yè)職工占5%，外來務(wù)工人員占10%，未就業(yè)人員占20%，已退休員工占50%，本地其他形式就業(yè)的居民占10%，由此可以大致看出公共租賃房需求人群主要是已退休員工。當(dāng)然，在與其他居民訪談中得知，剛工作不久的年輕人也是申請公共租賃房的一大主力軍，上述調(diào)研結(jié)果顯示主要是已退休老人的原因有三，一是受訪者中居家老人占很大比例，年輕人可能因去上班、外出等不在小區(qū)，二是有部分年輕人申請后主要讓父母居住，三是很多老年居民將原有房屋、財(cái)產(chǎn)等轉(zhuǎn)移到兒女名下，以無房戶、待保戶的名義申請公共租賃房，并且因年齡能成為優(yōu)先戶較快獲得保障房源。

與調(diào)查需求人群類似地，調(diào)查公共租賃房市場需求數(shù)量最理想的方式是獲取住房保障辦公室提供的數(shù)據(jù)。定性分析來看，現(xiàn)階段北京市常住人口達(dá)到兩千多萬，在商品房價(jià)、房租持續(xù)上漲、高位運(yùn)行的情況下，保障性住房成為廣大中低收入者解決居住問題的唯一途徑。從中央定調(diào)公共租賃房為保障性住房體系主體產(chǎn)品以后，多數(shù)中低收入家庭將目光投向了公共租賃房。從這個(gè)角度上分析，公共租賃房市場需求數(shù)量無疑是巨大的。因此，調(diào)查了解當(dāng)前居民的實(shí)際居住情況，比如有無自有住房等，可以從側(cè)面反映市場的需求數(shù)量大小。在回答“您目前住房基本情況”時(shí)，表示“有自有住房”的受訪者占15%，選擇“租住私房”、“租住單位住房”、“住集體宿舍”、“租住以及購買保障性住房”的合占85%。由此可見還有很大比例的居民沒有自有住房。當(dāng)然，這個(gè)調(diào)查結(jié)果可能與實(shí)際情況有很大出入，一是因?yàn)檎{(diào)查樣本主要集中在公共租賃房小區(qū)，二是可能很大一部分受訪者已經(jīng)購買了保障性住房，但因?yàn)椴皇峭耆a(chǎn)權(quán)，所以覺得這不是“自有住房”，三是部分居民可能有低調(diào)、不炫富的心理。

（三）戶型與租金

從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多公共租賃房承租者反映房型偏小，有的屬于零戶型，即除掉衛(wèi)生間、廚房（有的甚至連廚房都沒有），室內(nèi)空間全部是“開放”式的。有的承租者一家5口人住在50平方米的房子內(nèi)，非常擁擠和不便。在回答“您最愿意租住哪一種戶型”問題時(shí)，79%的承租者更希望租住一、二居室戶型，較大戶型空間較大，便于活動。在回答“在房屋面積較小的情況下，您希望哪個(gè)空間相對寬敞些”時(shí)，有63%受訪者更希望在戶型面積不夠大的情況下，臥室以及客廳的面積能更大一些。由此可以看出，居民對于戶型要求并不高，大家更希望租住一、二居室的戶型，所以小戶型適合建在公共租賃房之中。更多的人希望臥室、客廳的面積更大一些，居民更希望住房中隱私面積大一些，客廳象征著一個(gè)住房的門面，一進(jìn)入住房，第一個(gè)映入眼簾的就是客廳，并且在家庭人口較多，住房面積不足的情況，可以將客廳作為臥室的部分功能。

在租金問題上，48%承租者認(rèn)為房租偏貴，大多租賃者都是普通工薪階層，收入低，還要贍養(yǎng)老人與教育子女支出，每月幾乎沒有剩余。大多租賃者覺得40～50平米的租賃房租金應(yīng)在1000元以下或者公共租賃房的租金應(yīng)為市場商品房租住價(jià)格的25%～50%左右。在回答“您目前居住房屋的租金您認(rèn)為是否能夠承受”時(shí)，表示“不可以承受”的占11%，說明大多人可以承受現(xiàn)在的住房租金，但“可以承受但壓力較大”的占77%，說明人們在可以承受現(xiàn)在租金的情況更希望租金能降低一些。

（四）地理區(qū)位、交通條件及配套設(shè)施

從調(diào)查中得知，申請公共租賃房的大多為北京市中低收入家庭、無房家庭、退休員工，且問卷顯示上述80%的受訪者生活在城六區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)）。他們對于公共租賃房的需求非常大，然而北京市的公共租賃房大量分布在四環(huán)以外，有的甚至在五環(huán)以外，所以已入住公共租賃房的大多數(shù)居民是從城內(nèi)城區(qū)申請到四環(huán)以外的城區(qū)。例如，以前住在西城區(qū)的中低收入者，申請到了石景山區(qū)四環(huán)外的公共租賃房。調(diào)研發(fā)現(xiàn)昌平區(qū)、石景山區(qū)、豐臺區(qū)是北京市公共租賃房建設(shè)數(shù)量較多的區(qū)域。在回答“您愿意租住哪一區(qū)位的公共租賃房”時(shí)，選擇“近郊區(qū)”的人更多一些。這與調(diào)研人員心理預(yù)期不完全吻合。之所以更多的人選擇“近郊區(qū)”而不是“市區(qū)內(nèi)”，原因可能包括以下幾點(diǎn)：一是受訪者比較務(wù)實(shí)，認(rèn)為在市區(qū)內(nèi)建設(shè)公共租賃房不太現(xiàn)實(shí)，二是可能考慮市區(qū)內(nèi)人口密度過大，交通擁擠，環(huán)境較差，租金較高等因素，三是受訪者不少是退休老人，更傾向于近郊區(qū)相對靜謐的生活。

在實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，公共租賃房附近地鐵站點(diǎn)較少，大多都需要通過“地鐵+公交”的形式才能到達(dá)。如果從公共租賃房的項(xiàng)目位置來到城區(qū)內(nèi)的中心地鐵換乘點(diǎn)（比如西單、國貿(mào)等）的路程較遠(yuǎn)，時(shí)間較長，大約在1個(gè)小時(shí)左右。有些公共租賃房附近配有到達(dá)市中心的班車，不過班次很少。調(diào)查問卷顯示，20%的承租者希望租住市中心的公共租賃房，57%的承租者希望租住公共交通站點(diǎn)附近的公共租賃房，交通便利，節(jié)省時(shí)間。在配套設(shè)施方面，距離市中心較近的，尤其是與商品房配建的公共租賃房項(xiàng)目，比如位于西四環(huán)外的遠(yuǎn)洋沁山水項(xiàng)目，其中的25號樓就是配建的公共租賃房項(xiàng)目，配套設(shè)施非常完善。而那些距離更遠(yuǎn)的、純粹是公共租賃房的樓盤，配套設(shè)施相對落后，比如位于西五環(huán)以外的燕保京原項(xiàng)目，配套設(shè)施水平就不如遠(yuǎn)洋沁山水。從調(diào)查問卷看，多數(shù)受訪者希望公共租賃房項(xiàng)目配有購物設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、活動中心、休閑娛樂設(shè)施、餐飲設(shè)施等等。承租者反映公共租賃房周邊娛樂設(shè)施，健身實(shí)施不完全，28%的租賃者認(rèn)為應(yīng)加強(qiáng)購物設(shè)施，例如大型超市、小商品店等，方便市民購物；15%的承租者認(rèn)為要加強(qiáng)教育設(shè)施，例如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、方便子女上下學(xué)；而56%的承租者更想建設(shè)休閑娛樂設(shè)施，例如活動廣場、公園等，方便居民活動健身。

四、相關(guān)政策建議

根據(jù)上述問卷分析，提出以下政策建議：

一是加強(qiáng)政策宣傳力度，向有需求的居民普及公共租賃房規(guī)定。進(jìn)一步加強(qiáng)公共租賃房政策規(guī)定的宣傳力度，讓有潛在需求的居民家庭對這一保障性住房形式有全面深入的了解，有利于公共租賃房規(guī)劃建設(shè)、分配管理工作的開展，有助于居民盡快選擇到適合自己家庭特點(diǎn)的公共租賃房，早日實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

二是加大公共租賃房建設(shè)規(guī)模，加快市場投放節(jié)奏。雖然北京市已經(jīng)規(guī)劃建設(shè)了一定數(shù)量的公共租賃房，但相對于強(qiáng)烈的市場需求，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。有超過一半的受訪者認(rèn)為搖號、選房等時(shí)間太長，因此在市場投放節(jié)奏上要加快，簡化申請手續(xù)，提高審批效率，能將已經(jīng)建設(shè)好的公共租賃房房源盡快投放市場，形成真實(shí)有效的住房產(chǎn)品供應(yīng)，切實(shí)滿足廣大中低收入者的居住需要。

三是戶型大小適度規(guī)劃，租金水平宜進(jìn)一步降低?？梢愿鶕?jù)申請家庭的人數(shù)、年齡等情況，分類設(shè)計(jì)公共租賃房的戶型，宜以一居室、兩居室為主，配建一定比例的三居室，滿足不同家庭的居住和生活需要。北京市公共租賃房租金水平的確定系依據(jù)建設(shè)和運(yùn)營成本并輔以定期調(diào)整，目前是按同地段市場租金的80%收取[10]。由于北京市住房租賃市場亂象叢生，多數(shù)房源被中介壟斷，租金水平虛高，因此，當(dāng)前公共租賃房定價(jià)思路和租金價(jià)位相對于很多家庭的收入而言負(fù)擔(dān)過重，政府可以進(jìn)一步降低公共租賃房租金。

四是交通條件和配套設(shè)施水平進(jìn)一步完善。公共租賃房在區(qū)位選擇上，可以集中在近郊區(qū)，但應(yīng)該進(jìn)一步改善交通條件，最好規(guī)劃在地鐵能直達(dá)的地方，這樣既可以保證廣大工薪階層上班時(shí)間，又有利于緩解北京巨大的交通壓力。配套設(shè)施上需進(jìn)一步完善，尤其是距離市中心較遠(yuǎn)的公共租賃房項(xiàng)目，應(yīng)加強(qiáng)生活、教育、醫(yī)療等方面的配套設(shè)施，保障廣大承租家庭的生活質(zhì)量。

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作者簡介：謝紅霞，女，北京人，就讀于北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院。致謝：感謝指導(dǎo)老師張遠(yuǎn)索副教授對本文的指導(dǎo)。