穆艷 字文君

作者簡介：穆艷（1979年—），女，布朗族，經濟學碩士，高校講師，現就職于臨滄師范高等?？茖W校管理與經濟系，從事經濟學、財務管理、企業(yè)管理、人力資源管理、稅收等課程的教學。

字文君（1986年-），女，佤族，法學碩士，高校講師，現就職于臨滄師范高等?？茖W校管理與經濟系，從事校級公共必修課教學及學生管理工作。

摘要：房地產行業(yè)是國民經濟發(fā)展的重要組成部分，其行業(yè)的發(fā)展不僅為人民解決了生產、生活中對住所的需求，提高了人民的生活水平，也促進了國民經濟的發(fā)展，是經濟發(fā)展的重要標志之一。經濟體制改革的不斷促進和居民住房制度的完善，房地產行業(yè)成為了國民經濟發(fā)展的一個新增長極。文章分析了臨滄房地產行業(yè)發(fā)展的現狀和存在問題，提出發(fā)展臨滄房地產業(yè)的對策建議。

關鍵詞：臨滄;房地產行業(yè);發(fā)展策略房地產行業(yè)是國民經濟發(fā)展必不可少的生力軍，其發(fā)展的過程不僅表現國家工業(yè)化、現代化的發(fā)展，還促進了城鎮(zhèn)化建設的步伐，推動了工業(yè)、第三產業(yè)的發(fā)展，成為經濟發(fā)展推動力。房地產行業(yè)的產業(yè)鏈長，關聯度大，這一特征決定了這一產業(yè)在國民經濟各產業(yè)部門中處于平均水平之上。房地產行業(yè)的發(fā)展直接影響到與之相關的現代服務業(yè)的發(fā)展，推動了國民經濟和縣域經濟的發(fā)展。

一、房地產行業(yè)概述

（一）房地產行業(yè)概念

房地產業(yè)是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。

（二）房地產在促進城市發(fā)展中的作用

房地產作為經濟發(fā)展的基本生產要素，在國民經濟發(fā)展過程中，成為各行業(yè)發(fā)展必不可少的生產要素。在促進城市化發(fā)展，城鎮(zhèn)居民向城市轉移，外來人口遷移中，房地產業(yè)發(fā)揮著巨大的作用，同時帶動建筑、建材、化工、輕功、電器等相關產業(yè)發(fā)展，擴大就業(yè)、加速經濟建設發(fā)展具有十分重要的意義。

二、2012年國家對于房地產調控的政策

房地產行業(yè)是現代產業(yè)發(fā)展中發(fā)展速度最快，投資規(guī)模最大，開發(fā)速度最快的行業(yè)之一。房地產業(yè)的發(fā)展促進了區(qū)域經濟的發(fā)展。國家在房地產業(yè)也給予了一定的政策支持。

1、保障政策

為了促進房地產業(yè)的發(fā)展，國家給予了房地產業(yè)一定的政策法律和相應的社會保障制度：首先，國家加大了對居民保障性住房居住環(huán)境的質量控制，保證了住房居住的安全性;其次，在住房的招標、投標過程中，公開性和透明度比較高;再次，政府及建筑部門完善了住房建筑過程中的配套基礎設施建設，嚴格質量把關，提高了安全性;最后，嚴格住房的質量完全檢查和監(jiān)督工作，確保建筑環(huán)節(jié)的安全性和可靠性。

2、貨幣政策

為了大力發(fā)展房地產業(yè)，政府采用了相應的貨幣政策，為房地產業(yè)的發(fā)展解決了籌資難的問題。2012年2月起，中國人名銀行下調存款準備金率0.5個百分點，同時，貸款的利率也相應下調。這一舉措，不僅放寬了借貸資本的準備金率，還緩解了資本市場籌資壓力，增加了房地產業(yè)的投資資金，促進了房地產業(yè)的發(fā)展。雖然這次降低的幅度不是很大，但對于相較不具備優(yōu)勢的中小地方性銀行來說，已經在很大程度上緩解了融資難的問題。

三、臨滄房地產市場分析

臨滄市位于云南省的西南部，東與普洱地區(qū)相連，西與保山相鄰，北與大理白族自治州相接，南與鄰國緬甸接壤。臨滄境內少數民族居多，交通相對不便利，發(fā)展相對落后。近年來，國家西部大開發(fā)政策的實施，“中國-東盟自由貿易區(qū)”的建立、邊境口岸的開放、亞洲微電影節(jié)的舉辦等促進了臨滄房地產業(yè)的發(fā)展，居民的購房需求不斷擴大，房地產開發(fā)行業(yè)不斷增加，行業(yè)發(fā)展迅速。

（一）臨滄房地產行業(yè)發(fā)展現狀

在房地產行業(yè)發(fā)展政策和整體發(fā)展大環(huán)境的影響下，臨滄房地產業(yè)快速發(fā)展，房地產開發(fā)面積不斷擴大，居民購房需求增加。

1、臨滄房地產行業(yè)的發(fā)展逐漸規(guī)范化，開始步入市場化

在國家政策和當地政府的宏觀調控和監(jiān)督下，臨滄房地產行業(yè)的發(fā)展不斷步入正規(guī)化、規(guī)范化，市場逐漸完善，市場化進程顯著。

第一，臨滄房地產開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，更加注重品牌效應，注重安全質量控制，市場化特征明顯。眾多的房地產開發(fā)商在經歷了行業(yè)激烈的競爭后，開始注重房地產業(yè)的品牌建設，注重產品質量，注重安全生產，強化房地產業(yè)的銷售和管理服務等，這些措施有利于房地產企業(yè)提高行業(yè)競爭力，促進合理有效發(fā)展，提高市場份額，提高市場化進程。

第二，房地產市場的開發(fā)中，投資市場已初具規(guī)模。在現有的房地產市場中，除了自有居住房銷售以外，購房投機者日漸增多，出現了房地產的投資行為。這一結果說明我市的房地產市場銷售中，除了大部分消費者是為了個人居住購買房地產外，投資房地產的行為正在逐漸擴大和發(fā)展。

第三，商品房對個人的銷售量增加。隨著經濟社會的發(fā)展，居民生活水平的提高，對購房的需求開始不斷上升。購房者把住房當作一種商品來消費，購房時不僅考慮價格，還考慮居住環(huán)境的安全、交通的便利和就學的方便等。在這種消費理念下，個人對商品房的需求不斷擴大，房地產行業(yè)得到了快速發(fā)展。

第四，臨滄房地產行業(yè)的開發(fā)過程中，房地產商的開發(fā)規(guī)模已經形成。與東部和沿海地區(qū)相比，臨滄房地產行業(yè)的發(fā)展僅屬于發(fā)展階段，但是在發(fā)展過程中，一部分房地產開發(fā)商已經形成一定的規(guī)模，如：強力集團，在臨滄的房地產開發(fā)市場中，改集團規(guī)模較大，規(guī)劃較多，已經形成一定規(guī)模，對房地產行業(yè)的發(fā)展具有一定的推動和促進作用。

2、臨滄房地產市場與金融市場特別是資本市場的關系更加密切。房地產行業(yè)在房地產開發(fā)、建筑、銷售、投資等環(huán)節(jié)中，離不開資金的籌措和使用，這些資金的來源離不開資本市場。房地產行業(yè)發(fā)展越快，則與資本市場的聯系更密切。

3、為了促進房地產行業(yè)的發(fā)展，國家不斷完善房地產發(fā)展的相關政策和法規(guī)，不斷改進財政政策和貨幣政策，為房地產業(yè)的發(fā)展提供發(fā)展資金，解決發(fā)展資金不足的問題，促進了房地產行業(yè)的快速發(fā)展。臨滄房地產業(yè)的投資規(guī)模擴大，增長快速，正步入快速發(fā)展時期，加之，“中國——東盟自由貿易區(qū)建設”、中緬 “兩廊一圈”建設、口岸開放建設、亞洲微電影節(jié)永久舉辦地等一系列發(fā)展商機，促進了臨滄房地產市場的大力發(fā)展和有效、合理化發(fā)展。

（二）臨滄房地產行業(yè)發(fā)展中存在問題

在西部大開發(fā)和中緬邊境貿易發(fā)展的促進下，臨滄的房地產行業(yè)得到了快速發(fā)展，房地產開發(fā)規(guī)模擴大，居民購房需求增加。但是，由于臨滄的經濟發(fā)展水平較低，產業(yè)發(fā)展規(guī)模小，房地產行業(yè)在發(fā)展過程中仍然存在一定的不足。

1、臨滄房地產行業(yè)的開發(fā)規(guī)模不斷擴大，投資需求增加，但是開發(fā)的區(qū)域存在一定的差異。

臨滄房地產行業(yè)在房地產開發(fā)過程中，由于開發(fā)區(qū)域不同，存在一定的區(qū)域差異。

（1）不同開發(fā)區(qū)域，開發(fā)面積和開發(fā)價格存在一定的差異。臨滄房地產開發(fā)過程中，主要選擇城中區(qū)、學校區(qū)、經濟發(fā)展集聚區(qū)等，不同開發(fā)區(qū)域形成不同的開發(fā)價格。例如，玉龍湖片區(qū)、金旭之光等片區(qū)房地產開發(fā)比例大，開發(fā)價格較高，開發(fā)面積在3500～4500元/平方米（不包含別墅的價格）。

這是由于臨滄的各類學校均在市區(qū)內，位于市中心，開發(fā)商為了提高相應片區(qū)的房價修建了一條人工河，河流區(qū)域綠化和環(huán)境都比較適合居民居住，引領了臨滄現代化都市生活。房價也相應有所提高，均價在3500～4500元/平方米（不包含別墅的價格）。

（2）房地產行業(yè)在房地產開發(fā)過程中，臨滄各地均加大了房地產開發(fā)力度，縣區(qū)之間的差距開始縮小。隨著人們生活水平的提高，私家車逐漸增加，縣區(qū)之間的差異縮小，外縣的人大都開始在臨滄買房。房地產開發(fā)商在開發(fā)過程中，開始關注不同消費層面的消費者，不斷提高建筑水平，不斷創(chuàng)新，地區(qū)間差異正逐步縮小。

2、臨滄房地產市場發(fā)展過程中，房價不斷上升

近年來，臨滄房地產開發(fā)的面積不斷擴大，房地產市場出現：房價普遍增加、居民購房需求不斷增加的現象。就臨滄房價而言，2004年商品房為800元/平方米，2012年達到了3000～3500元/平方米的價格，2014年房價則為3500～4500/平方米（以上價格均不含別墅）。

四、臨滄房地產發(fā)展對策

臨滄房地產業(yè)的發(fā)展經歷了飛速發(fā)展階段，盈利能力比較高。2012年以來，房地產行業(yè)過熱的現象雖然已經減退，但是房地產開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，房地產業(yè)必須調整自己的發(fā)展策略，凸顯其核心競爭力。房地產的發(fā)展策略可以從以下幾個方面實施。

（一）完善房地產融資渠道

在臨滄城市化進程和經濟發(fā)展增長的前提下，房地產業(yè)具有較高的投資回報率，完善的融資渠道利于房地產行業(yè)的有序發(fā)展。實現地產投資證券化，推進商業(yè)性銀行股份改革，適當引入外資，達到鯰魚效應。

（二）正確引導房地產企業(yè)進行產品多元化服務

多元化經營，也稱為多樣化經營或多角化經營，指的是企業(yè)在多個相關或不相關的產業(yè)領域同時經營多項不同業(yè)務的戰(zhàn)略。房產多元經營就是在經營多元化的基礎上建立起來的以房地產產業(yè)相關的經營模式。政府在房地產開發(fā)過程中，嚴格土地開發(fā)管理，對房地產開發(fā)的土地進行監(jiān)督和管理，不斷完善土地的開發(fā)管理。同時，各房地產企業(yè)在土地開發(fā)過程中，合理利用資源，開展多元化產品服務。

（三）政府加強宏觀管理和調控，促進房地產行業(yè)的有序發(fā)展

1、適當降低房地產開發(fā)企業(yè)的相應稅費。政府要采取有效措施，從財政政策上，利用松緊結合的財政政策減輕房地產企業(yè)的稅負，降低開發(fā)成本，取消不合理收費;防止房地產企業(yè)壟斷開發(fā)商的過分壟斷行為，適當干預房地產行業(yè)的價格壟斷，確保房地產企業(yè)的公平競爭和有效發(fā)展。

2、建立和完善房地產行業(yè)市場競爭機制，健全房地產市場政策法規(guī)。建立一套完善、有效、健全的房地產行業(yè)的規(guī)章制度和政策法規(guī)，促進房地產企業(yè)開發(fā)土地使用權及產權交易的合法化;確保交易和支付的安全性;提高交易中介的透明度和有效性;穩(wěn)定房價;提高物業(yè)管理的管理水平，規(guī)范物業(yè)管理制度。

隨著城市不斷擴建、基礎設施越來越完善，臨滄房地產行業(yè)發(fā)展速度較快，投資規(guī)模逐漸擴大，平層房、高層房、電梯房、別墅等層出不窮，這使得許多農村人口大量往城市轉移，促進了城鎮(zhèn)化的發(fā)展。房地產企業(yè)應該抓住商機，更好、更快、更有效的穩(wěn)定發(fā)展，同時也需要政府對其房地產行業(yè)進行有效地宏觀調控，促進房地產行業(yè)健康、有效、公平、公正的可持續(xù)發(fā)展。（作者單位：臨滄師范高等?？茖W校）

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