陳敏夫

【摘要】商業(yè)地產(chǎn)是指用于經(jīng)營或租賃用途的房地產(chǎn)。在本文中，筆者從商業(yè)地產(chǎn)的特點出發(fā)，對比不同評估方法的評估原理，進而分析在利用收益法評估商業(yè)地產(chǎn)時的前提和難點。

【關(guān)鍵詞】收益法 凈收益流 還原利率

一、主要評估方法的機理對比

市場法、收益法、成本法是當(dāng)前房地產(chǎn)評估的主要方法。三種方法根據(jù)不同的機理在具體的評估中運用也不相同，具體來看：

（一）市場法，依據(jù)替代原理以房地產(chǎn)當(dāng)前的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值

通過比較估價對象與在估價時點近期有過交易的類似資產(chǎn)，并對已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，來估算估價對象的客觀合理價格或價值。

（二）成本法，是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，來估算估價對象的合理價格或價值的方法

新建房地產(chǎn)的評估值等于建設(shè)成本與土地的市場價值之和，舊有房地產(chǎn)的評估值等于其重置成本減去有形損耗、功能過時或外觀陳舊等損失的價值。

（三）收益法，依據(jù)預(yù)期原理預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，來估算估價對象的合理價格或價值，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值

收益法利用資金具有時間價值的原理，將合理預(yù)期的未來收益折現(xiàn)來獲取評估價值，利用復(fù)利折現(xiàn)公式進行運算，從這一角度而言，其理論基礎(chǔ)是很完善的。

商業(yè)地產(chǎn)相對于其他類型的房地產(chǎn)，首要的是投資回報率，因此更看中資產(chǎn)在未來的收益。依據(jù)三種評估方法的原理，收益法是以資產(chǎn)的獲利能力為基礎(chǔ)的，因此是最適宜商業(yè)地產(chǎn)評估的，同時，采用收益法進行評估也可以緊貼投資策略，更符合管理層的決策。

二、收益法評估運用的前提和難點分析

（一）收益法評估的前提條件

運用收益法進行評估時要同時具備以下三個前提：

1.所支付的購買價格不會超過該房地產(chǎn)（或與該房地產(chǎn)相當(dāng)且具有同等風(fēng)險程度的同類資產(chǎn)）未來預(yù)期收益折算成的現(xiàn)值。

2.該房地產(chǎn)所有者的未來預(yù)期收益必須能用貨幣衡量。

3.房地產(chǎn)所有者由于承擔(dān)了風(fēng)險而要求獲得的收益也必須是可以用貨幣衡量的。

收益法的最一般的表述公式為：

V表示評估對象在評估時點的收益價格，即現(xiàn)值；

n表示評估對象的收益期限，即持有期的收益年限；

A1，A2，...，An表示評估對象相對于評估時點未來的第一期，第二期，…第n期的運營期產(chǎn)生的收益，也就是凈收益流；

r1，r2，...，rn表示選取的折現(xiàn)率，也就是還原利率。

（二）運用收益法進行評估的難點

根據(jù)計算公式可以發(fā)現(xiàn)，影響評估價格的因素主要有三個：持有期，凈收益流，還原利率。在評估過程中，運用收益法測算的凈收益必須是連續(xù)產(chǎn)生而且數(shù)量基本穩(wěn)定的。由于已知還原利率也是收益法基本公式成立的先決條件之一，因此還原利率必須能夠確定。

這也就導(dǎo)致了在收益法運用過程中產(chǎn)生的三個難點。

1.收益的確定。評估對象的“有收益性”體現(xiàn)在兩個方面，即存在現(xiàn)實收益和潛在收益。已投入使用的商業(yè)地產(chǎn)絕大部分屬于存在現(xiàn)實收益的類型，而“有潛在收益”的類型由于暫時不產(chǎn)生收益或者收益難以界定，在評估時需要的基本數(shù)據(jù)比較難取得。

無形資產(chǎn)所帶來的收益難以從地產(chǎn)收益中剔除是確定收益的難題之一，如品牌、商譽、消費慣性等因素帶來的收益等。由于評估人員知識背景不同，在對無形資產(chǎn)的理解上存在較多偏差，這也導(dǎo)致在評估過程中，將無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益直接計入房地產(chǎn)的收益中來評估其價值，這樣得到的評估價格就不是房地產(chǎn)本身的價值。由于評估方法的限制，即使評估人員意識到無形資產(chǎn)在房地產(chǎn)價值中的比重，也無法準(zhǔn)確量化無形資產(chǎn)的價值，只能將待估房地產(chǎn)與類似資產(chǎn)比較來剔除無形資產(chǎn)所帶來的收益，評估出的房地產(chǎn)價格也不是客觀的。

2.凈收益流模式的選取。在用收益法對商業(yè)地產(chǎn)進行評估時，應(yīng)選取適當(dāng)?shù)念A(yù)期收益期限，目前主要是“永續(xù)經(jīng)營”和“持有期末轉(zhuǎn)售”兩種模式，永續(xù)經(jīng)營凈收益流模式根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)未來收益狀況計算估價對象凈收益流，利用凈收益流的變化，采用不同的收益法公式，評估出房地產(chǎn)價格。持有期末轉(zhuǎn)售凈收益流模式，房地產(chǎn)凈收益流包括在持有房地產(chǎn)期間獲得的收益和持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時獲得的增值收益兩部分，持有期末轉(zhuǎn)售凈收益流模式關(guān)鍵是預(yù)知未來若干年后的價格，由于經(jīng)濟因素的變化，這是難點之一。持有期末轉(zhuǎn)售凈收益流模式主要適用于收益期限較長的房地產(chǎn)評估，首先確定一個合理的持有期，然后預(yù)測持有期間的凈收益和持有期末的價值，再將持有期間的凈收益和持有期末的價值折算為現(xiàn)值，以此來評估房地產(chǎn)價格。而不同的凈收益流模式的選擇對評估價格的影響是很大的。

3.還原利率的選取和確定。還原利率的確定對最終評估價格的確定也有很大影響。還原利率實際上是一種資本投資收益率。購買房地產(chǎn)可以看作是一種投資，這種投資的資本即是購買房地產(chǎn)所支付的價格，這筆投資在將來獲得的收益就是房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的純收益。從市場投資和統(tǒng)計角度而論，資本投資收益與風(fēng)險成正比，風(fēng)險是客觀存在的，但難以量化，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的未來經(jīng)營，除本身運營的因素外，還受到政策、區(qū)域經(jīng)濟狀況、人口等諸多不確定因素影響，因此，在選取風(fēng)險與收益的均衡點時就更加困難。

作為一種投資收益率，還原利率實質(zhì)是資本成本，資本成本是指資本的價格，從投資者方面看，它是投資者提供資本時要求補償?shù)馁Y本報酬率；從籌資者方面看，它是企業(yè)獲取資金所必須支付的最低價格，還原利率即為二者的均衡點。

根據(jù)未來收益轉(zhuǎn)化為價值的方法不同，還原利率主要有資本化率與報酬率兩種表現(xiàn)形式，第一，資本化率，資本化率=年收益/價格，價格包含土地價格、建筑物價格以及綜合價格，因此資本化率又包含土地資本化率、建筑物資本化率以及綜合資本化率。在具體的評估中，對于建筑物價格較容易確定，在我國當(dāng)前政策情況下，對于土地的公允價值則難以明確界定，尤其是由于土地使用方式、劃撥方式等造成的價格自然增長。第二，報酬率，報酬率=投資回報/所投入的資本，在對報酬率的使用中，如何確定投資回報會影響最終的評估價格，由于是依據(jù)計算出的現(xiàn)值進行折算，那么通脹率也是要考慮的因素，對于通脹率的剔除則是評估難點之一。

參考文獻

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